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헤럴드 생생뉴스 2007-10-24 09:26:00




새정부가 들어서는 대망의 2008년 부동산시장은 어떻게 전개될 것인가.
침체장세속에서 갈피를 잡지 못하고 있는 수요층은 물론 올해 사업을 평가하고 내년도 사업계획 마련에 분주한 주택건설업체들은 그저 답답할 뿐이다. 어디를 둘러봐도 규제공화국(?)에서 헤어나올 틈새가 보이지 않는다. 기투자해 놓은 부동산이나 사업지에서 빠져나올 탈출구가 더욱 흐릿해지면서 앞으로도 뒤로도 나아갈 수 없는 시계 제로(0)의 진퇴양난에 빠져들 것으로 예상되기 때문이다.

특히 내년 시장은 매매=약세, 전세=강세, 미분양 급증, 규제완화 지연 등으로 주택사업의 최대위기가 도래할 공산이 커 이에 걸맞는 보수적 사업 수행과 투자가 병행되어야할 것으로 보인다.

내년 시장의 제일 화두는 전세 시장이 될 것으로 보인다. 주택 구매를 연기하는 수요와 재개발ㆍ재건축 사업지의 이주수요가 크게 늘어나면서 중소형 전세가가 높은 상승세를 기록할 것으로 예상되기 때문이다.

지방시장 침체가 시작된 지난 2004년 이래 전국의 전세가는 2004년 -2.7%, 2005년 5.4%, 2006년 7.6%, 올 9월 현재 2.1%로 재차 오름폭이 커지고 있다.

집값 하향세와 청약가점제 등의 영향으로 대기수요가 많아지면서 서울 수도권에 이어 부산 등 일부지역의 전세가도 강세로 돌아서는 분위기이다.

따라서 전세가 상승이 내년 주택시장의 핵으로 등장할 가능성이 높아지고 있다. 이에 반해 전반적으로 매매가는 하향안정세에 머물면서 다소 느리게 움직일 공산이 크다.

두번째 화두는 미분양이 될 전망이다.

지난 1995년 15만2313가구로 최고치에 달했던 미분양은 외환위기직후인 1998년 10만2701가구, 2002년에는 최저치인 4만가구선으로 낮아졌으나 지난해부터 급격히 증가해 올 8월말 현재 9만1714가구에 이르고 있다. 극심한 청약부진속에서도 4분기에 분양물량이 대략 20여만 가구에 이르고 있음을 감안하면 연내 미분양은 최소한 15만여가구를 상회할 것으로 예상된다. 또 올 이월 물량등이 내년 상반기에 대량 공급될 것으로 보여 내년 상반기 미분양물량은 사상최대규모인 20만~25여만가구를 넘어설 가능성마저 없지 않다.

이로 인해 60~70조원대 이상의 자금이 잠기면서 업체들의 경영난은 최악의 상황으로 빠져들 것이며 이는 곧 주택사업비중이 높은 주택건설업체의 경영 위기를 불러올 것으로 예상된다.

시장의 세번째 화두는 규제 완화가 될 것으로 보인다.

내년 2월 새정부의 인수위구성되면 부동산 정책에 대한 기본 스탠스가 결정될 것이다. 이를 근거로 세제 등 수요관리규제와 공공역할 확대, 각종 도시 건설, 도시재생사업 등에 대한 전면 정책 재검토가 이뤄질 공산이 크다.

특히 경제 회복이 거론되면서 건설 및 부동산시장, 지방경기에 대한 활성화논란이 제기될 것이며 이는 곧 규제완화로 연결될 것이다. 그러나 시장의 기대와 달리 4월의 총선 등 정치적인 환경이나 분양가 상한제 등 새로 도입된 제도들의 폐해가 본격적으로 나타나지않은 상황 등을 감안하면 조기 규제완화를 기대하기는 어려울 전망이다. 적어도 1년이상 시간이 걸릴 것으로 봐야한다. 다만 극심한 미분양 등을 고려해 일부 대출규제나 전매제한 조치등이 완화될 가능성은 충분하다. <계속> 장용동 생활경제부장(ch100@heraldm.com)

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>>> 약간의 규제 완화가 취해지면 튈 소지가 큰 용인 저평가된 매물을 잡는 것도 내집마련의 길. 새 아파트 고가 분양 못 받을 바에야 기존 아파트 급매 구매도 고려해볼만... 내년에는 급매가 적을 듯...