부동산 정보포털에서 거래포털로!

중앙일보(폄)

투자자들이 신도시나 택지개발지구에 눈을 뜨고 있다.
과거에는 값이 싸다고 해서 택지지구 옆에서
민간 건설업체들이 지은 아파트에 솔깃 하는 이들이 많았다.
그러나 지금은 바로 옆의 주거단지라도
신도시 택지지구 안과 밖의 아파트는
주거가치가 다르다는 것을 알아가고 있다.

지구 안이냐, 밖이냐에 따라
길 하나 차이로 집값이 큰 차를 보이기 때문이다.
실제로 주거 만족도는 별 차이가 없는데,
지구 편입 여부에 따라 집값은 몇억원씩 차가 나니,
지구 밖은 박탈감을 느끼기도 한다.

이런 현상은 앞으로도 지속될 것이다.
주택공급의 증대로 한정된 수요가 시장을 이끌 것이고,
그 수요는 가치를 찾아 집중될 것이기 때문이다.
향후 주택시장의 주도군(群)은
새 아파트로 거듭나는 재건축 단지 중 규모가 크고
터가 좋은 곳과 택지지구(신도시)로 양분될 것이다.

최근 판교 신도시를 계기로 다시 일고 있는
<신도시 택지지구 열풍>의 옥석을 가리기 위해
신도시 택지지구의 가치 파악하는 법과 투자법을 시리즈로 엮는다.

◇왜 신도시, 택지지구인가

택지개발지구란 대규모 주거 단지를 새로 만들기 위해
토지공사, 주택공사, 수자원공사, 지방자치단체가 조성하는
공공택지를 말한다.
공공기관이 택지를 개발한 뒤
민간 건설업체에 땅을 팔면, 아파트 분양은 건설업체가 한다.
택지지구는 1981년 4월 경기도 성남시 하대원지구와
수원 매탄지구가 처음 지정되었다.

수천 가구씩 아파트촌을 이루고 있는 곳은 대부분 택지지구다.
서울의 경우 개포, 수서, 목동, 고덕, 등촌, 가양, 방화, 상암,
신투리에 있는 아파트촌은 모두 택지지구다.

분당·일산·평촌·중동·산본 등 5개 신도시와
앞으로 건설될 판교·김포·파주·화성 신도시도 모두 택지지구다. 신도시나 신시가지라는 개념은
처음엔 언론에서 부르는 용어였다가
요즘은 고유명사처럼 됐는데,
법규에 규정된 공식 명칭은 택지개발지구다.

과천, 부천 상동, 수원 영통·천천·원천, 안산 고잔, 하남 신장·풍산, 용인 죽전·수지·동백·동천, 인천 송도, 구리 토평·교문, 고양 화정·능곡·행신·탄현·중산·성사, 파주 교하·운정·금촌, 대전 노은, 천안 불당지구도 택지지구다.

택지지구는 대단위 주거군락을 이루기 때문에
입지 여건이 좋은 곳에 들어선다.
간혹 외진 곳에 개발되기도 하지만
교통망·학교·공원·공공기관·편의시설을 갖춰 조성하므로
지구 조성이 끝난 뒤에는 입지 여건이 몰라보게 나아진다.

기존의 주거지를 재개발하는 방식이 아니라
아예 신시가지를 만드는 것이어서
기존의 도시보다 한 차원 높은 주거지를 이룬다.
택지지구는 계획 단계에서부터 층수, 평형, 아파트와
단독주택의 비율을 정한다.
거주 인구와 교통량을 감안해 건설하므로 생활하기에 불편이 적다. ‘난개발 지역’처럼 아파트만 덜렁 짓지 않는 것이다.



신도시는 택지지구 중에서도 블루칩 주거단지에 속한다.
신도시는 용적률이 일반 택지지구보다 낮고 녹지율은 더 높다.
더 쾌적하다.
기반시설도 일반 택지지구보다는 잘 갖춰진다.
한마디로 업그레이드한 택지지구다.


그래서 신도시와 택지지구는 투자 가치가 높다.
택지지구 내 단독택지와 상가도 덩달아 가치가 오른다.
동시분양 방식으로 아파트를 공급하기 때문에
청약통장 가입자들의 관심을 한 몸에 받는다.
최근 고양 삼송, 남양주 별내, 양주 덕정지구를
신도시급으로 개발한다고 하자 관심이 높아진 것도 이런 까닭이다.

택지지구 아파트는 민간 건설업체가
개별적으로 짓는 일반 아파트보다
값이 더 많이 오르는 게 통례다.
바로 길 하나 사이라도 택지 지구 안에 있는 것과
밖에 있는 아파트의 가격차는 적잖다.

구리시 토평지구 아파트와 입지 여건이 비슷한
구리시 인창동의 아파트는 같은 32평형이라도
가격차가 중소형은 1억 원, 대형은 2억 원 넘게 나기도 한다.
용인 수지읍 죽전동의 경우
죽전택지지구와 지구 인근의 죽전취락지구는
행정구역상 같은 동네인데도 가격차가 크다.
이런 사례는 주요 택지지구에서 흔히 찾아볼 수 있다.

◇유사 택지지구는 식별해야

택지지구가 인기를 끌다보니 가짜 또는 유사 택지지구가 판을 친다. 택지지구 인근 지역에 분양하면서 ○○지구라는 말을 붙여 마치 택지지구인양 과장 광고를 하는 사례가 적지 않다.

택지지구라는 말이 명확히 규정되지 않고
○○지구라고만 선전할 경우
이는 거의 비(非)택지지구로 보면 무리가 없다.
택지지구는 매우 중요한 장점이기 때문에
진짜 택지지구의 경우 분양업체들은 이를 100% 활용한다.

그러나 비택지지구를 노골적으로 택지지구라고 속이면
공정거래법에 어긋나므로 대개는 ○○지구라든가.
신(新)○○지구 등의 문구로 모호한 표현을 쓴다.

○○지구에는 택지지구와 전혀 무관한 경우도 있지만
취락지구, 토지구획정리사업지구처럼
택지지구와 성격이 비슷한 곳도 있다.
이런 지역은 공공기관이 개발계획을 세우는 택지지구는 아니지만
민간 건설업체들이 학교·공원 등의 기반 시설을 갖춰
아파트 단지를 조성하는 곳이다.
따라서 준(準)택지지구라고 할 수 있다.

토지구획정리사업지구는
택지지구에는 못 미치지만
취락지구보다는 기반 시설이 잘 갖춰진다.
인천에 많은데
당하지구, 불로지구, 검단지구, 경서지구가 여기에 속한다.
군포 당동지구와 대전 복수지구도 구획정리사업지구다.


용인에도 이런 단지가 많다.
예컨대 일반인들이 택지지구로 알고 있는
성복지구는 취락지구와 도시개발방식에 따른 도시개발지구로서,
토공이나 주공이 조성한 택지지구와는 구별된다.

신봉지구는
택지지구와 기존의 취락지구가 뒤섞여 있다.
최근 조성된 주거단지는 공공 택지지구인데,
같은 신봉동이라도 과거에 민간 업체들이
준농림지를 개발한 곳과 구별해야 한다.

동천지구에도
택지지구 안과 밖을 식별해야 한다.
같은 동천동이라도 아파트 간의 가격차가 상당히 크다.
이는 택지지구 안에 있느냐,
지구 밖에 민간 업체들이 개별적으로 조성한 단지냐에 따른 차이다.

중앙일보(폄)