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<닥터아파트 펌>
용인수시 동아아파트 리모델링 관련 분석한 글인데 아주 좋은
글이네요!


1. 신축하고 20년이 경과해야 리모델링이 가능하므로 그 전까지는 리모델링의 메리트가 없다는 일부 주장은 설득력이 부족합니다. 재건축 아파트가 재건축 허용 연한이 도래하기 훨씬 전부터 가격상승이 이루어지듯이 리모델링 아파트도 리모델링 연한이 되기 훨신 전부터 가격이 오릅니다.
그 실제 사례중 한 곳이 신축한지 14년 된 평촌 신도시 범계동 목련 대우, 선경아파트입니다.





2. 오늘은 대우, 선경 2단지라는 실제 사례를 분석해 보고 그 결과를 몇 아파트에 적용시켜 보고자 합니다.





3. 평촌 대우, 선경 2단지는 1992년 7월에 입주하여 현재 14년이 경과되었으며 14, 24평으로 구성된 994세대의 단지입니다. 전 단지가 복도식으로 이루어져 있으며 이 중 60%는 방 2개, 전용면적 17.67평인 24평형이고 나머지 40 %는 14평형으로 구성되어 있습니다.



금년 4월 입주자 대표회의에서 리모델링을 미리 준비해서 건축 20년이 되는 시점에 바로 실행에 옮길 수 있도록 하자는 논의가 있은 후 매매가가 급등하여 지금 24평이 3.5 ~3.7억에 이르렀습니다. 아파트 관리소에서도 리모델링 자료를 널리 홍보하는 등 리모델링에 적극 협조하고 있습니다.
복도식, 방 2개인 24평을 계단식, 방 3개인 31평으로 리모델링 계획중입니다.





4. 평촌 대우, 선경 2단지는
1) 바로 옆에 위치해 입지 여건이 대동소이한 3, 5단지보다 월등히 높은 가격 상승률을 보이고 있다는 사실과
2) 3, 5단지에 비해 단지 내 동 배치 아파트 세대 구조면에서 리모델링에 유리한 구조를 가지고 있다는 사실을 생각해 볼 때
2단지의 가격 상승은 평촌의 전반적인 상승세 이외에 리모델링 기대에 따른 시세 상승분이 분명히 존재하는 것으로 판단을 할 수 있습니다.





5. 대우, 선경 2단지는 리모델링 조건이 좋습니다.



앞선 글에서도 제가 적었듯이 현재 가격이 싼 복도식 소형아파트를 가격이 비싼 계단식 30평대의 아파트로 변신시킬 때 투자 수익이 가장 커집니다. 이런 관점에서 볼 때 2단지는 복도식 24평을 계단식 31평으로 리모델링하기에 여건이 좋습니다. 전세대가 복도식으로 구성되어 추진 중 동의 문제 등에서 잡음의 소지가 적고 이미 기반 시설이 다 갖추어진 택지지구 내의 입지도 그러하며 세대 전면 거실과 안방의 폭이 각각 3.6 m 로서 넓은 편에 속한다는 점도 리모델링에 유리한 점입니다.


6. 목이 말라야 우물을 파는 법입니다.



현재 대우, 선경 2단지는 복도식, 방 2개, 지하 주차장이 없다라는 단점을 가지고 있는데 역설적으로 이런 문제 때문에라도 리모델링이 조기에 추진 될 수밖에 없어 리모델링 추진에 동력이 되고 있습니다. 즉 2단지는 현재 상태로 마르고 닳도록 살기에는 불편이 따르므로, 즉 목이 말라 있는 상태이므로 리모델링 추진이 잘 될 것으로 예상되며 따라서 아파트 가격 상승에도 유리한 조건을 갖춘 것으로 볼 수 있습니다.





7. 2단지 24평의 시세는 3.5 ~3.7억원


이 시세는 인근 32평 아파트 시세인 6.5억의 50%를 상회하는 55% 수준입니다.
24평 아파트를 31평으로 변신시키는 리모델링을 할 경우 공사비가 소요되어야 하므로 평촌 2단지의 경우를 참고해서 보수적으로 잡아보면 24평의 경우 주변 32평 시세의 50% 를 1차 목표가로 잡으면 무난하리라 생각됩니다. 리모델링 후 생겨나는 것과 같은 크기의 주변 아파트 시세의 절반을 1차 목표가로 삼는다는 의미입니다. 실제로 평촌 2단지의 24평은 주변 32평 시세의 50 %를 이미 넘어섰으니 이 방법은 사실 보수적인 계산인 셈입니다.





8. 여러분께서는 이상의 자료를 자신이 관심있는 복도식 소형아파트에 적용시켜 보십시오. 저는 제가 알고 있는 두 단지에 적용시켜 보도록 하겠습니다.

(1) 용인 수지 1지구 초입마을 삼익, 풍림, 동아아파트(약칭 삼풍동)



삼풍동 아파트는 하나의 관리사무소를 두고 있는 한 개의 단지로서 1620세대 모두가 24평 복도식 아파트로만 구성되어 있는 대단지입니다. 평촌 2단지와는 공통점이 많은데 대규모 택지개발지구 안에 위치하고 있고 복도식이며 아파트 구조에 있어서 전면 거실과 안방의 폭이 각각 3.6m인 점이 같고 방이 2개이며 지하주차장이 없어 현재 목이 말라 있다는 점도 동일합니다.





이런 점 때문에 현재는 삼풍동 아파트가 주변 아파트들에 비해 상당히 저렴한 시세를 보이고 있는 것이므로 리모델링을 통하여 이런 문제가 해결된다면 매매 가격 상승 면에 있어서 더욱 뛰어날 것으로 예상 할 수 있으며 따라서 투자가치가 있는 아파트라고 할 수 있을 것입니다.





앞서 살펴본 바와 같이 보수적인 잣대에 따라 가격을 예상해 보겠습니다. 길하나 사이의 동천지구 33평이 5.35억, 28평이 4.25억(국민은행 D아파트 시세)이고 수지 1지구 내 10년 넘은 31평이 4억이므로 삼풍동 아파트 24평의 1차 목표가는 이들 시세의 50 %인 2억 ~2.67 억을 예상합니다.


** 평촌 대우, 선경 2단지와 수지 삼풍동 아파트의 비교 표


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대우, 선경 삼익, 풍림, 동아
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전용면적 17.67 평 전용 18.077평으로 약간 더 크므로 유리
(현행법 상으로는 전용의 30%까지 증축 가능)



주변 시세가 높아 유리 신분당선 역세권 프리미엄을 공사 진행에
따라 반영 예상, / 용인 전체 교통망
개선사항--도로 등의 개통 때마다
프리미엄 반영 예상





총 994 세대로 상대적으로 작음 1620 세대 대단지





세대중 40 %는 14평으로 평형간 단지 전체가 24평 단일 평형이므로 의견
의견 차이 가능성(14평의 전면 폭이 차이 가능성 적어 리모델링 추진에 유리
좁아 리모델링시 남북으로 긴 기형
구조가 될 가능성이 높음)





1992. 입주이므로 유리 1994년 입주로 2년 덜 낡아 불리, 역으로
보면 리모델링에 따른 상승이 이루어지기
전이라 상승분을 고스란히 챙길 수 있음

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(2) 고양시 화정택지개발지구 별빛마을 8단지



이 단지는 지하철 일산선 화정역 역세권의 1232세대 단지로서 단지 전체가 복도식 아파트로 구성되어 있으며 25, 21평으로 구성되어 있습니다. 25평형은 방이 3개이고 전용면적은 18.15평이며 전면 거실 과 안방의 폭이 각각 3.6m로서 31평으로 리모델링이 예상됩니다. 21평형은 방이 2개, (거실 별도), 전용면적이 15.125평이므로 리모델링 후 전용면적은 30%가 증가된 19.6625평이 되어 28평형 아파트가 될 것으로 예상됩니다.



작은 길 하나 사이의 31평과 28평형 기존 아파트 시세가 평당 천 만원을 상회하고 있으므로 별빛마을 8단지의 1차 목표가는 앞서서와 같은 보수적인 방법으로 계산하여 이들 시세의 절반인 1.9~1.95억(25평의 경우), 1.5억(21평형)을 예상합니다.



** 평촌 대우, 선경 2단지와 고양 화정 별빛 8단지의 비교표


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평촌 대우, 선경 화정 별빛 8단지
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전용면적 17.67평 전용 15.125평(21평형의 경우)
전용 18.15평(25평형)


주변 시세가 높아 유리 절대 저평가 지역으로 최근 27 ~32평 까지


강한 시세 상승이 있었고 21~25평형이 그 뒤를


따라 오르고 있는 양상임. 화정 인근 일산신도시도


21~25평형이 최근 상당한 상승세 시현 중임.





총 994 세대 단지 총 1232 세대 단지


1992년 입주 1995년 입주, 역으로 보면 리모델링에 따른


상승이 이루어지기 전이라 상승분을 고스란히


챙길 수 있음


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9. 결론



오늘 얻은 결론을 정리하면 다음과 같습니다.






1) 리모델링을 기대한 시세 상승은 건축 후 20 년이 되기 훨씬 전부터 일어나기 때문에 리모델링 가능성이 있는 단지는 리모델링 바람이 일어나기 전에 약간 앞서서 투자해야 투자수익이 커진다..






2) 리모델링은 재건축의 경우와 마찬가지로 주변 시세가 높은 곳이 유리하다.






3) 비슷한 입지 여건일 경우에도 단지 내 동 배치나 세대 구조(특히 세대 전면부 폭이 넓어야 유리)가 리모델링에 유리한지 여부에 따라 가격 상승에 차이가 날 수 있다.






4) 복도식 소형아파트도 돈이 될 수 있고 투자가치도 있다.





10. 부연
위에 예를 든 아파트 단지는 단순히 제가 알고 있는 일부 단지에 적용한 것 일뿐이고 리모델링에 관한 지식을 적용할 수 있는 아파트는 매우 많을 것입니다. 그것은 이 글을 읽으시는 여러분의 몫입니다.
또 제가 아는 바로도 평촌이나 분당 등지에서는 소형 아파트 리모델링에 대한 온라인, 오프라인모


임도 많이 있어 그에 대한 논의가 상당히 활발하게 이루어지고 있는 것으로 알고 있습니다.





그동안 정권의 잘못된 정책으로 인하여 특히 가격 상승에서 소외되었던 진짜 서민 아파트인 소형아파트 소유자들은 마음 고생이 심했을 것입니다. 자신이 소유한 소형아파트의 가격 상승은 없고 중대형은 많이 올라 박탈감도 심했고 더욱이 은행 융자는 막혀 계단식 30평대 이 상의 아파트로 이사하는 것은 어려워져 더더욱 마음이 무거웠을 것입니다. 그렇다고 이제와서 소유한 소형아파트를 헐값에 팔아버리지 말고 이상의 리모델링 조건에 부합하는 소형아파트는 조금 더 인내하면서 기다린다면 상당한 수익이 발생하거나 또는 리모델링을 통해 원하는 30평대 계단식 아파트로 재탄생이 가능할 것입니다.



예전에도 강남의 연탄 때는 소형아파트가 오늘날 황금알을 낳을 것으로 예견한 사람은 그리 많지 않았다는 사실을 다시 한번 되새겨 봅니다.





이상입니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.