부동산 정보포털에서 거래포털로!

가난한 이는 오늘을 보지만 부자는 내일을 본다는 말이 있습니다.
현재의 가치만 본다면 삶은 나아질 수가 없습니다. 반드시 미래가치를 염두에 두어야 합니다.
미래가치를 읽을 수 있는 안목을 키우기 위해 전 부단히 노력합니다. 머리가 없기에 더더욱 노력합니다.

직장에서는 인정받는 유능한 인재이나 전세살고 있는 이가 있고, 직장에서는 그저 평범하지만 재테크에는 뛰어나 자기집을 가지고 있으면서 여유롭게 살아가는 이가 있다고하면 전 단연코 후자가 되기를 원합니다.

군수사 옆에 대연동 대우 푸르지오라고 있습니다.
분양 당시만 해도 너무 비싸다고 신문에 났던 곳입니다만, 몇 년 지난 며칠전 신문에선 국세청 기준시가 공시결과 부산에서 가장 비싼 아파트로 나왔습니다.

화명동 대림 쌍용, 구서 롯데, 센텀, 트럼프 등도 분양당시 고가분양으로 떠들썩 했던 곳들입니다만 지금은 어떤가요?
모르긴 몰라도 무릎치면서 후회했을 분들 많을거로 보여집니다. 당시로서는 비싸다는것만 보았지 미래를 읽지 못했기 때문이겠지요.

삼익기존은 5층이긴 하나 대지지분이 작고, 2종 주거지로 묶여 있어서 10년내에는 재건축 불가하다고 했던 곳입니다. 그게 불과 2003년 까지도 나왔던 이야기입니다.

전 부동산을 볼 때 그지역의 모든 중개업소를 다 들러봅니다. 한군데도 빼놓지 않고 다 들러봅니다.
그때 당시 주변 부동산중 단 한군데에서도 삼익기존 재건축이 제대로 된다고 말한곳이 없었습니다.
“기존 재건축 이야기 나온지 얼마되는지 아능교? 거는 대지지분도 작고, 2종이라 되도 안합니다. 시간이 가면 되기사 되겠지요. 지금 뭐 즈그들 끼리는 된다꼬 저리들 하는 모양인데…” 당시 대부분 사람들이 하는 말이었습니다.
하물며 불과 얼마전까지만 해도 사업성 없어 안된다는 글들이 올라왔던게 현실이었습니다.

지금은 2종에서 3종으로 종변경되고 5월말경 있을 사업승인을 기다리고 있으며, 가격 상승율은 9.27%로 부산 최고를 기록중입니다.

오늘 현재만 보면 답답 할수도 있지만 미래가치를 보면 상황이 달라지는 곳들이 있습니다.
전 그걸 부동산 공부하면서 많이 느꼈습니다.

이글을 읽으시는 분들은 제가 윗글에 언급한 곳들을 당시에 어떻게 판단들 하셨는지요?
언급된곳 외에 투자처로서 아니다라고 한곳이 뜬곳은 없었는지요? 왜 그때는 그것을 읽지 못했을까요?

최근의 부동산 트랜드는 차별화된 양극화 현상을 들수 있습니다.
그리고 서울지역과의 가격차이는 점점 더 벌어지고 있기는 하지만, 사업방식에 있어서는 점점 더 좁혀지는 추세인 것 같습니다.
서울지역에서 주상복합 뜨면서 부산 역시 최고가는 주상복합 건물이 차지하고 있습니다.
중층 재건축 역시 같은 궤도를 달릴것으로 보고 있습니다.

정말이지 서울지역은 규제만 없었다면 당장에라도 시행될곳 많습니다. 부산은 재건축 정책에 있어 너무나 다릅니다.
서울은 규제 일변도로 정부의 십자포화를 맞고 있는 형국이나, 부산은 촉진지구라 봐도 무리가 없습니다.
일례로 비치가 속한 수영구청의 홈페이지에 올린 글을 잠시 실어 볼까 합니다.

*. 2005년도 수영구 역점 추진 사업
- 불량주택 재개발
☞ 지정현황 : 재건축(삼익APT 및 1개소), 재개발(민락1구역)
지역내 주거환경 개선붐 조성, 상담창구 운영, 간담회 개최 등

저는 부산 중층아파트 재건축의 시작은 삼익빌라가 될것으로 보고 있습니다. 그것도 오랜시간이 필요치 않다고 봅니다.
지금도 많은 분들이 되도 않을 소리 한다고 하고 있습니다만 적어도 전 그렇게 보고 있습니다. 물론 빌라는 순수한 중층건물은 아닙니다.

5층짜리와 12층 짜리로 구성되어 있습니다. 12층짜리 아파트에 사시는 주민의 비율이 훨씬 높기에 전 중층으로 보고 있습니다.
많은 분들이 중층 재건축은 안된다고들 하십니다. 대지지분이 얼마며, 용적율이 얼만데, 추가부담금이니 금융비용 생각이나 해봤냐고들 하십니다.
다 맞는 말씀입니다만 그싯점이 오늘을 기준으로 봤기 때문에 오류가 있을수 있다고 보는 사람입니다.
보는 관점이 다르기에 오늘 현재의 수치를 가지고 말씀하시면 할말이 없습니다. 기준이 서로 다르기에 평행선으로 가거나, 투기꾼으로 몰리기 십상입니다.

중층아파트 대부분이 대지지분 작습니다.
서울지역 중층 아파트들중 재건축 이야기 나왔던 아파트 들도 대지지분 크지 않습니다. 그런데도 규제만 없다면 추진될곳 한두군데가 아닙니다.

그럼 왜 대지지분이 작은데도 추진할려고 할까요? 사업성이 있기 때문입니다. 위치가 좋기 때문에 땅값 역시 장난 아닙니다.
인제 어지간한 저층아파트들은 거의가 다 소진 되었거나, 막바지에 이르렀습니다.
향후 있을 재건축은 중층이 될거로 본다면, 가장 필요한 조건이 땅값이라고 보고 있습 니다.
중층 재건축에 있어서 높은 땅값은 그 무엇보다도 우선하는 필수 불가결한 조건으로 보고 있습니다.
대지지분이 낮은 것을 높은 땅값을 기반으로한 높은 분양가로 어느정도 보완할수 있기 때문입니다.
지금은 많은 분들이 대지지분에만 시선을 고정시키고 있습니다만, 향후로는 재건축 시장에서 땅값이 가장 큰 역할을 하리라 생각하고 있습니다.
즉 위치라는 것입니다. 부동산은 위치가 거의 절대적인 힘을 발휘합니다.

정부의 부동산 정책중에 과다보유자들에 대한 규제책들이 있습니다.
1가구 3주택에서 최근에는 1가구 2주택 자들에게까지 양도세를 실거래가로 하겠다는 것과 보유세를 강화하겠다는 것들이 그것입니다.
그로인해 향후 소유주들은 가장 똘똘한 한채만을 가지고 갈 확률이 높아 질것입니다.
그렇다고 보기에 앞으로의 부동산 트랜드는 철저한 양극화로 갈것이라는 겁니다. 위치 좋은데는 앞으로도 계속 뜰것이고, 그렇지 못한곳은 보합세로 갈것입니다.

서울이나 부산이나 어디고 간에 위치만 좋다면 분양가와 관계없이 1순위 마감됩니다. 시행사측에서 시장에서 받아들일수 없는 터무니 없는 가격이 아니라면 말입니다.
지금까지 대단지이면서 노른자위라고 판된 되었던 지역에서 미분양 나온 것을 보지 못했습니다. 반면에 위치가 아닌곳은 미분양될 공산이 농후합니다.

삼익비치로 돌아와 보겠습니다.

안된다고 하시는 분들의 논리는 이렇습니다.
대지지분이 얼만데, 무상비율 120~130정도 적용한다면 자기 기존 평수로 갈려면 추가부담금은 생각이나 해봤으며, 금융비용은 생각이나 해봤느냐….

맞습니다. 구구절절이 옳은 말씀이긴 하나 큰 오류하나를 인식하지 못하시고 계신 것 같습니다. 분명히 재건축 대상임에도 불구하고 계산시엔 현재의 가치로 계산을 한다는 것입니다.

내 기억이 맞다면 2000년도에 부산지역 평균분양가 300 겨우 넘었습니다. 2003년도에는400후반대 였구요. 2005년 4월 기준으로는 평균 711만원 이었습니다.
객관적 관점에서 볼 때 위치적으로 약간 떨어진 용호동 자이가 작년말 분양시 700대 였고, 같은 시기의 sk-view는 800대 였습니다. 30평형대 기준입니다.
평수가 커지면 더하겠지요. 아시는 분들은 아실것입니다. 향후에도 분양가 떨어지기는 힘들것이라는 것을 말입니다.

서두에 말씀드렸다시피 향후 부동산의 트랜드는 철저하게 양극화로 갈것입니다. 위치좋고 생활환경 좋은곳은 계속 높아질것입니다.

비치 위치는 부산지역에서는 최상급인 곳입니다.
비치가 재건축 진행된다고 보고 5년후 분양을 하게 된다면 그때는 분양가가 어느정도 된다고 생각하시는 지요?
그때에도 안된다고 하시는 분들이 전가의 보도처럼 내두르는 현재 가격으로 계산하시겠습니까?

전 미래가치를 보고 투자했습니다.
재건축은 장기투자를 전제로 해야 합니다. 앞으로는 더욱더 그럴것입니다.
바보가 아닌이상 재건축 대상 아파트 투자 하면서 단기로 보시고 들어오시는 분 드물거라 봅니다.
저역시 장기 투자자입니다. 어떤분들이 말하는 한두달 사이의 가격부침에는 꿈적도 않습니다. 주식이 아니란것도, 세금이 무서운것도 압니다.

괜히 현재의 가격으로 계산해서 재건축 추진할려는 비치주민들을 투기꾼으로 모는 실례는 하지 말아 주셨으면 합니다.
괜한 예를 들어 재건축 찬성하시는 분들을 어리석은 사람들인 것 처럼 몰아 붙이지 마시길 원합니다.
대박을 터뜨린다는 말 한적도 없는데, 대박노린다는 말도 하지 말아 주셨으면합니다. 항상 말했건데 상식이 통하는 선에서 오르기를 바라는 사람입니다.

헌 건물 짓고 새 건물 짓는데, 자기돈 한푼 안들이고 할려고 하는 사람들 없는 것으로 알고 있습니다. 괜히 투기꾼으로 몰지 마시기를 바랍니다.
추진하려는 방향이 전에 없었던 방식이 거론되지만, 전 해볼만 하고, 가능할 수도 있다고 생각하고 있습니다.

그렇다고 한쪽으로만 추진할려는 것도 아닙니다. 안되면 대안도 있습니다.
우리가 할려는게 생소하다고 해서 무턱대고 안된다고 하지는 말아주십시오. 우리가 지금 상식적으로 생각하는 일들도 초기에는 모두가 생소했던 일들이었음을 상기 하시기 바랍니다.
판단은 투자자와 실수요자들의 몫입니다.

아래에 재건축 안된다고 하시는 분들 역시 현재 재건축 진행중인 곳의 소유주로 알고 있습니다.
5층짜리 주공을 소유하신분도 있고, 중층 아파트를 소유하시고 그곳에서 활동도 활발히 하고 있는것도 알고 있습니다.
문의하신 분이 있었고, 그분에게 도움 주신다는 순수한 의도 역시 알고 있습니다만, 누군가에게 도움을 주려 할때는 자료는 정확해야 한다고 생각하는 사람입니다.

시간이 남아서 쓰는글이 아니라 정리되지 못했지만, 이해는 하셨으리라 봅니다. 다시 말씀 드리지만, 판단은 스스로 해야 합 니다.

모든분들 건승하시기 바랍니다.