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일단 짧게 말해, 재건축은 5층이하의 단층에 적합하며,
15층이 넘어가면 거의 사업성이 없다고 해도 과언이 아닙니다.
그래서 재건축이 성공적으로 이루어지는 곳은
대체로 노후한 5층짜리 주공아파트 단지가 대다수지요.
게다가, 요즘 재건축은 굉장히 까다로워서
30년에서 40년정도가 되어야 재건축이 이루어질것입니다.

따라서, 지금 삼익비치가 재건축이 되려면 최소한 10년 걸립니다.
일이 굉장히 순조롭게 진행이 된다면, 3-4년안에 조합구성이 이루어지구요.
사업추진 2년, 공사 3년해서 대략 10년 걸립니다.

문제는, 현삼익아파트의 시세인 1-3억 정도를
10년 동안 다른곳에 투자한다면,
단순히 은행 복리로 계산해도, 4-5배 정도며
요즘 인기있는 재테크에 투자를 한다면
10배정도의 수익을 올릴수도 있습니다.
----------------------------- 이하 펌글 ----------


모두들 주지하다시피 1960년대 후반부터 우리나라에 아파트가 지어지기 시작해서 20여년의 시간이 흐르면서 건물자체의 구조적 결함이나 생활의 불편함등으로 인해 재건축이 시작되었습니다.

처음은 이렇게 구조적 결함(즉 붕괴위험)으로 시작되었지만 재건축이 돈을 벌수 있는 것이 확인되면서는 조금씩 의미가 변질되기 시작합니다.
정말 건물자체의 구조적 결함이 있어 재건축하게 되는 경우도 있지만 많은 경우가 재건축을 통해 수익을 얻기 위해 진행하는 경우가 더 많아지기 시작하게 된 것입니다.
불과 15년도 안된 아파트를 재건축 한다고 말이 나올 정도였으니 말입니다.

많은 사람들이 국가적 자원낭비라고 지탄을 했고, 부동산 폭등의 진원지로 주목되어 급기야 정부에서는 각종 규제책을 내 놓게 됩니다.
이 정부 정책은 재건축 추진 아파트에는 치명적인 효과를 발휘했고, 재건축과 관계없는 일반인들에게는 환영을 받았습니다.
이유야 어쨌건간에 결과적으로 집값 안정에 어느정도 공을 세웠기 때문입니다.

재건축에 대한 정부의 규제책이 많고, 지역마다 또 다르지만 오늘은 그중에 안전진단 강화와 종세분화 두가지만 언급토록 하겠습니다.

제 개인적인 느낌으로는 현정부 들어 나온 대책 중 안전진단 강화가 제일 맘에 드는 부분입니다.
조금만 관리하면 앞으로도 몇 십년은 거뜬할 건물들이 재건축이란 미명하에 헐린게 한 두군데 였습니까?
비슷한 시기에 지어진 업무용 빌딩들이 재건축하는 경우가 많습니까?
제가 주의깊게 보지 못해서 그런지는 몰라도 리모델링하는 것은 봤어도 완전히 부수고 새로 짓는거는 보지 못한 것 같습니다.
업무용 빌딩들은 아무탈없이 지금껏 잘 버티고 있는데, 왜 유독 아파트만이 재건축한다고 하는 걸까요?

다들 아시다시피 재건축을 진행하려면 대략 두 가지가 궁합이 맞아야 한다고 합니다.
즉 안전진단 통과와 수익율 입니다.
도정법에 의하면 구조적인 큰 결함이 없다면 안전진단 통과가 어렵게 되어 있습니다.
이전에는 건물구조에 큰 결함이 없음에도 불구하고 20년 넘으면 구렁이 담 넘어가듯 통과가 되었습니다.
재건축이 돈이 되는걸 알기에 오직 재건축을 위해 일부러 아파트에 대한 관리를 안하기 시작합니다.
그렇게 몇 년 지나면 구조적으로는 아무 문제가 없음에도 외견상으로는 엄청 낡은 아파트가 되어 있습니다.
국가적 자원낭비란 이야기가 나온 원인입니다.

대폭 강화된 법에 의해 이젠 이런 아파트는 원천적으로 안전진단 통과가 어렵게 되었습니다.
설혹 안전진단에서 재건축이 가능한 등급을 받았다고 해도 수익율이 낮으면 또한 재건축이 힘들게 됩니다.
안전진단을 통과하고도 속도가 지지부진한 단지들이 많은 이유입니다.
종세분화로 인한 것이지요.
특히나 중층단지(10~15층)가 용적율 200% 이하인 2종으로 분류되었다면 재건축은 포기해야 할 것입니다.

재건축이 돈이 되었던 이유를 간단하게 설명해 보겠습니다.
5층 건물에 원래 10가구가 살다가 재건축으로 15층 높이에 30가구가 되게 되면 건축비 및 기타 경비가 나머지 20가구에 대한 일반분양분으로 충당되게 됩니다.
일반분양분이 많으면 많을수록 그만큼 추진주체들은 좋을 수밖에 없겠죠.
무상으로 13평에서 30평, 40평으로 옮길수 있고, 이주비도 지원되니까요.
건설사 역시 땅없이 별다른 투자없이 돈을벌게되니 누이좋고 매부좋은 결과입니다.

추진세력쪽에서 보면 일반분양분의 평당가가 높으면 높을수록 이득이 많기에 분양가를 높이기 시작합니다.
더불어 주변가격도 덩달아 뛰기 시작합니다.
재건축 아파트가 부동산 폭등의 진원지로 지목된 원인이지요.
해서 정부도 규제책의 일환으로 종세분화를 내놓게 됩니다.
건물의 층수를 제한한 것이지요.
이제는 건물을 무작정 높게 지을수 없게 되었습니다.
종세분화로 인한 용적율의 하락은 바로 재건축 건립가구수 감소를 가져오고 이는 다시 일반분양 가구수를 줄이게 됩니다.
일반분양가구수가 줄면 해당 재건축 사업의 수익성이 떨어져 당초 각 조합원이 기대했던 무상지분율(재건축 조합원의 기존 대지지분 대비 재건축후 추가 부담금없이 받게 되는 지분의 비율)이 떨어지게 됩니다.

재건축시 가장 환상적인 구조는 땅값이 비싼 지역의 대지지분이 크고 가구수가 적은 저층(5층이하) 아파트 입니다.
예로 13평이라도 대지지분이 30평이고 무상지분율이 150%이면 재건축시 45평에 추가부담금없이 입주할 수 있습니다.

그러나 반대인 경우도 있습니다.
32평에 살고 있는데 대지지분이 18평, 무상지분율 120%이면 21.6평 밖에 되지 않아서 원래 사는 32평으로 입주할려고 하면 10.4평에 대한 추가 부담금을 내야 합니다.
이럴 경우 당연히 수익율 계산을 해봐야 겠지요.
현재 자신소유의 재건축 대상아파트의 현재 가격과 재건축시 추가부담금을 합한 금액을 주변의 비슷한 평형의 신축아파트 매매가격과 비교를 해보면 됩니다.

만약 주위 신축 아파트보다 낮으면 수익이 있는거고 높으면 재건축을 추진해서 오히려 손해를 보게됩니다.
손해가 나거나 비슷할 경우, 수익은 있긴 한데 그 비율이 미미할 경우엔 바보가 아닌 이상 머리 아파가며 그 복잡한 과정 거칠 이유가 없겠지요.
요즘 신문, 방송에서 언급되고 있는 재건축포기와 리모델링으로의 방향전환의 근본원인입니다.

다시 말씀드리면 용적율이 높다는 것은 무상지분율이 높아져, 추가부담금이 줄어든다는 것을 의미하고, 용적율이 낮다는 것은 무상지분율이 낮아져, 그만큼 추가부담금이 늘어남을 의미합니다.
그래서 다들 용적율, 용적율 하는 것이겠죠.

혹자는 이런 말씀을 하시는 분도 있습니다.
기다리자. 정권 바뀌면 된다 라고…
과연 그렇게 될까요? 전 회의적인 판단이 듭니다.
현 정부들어 나온 부동산 억제책 중에 투기 지구나 투기 과열지구등은 현 정권하에서도 얼마든지 바뀔수 있을 것(특히나 지방광역시들은 생각보다 일찍)이지만, 재건축과 관련된 안전진단강화나 종세분화, 분양권 전매금지, 후분양제등은 정권이 바뀌더라도 향후 얼마동안은 바꿀수 없을 것 같습니다.
형평성 문제도 있겠지만, 재건축에 해당되는 일부를 제외한 많은 서민들이 재건축 억제책에 강한 찬성을 했습니다.
과연 어느 누가 표에 치명적일수 있는 정책(공약)을 취할수 있을까요?
일정정도의 시간이 지나 인구는 포화상태이고, 지을 땅이 정말 부족하게 되면 그때는 재건축에 대한 규제가 풀리게 되겠지만요.
모르긴 몰라도 많은 시간이 흘러야 할 것으로 생각되네요.

전 제가 본 어느 뉴스에서도 정권이 바뀌면 재건축에 대한 규제가 풀린다는 가정의 말도 듣지 못했습니다.
오히려 리모델링 시장이 급팽창 할것이란 것과 각 건설사에서 리모델링팀을 신설하거나 기존조직을 대폭 강화한다는 뉴스만 보았습니다.
그들에게는 막강한 정보력이 있습니다.
거의 대부분의 선진국들이 취하는 정책이기도 하지요.
왜 리모델링 시장이 급팽창 하겠습니까?
답은 재건축에 대한 규제가 장기적이고 지속적이라는 데에 있다는 생각입니다.

인제 우리들 아파트로 돌아와 보죠.
전 리모델링에 대한 몇편의 글을 쓰기 전에 먼저 전국에 있는 삼익 아파트들을 검색해 보았습니다.
제가 시간관계상 몇군데 밖에 검색하지 못해서 오류가 나올수도 있겠지만 거의 비슷할거라는 생각입니다.

앞 전글에서 삼익을 장인정신 가진 아파트라고 했습니다. 부실공사가 없었다는 의미입니다.
삼익건설이 요즘은 뜸하지만 70년대 초반에서 80년대 중반까지는 많은 아파트들을 지었습니다.
그때 삼익이 지은 아파트 중에서 재건축 성공했다는 자료를 찾지 못했습니다.
이글을 접하신 분중에 삼익아파트 중 재건축 추진하는 것 말고(동의만 받는것도 추진에 속하므로) 재건축에 성공한 곳 알고 계시다면 리플 부탁드리겠습니다.
재건축 추진중이었다가 리모델링으로 전환한 곳은 몇 곳 됩니다.
아직도 오래된 아파트라는 이야기는 있지만 가격면이나 건물구조상에 대한 문제는 거의 없는 것으로 알고 있습니다.

왜 일까요? 그 만큼 튼튼하게 지었기 때문일겁니다.
일반적으로 철근 콘크리트 건물은 일정 시간이 지나면 조금씩 기울수 있다고도 하던데, 삼익타운에서는 균열은 고사하고 기울었단 소리도 못들어 봤습니다.
제가 알기로 철근 콘크리트 건물은 제대로 공사를 했다면 100년은 간다고 합니다.
미국이나 유럽등의 건물들에서 자주 들었을겁니다.
굳는데 50년, 나머지 50년 동안은 서서히 약해져 가는 시간이라고 합니다.

삼익타운이 재건축 추진의 가장 기본 요건인 안전진단 통과가 어려운 이유입니다.
도정법에 의하면 건물의 구조상 안전에 문제가 되지 않으면, 즉 붕괴의 위험이 없으면 안전진단 통과가 안되게 되어 있습니다.
수리해서 살면 된다는 거죠.

설혹 안전진단을 가까스로 통과하고 또한 종세분화가 풀어진다고 해도 삼익비치의 경우 넘어야할 산이 또 있습니다.
삼익비치만이 가지고 있는 지역적 특색으로 인한 것이지요.
즉 부산시의 해안가 난개발 방지책 입니다.
상업지역도 규제하는 판에 주거지역은 더하겠죠.
광안대교의 건설이후 이 규제는 더욱 강화될 것으로 보여집니다.
해안가 고층 건물에 대한 규제입니다.
모르긴 몰라도 진행한다면 시민, 환경단체의 강력한 반발에 직면하게 될 것 같네요.

그리고 또 하나가 더 있습니다. 이곳이 매립지라는 겁니다.
특히나 바다와의 거리가 몇미터 밖에 되지 않는 곳이지요.
요즘엔 건축 기술이 좋아서 매립지라도 100층 이상도 지을수 있습니다만, 그 만큼 기초공사에 자금이 많이 투입되어야 할 것입니다.
타 지역에 비해 소요되는 건축비용이 많을수 있다는 겁니다.
(물론 지금은 튼튼하게 버티고 있지만, 20층 이상이 된다면 지금의 기초로는 안될거란 생각입니다.)
즉 내가 내야할 분담금의 증가를 의미합니다.
어느정도 높게 지어야 수익이 날수 있을까요?
심각하게 생각해봐야 할 문제입니다.

앞에서도 언급했지만 재건축시 일반분양가가 높아야만이 수익율이 좋다고 했습니다.
서울의 요지일 경우 분양가가 평당 2000만원이 넘는 곳도 있다고 합니다.
부산은 어떻습니까?
남천동 경우라도 800~900만원 사이가 될 것으로 보여집니다.
부수고 새로 짓는 건축비는 서울이나 부산이나 비슷하지만, 일반분양으로 해서 들어올 돈이 거의 두배 차이가 납니다.
그런데도 서울의 중층단지가 재건축 포기(물론 소형평형 의무비율이 있긴 합니다만)하고 리모델링으로 전환하고 있는 것이 현실입니다.
이역시 우리가 생각해봐야 할 문제 같습니다.

글이 예상보다 엄청 길어지고 있습니다만, 다시 이야기를 해보죠.
현정권하에서는 재건축 힘드니 다음 정권 나올 때 까지 기다려 본다고 하죠.
인제 출범 1년 조금 지났으니 앞으로 4년가량 남았네요.
그런데 역대 어떤 정권도 초기엔 부동산 억제 정책을 폈으니, 새로운 정권이 들어서고 3년 정도 후라고 가정을 해보죠. 그럼 7년입니다.
그때부터 정말이지 3,000여 가구가 잡음없이 의견통일하고, 대동단결해서 순풍에 돛 단듯이 진행한다고 해도 6년 걸리게 됩니다.(최소한의 물리적 시간입니다.)
그럼 지금부터 13년 후가 되네요. 최고 빨라야 13년이 지나야 재건축 성공하게 됩니다.
만약 3,000여 가구의 의견이 통일되지 않는다면 언제일지를 기약할 수 없게 되겠지요.
5층짜리 삼익 기존 680여가구 밖에 안되는데 인제 겨우 안전진단 통과 했습니다.
여기까지 오는데 걸린 시간이 10년이 넘었다는 이 현실을 어떻게 받아들이실 겁니까?

재테크 문제로 들어와 보죠.
거의 모든 재건축 추진 단지에서 가장 중요하게 여기는 것은 수익율 일 것입니다.
재테크 측면에서 본다면 13년 후의 재건축(그것도 성공을 장담할 수 없는)은 낙제점 일수 밖에 없을 것입니다.
이것은 초등학생도 알수 있는 일이겠지요.
시장에서는 투자자들이 있어야 만이 가격상승이 있습니다.
어느 투자자가 여기에 투자 하리라 보십니까?
은행이자 보다도 안좋을수 있는 곳에 말입니다.
우릴 기다리는 것은 앞으로도 계속될 오랜 시간동안의 추가 하락일 것입니다.
시장은 그 어떤 누구보다도 훨씬 똑똑 하다고 합니다.
재테크에 밝다는 서울, 수도권 중층단지 들이 왜 재건축에서 리모델링으로 전환하고 있는지를 깊게 생각해야 될 것 같습니다.

재건축에서 리모델링으로 방향 전환한 아파트 많습니다만, 그 중에 한곳이 제 관심을 끈데가 있었습니다.
강남구 압구정동 한양1차 아파트입니다.
1971년 준공된 12층짜리 10개동, 총 936가구 규모로 단지 전체가 리모델링을 실시 한다고 합니다.
지은지 34년된 아파트 임에도 불구하고 왜 재건축으로 진행을 못하고 리모델링으로 가게 되었을까요.
우리 모두가 지금까지 알고 있는 상식으로 이해가 되십니까?
다른곳도 아니고 서울의 압구정동에서 말입니다.

많은 시사점을 주는 일인 것 같습니다.
우리 모두에게 말입니다.

오늘 또 얕은 지식으로 내용없이 주절대었나 봅니다.
시간관계도 있고, 지식또한 일천하여 많은 오류 있을수 있을겁니다.
제가 공부하고 깨칠수 있게, 또 우리 삼익가족들이 다 공부할수 있게 리플 부탁드립니다.

밤이 너무 깊었네요. 다음에 다시 올리도록 하겠습니다..........