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연도별 주요이슈>
2008년 : 신봉,성복 대규모 분양, 광교1차(울트라) 분양 (보합 예상)
2009년 : 난개발문제 완화 : 상현근린공원 완공, 도로개통
(용서고속도로,수서분당연장선,23번 국지도확장) 등 유망지역 분양 및 입주.
판교, 상현힐스테이트 입주, 광교2차분양(시행사보유분-메이저시공사)
(상승분위기 반전)
2010년 : 6~7월, 신분당선 개통(정자), 8월 광교 3차(최종) 분양 : 대림에서 대규모로
분양하며 광교분양의 하이라이트.
※ 판교 중대형의 경우에서처럼 광교 3차분양이후 낙첨자들이 인근 유망지역을 매수
(매매가 상승예상) 수지지역 대규모 입주 : 동천, 신봉, 성복
(매매호가상승, 전세가 하락 예상)
2011년 : 판교전매
※ 판교전매실시로 분당은 판교의 90%, 동천,성복은 80%, 상현은 70%식의 가격 형성
이루어질 것으로 예상됨.
성복 입주 : 2010년 대규모 물량이 소진 (전세가 안정화 예상)
신분당선 착공, 성복동 상업지구 개발(미확정)
- (미확정시 매매가 보합, 확정시 매매가 상승예상)
※ 성복동 상업지구는 신분당선 지하철역을 끼고있는 핵심지역으로 복합개발
(주거,상업등) 가능한 부지임.

2012년 : 판교(양도세혜택) 매매,상현힐스테이트(양도세 혜택) 매매
※ 판교 중대형 물량이 거래됨에 따라 인근시세 상승, 상현힐스테이트 시세에 맞춰 상현동
시세상승 (매매가 상승예상)
2013년 : 동천,신봉,성복(양도세혜택) 전매:전년도 가격상승폭 지지선 구축 (매매가 안정화)
2014년~15년 : 신분당선 개통(매매가 상승 예상)

광교분양가와 판교매매가가 중요한 변수가 될 것 같습니다. 그중 광교 분양가의 경우, 2008년 울트라 분양분은 중대형 평당 1,300~1,500만원이라고들 합니다. 그러나 광교분양의 하이라이트인 2010년 대림의 경우는 다를 것입니다. 대림이 분양받은 토지원가가 광교내 최고가였고, 2010년 분양에따른 금융비용의 증가, 최근 원자재값 상승으로 건축비가 급격하게 상승하고 있으며, 2008~2009년 주변시세 상승분을 감안하여 분양하기 때문에 2010년 대림분양(1,970세대 모두 중대형)시 입지의 강점(A7블럭 : 경기도청 및 지하철 인근), 메이저시공사의 대단지 프리미엄, 마지막 물량임을 감안하면 분양가 상승은 피할수 없다고 업계에서 바라보고있습니다.

그리고 판교 매매가는 많은 분들이 분당 정자동 주상복합 매매가와 비교를 하십니다. 저도 약간의 오차는 있으나 그 정도 수준에서 결정될것이라 생각합니다. 판교매매가를 평당 2,500~3,000만원 가정하고 수지(동천,성복,신봉,상현)의 신규물량 분양가, 그리고 기존아파트 할인 등을 감안하시면 상현동 기존아파트 거래가를 예상하실 수 있을 것입니다. 2010년기준 보수적으로 봐서 판교시세가 평당 2,500만원인경우,죽전동 신규 아파트는 2,500~3,000만원 과거 아파트는2,000~ 2,500만원 동천동 래미안 2,000~2,200만, 신봉성복(현재분양분) 및 상현힐스테이트 1,800~2,000만원은 될 것입니다. 수분양자들이 어떻게라도 그 금액대는 유지하려 들것이고 그 금액대가 지지선이 될것입니다. 이 경우 상현동의 기존아파트들은 보수적으로 봐도 평당 1,500~1,600만원 수준은 될 것으로 예상합니다.
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개인적으로 추가 및 보완 사항 있으면 리플달아주세요

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