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저는 그동안 '내재가치'라는 비교적 딱딱한 주제로 글을 썼던 것 같습니다. 그 이유는 무주택자들이 충분히 검증하지 않고 아파트를 마구잡이로 '사재기'하는 현상을 볼때 내재가치가 검증이 안된 집을 사서는 단기적으로 5년, 장기적으로 10년이상을 바라볼때 '낭패'를 당할 것 같으셔서 많이 썼던 것 같습니다.

하지만, 좀 더 쉽게 접근하기 위하여 '지가'(땅값)에 따른 광진구의 미래를 생각해 보고 싶습니다.

1. 아파트의 가격은 땅값 + 건물(인테리어) + 개발가치(대지지분,재건축,재개발 가능) 등으로 간단하게 표현해 볼 수 있습니다.

여기서 땅값(지가)에는 모든 것이 다 들어있다고 볼 수 있습니다.
( 주변 환경, 편의시설(전철), 교통, 학군등등 )

따라서, 내재가치가 높은 아파트라는 것은 쉽게 이야기해서 땅값이 높고, 개발가치가 풍부한 것이라고 쉽게 정의할 수 있습니다.

땅값이 높은 지역이란 ?

땅값은 절대적 가치와 상대적 가치에 따라서 평가할 수 있습니다.(부동산에서는 없는 표현입니다^^) 절대적 가치란 ? 가장 땅값이 비싼 지역을 여러가지 요소에 따라 정의한 것으로 상업지구는 명동, 주거지역은 강남에서 적용될 수 있습니다.

상대적 가치란, 바로 이들 대표지역과 비교해서 얼만큼 따라갈 수 있느냐가 기준이 될 수 있습니다.

간단히 대치동 우성아파트의 높은 가치를 말씀드리면, 제 학창시절 친한 친구가 대치동 우성 45평에 거주하고 있습니다.(부모님 집임) 당시에는 그냥 여유로운 편이었었는데, 지금 집값이 엄청나게 상승한 것을 보고 저도 조금은 놀랐던 것 같습니다. 하여간 이 아파트의 가장 큰 특징은 대치초등학교-대청중학교를 갈 수 있다는 것이 가장 큰 장점같습니다. 오래된 아파트지만 다른 장점도 물론 많이 있지만 이러한 장점이 이 지역의 땅값을 엄청나게 상승시켜서 대치동 우성아파트의 가치를 돋보이게 하는 것 같습니다. 우성아파트 근처로 동부센트리빌등 최고의 신식 아파트가 있지만 땅값에서 우성아파트가 전혀 밀리지 않기 때문에 우성의 미래가치는 앞으로도 크다고 볼 수 있습니다.

따라서, 주거지역을 기준으로 볼때 땅값의 상대적 요인을 저는 이렇게 봅니다.

컴팩트 정도 + 학군 + 강남과의 접근성

컴팩트 정도는 직장,편의시설,자연,교통등등이 다 포함되어 있을 수 있고, 나머지는 쉽게 아실 수 있을 것입니다.

저는 이러한 요인에 비춰어 보았을 때 광진구의 미래는 아주 밝다고 생각합니다.

1. 강남과만 가까운 도시 -> 컴팩트 타운

아시다시피, 그동안 미개발지로 남아있었던 것이 균촉지구를 필두로(균촉지구는 공공기관이 대부분이기 때문이고, 위치가 잠실과 바로 마주보는 지역이기 때문에 매우 뛰어납니다. 현재 평당가도 부동산에 문의해 본 결과 높은 시세를 유지하고 있습니다.)스타시티, 광장동, 강변역등등이 완전히 컴팩트 타운화가 되고 있습니다.

2. 학군

학군은 광장동(구의동)은 이제 최고의 수준으로 발돋움하려고 노력하고 있고(고등학교 신설 등), 자양동은 이부분에 많은 신경을 써야 합니다. 광진구에서 현재 가장 발전성이 많다는 자양동은 지금까지도 지속적으로 가격이 올랐지만 스타시티가 완성되면 이들 주변들의 집값에 큰 영향을 줄 것입니다. 이제 공부 환경만 조금만 더 조성하면 정말 좋은 지역이 될 것입니다. 부뱅의 모전문가께서는 우성3차를 가장 각광이 받을 아파트 중 하나로 꼽았으니 말입니다.

3. 강남과의 접근성

그래도 이것이 그동안 미개발지이긴 하지만, 조금이나마 아파트가격을 유지시킨 동력이었습니다. 하지만, 이제부터는 점차 광진구 자체의 이러한 발전이 강남과의 접근성을 더더욱 부각시켜 줄 것입니다.


따라서, 결론적으로 볼때 광진구의 미래는 매우 밝으며, 지가가 강남과 비교해서 상당수준으로 올라갈 가능성이 많이 있습니다.
어떤 분께서는 강북에서 가장 학군이 좋은 지역중 하나인 광장동의 미래를 물어보셨습니다. 특히 향후 '개발성'에 많은 촛점을 두신 것 같은데요, 이러한 땅값 상승치를 간과하신 것 같습니다. 광진구는 그동안 지가가 굉장히 저평가가 된 지역입니다. 특히 광장동은 위의 사항을 다 가지고 있음에도 불구하고, 지가의 저평가가 된 지역이기 때문에 밝은 미래를 지니고 있다는 답변을 한 기억이 납니다.