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부산에서 가장 저평가된 재건축관련 중층아파트 _ 범일동 한양아파트

서울 여의도 미주, 한성 - 480%가량
부산 진구 대원아파트 - 550% 가량

위 %는 상업지역에 위치하는 아파트로서 재건축으로 인한 대지권대비 무상지분율입니다.

서울에서는 근거없는 이론으로 보일지 모르지만, 상업지역의 경우 재건축허가 용적률 -300%가 대지권대비 무상지분율이라는 기초적인 이론이 있습니다. (한양은 730%)주거지역은 통상 대지권*150%로 표현을 하죠. 간단히 알아보는 이론이지만 사례를 바탕으로 나오는 이론입니다.

부동산지식과 여건이 뛰어난 서울에 범일동 한양이 있었다면 여의도 서울아파트 같은 시세상승이 되었을 겁니다.

(서울아파트 시세는 서울시세 TOP10위권 _평4100만원)

사례와 간단한 이론을 한양에 적용시킨다면 현 가격은 저평가라는 말이 나옵니다.

한양 31평의 경우 대지지분은 8.6평이고, 구청확인결과 현재의 용적률은 320%.

그러나 이번 동간 중간도로의 편입으로 인해 실질 용적률은 290%로 떨어졌습니다.


한양 31평기준으로 보수적으로 400%적용이 된다면 무상평수는 34-35평

일반적으로 450%적용이 된다면 무상평수는 38-39평

희망적으로 500%적용이 된다면 무상평수는 43평의 아파트가 생깁니다.


현 부산의 분양시장은 최악입니다. 하지만 현재 공급이 현저히 감소된 상태로 2-3년뒤에는 어떤 상황이 발생할지는 아무도 모릅니다.

현재 범일동 인근에 있는 아파트중 작년기준으로 가장 비싼 분양가는 평당800만원선(두산,데시앙)입니다.

현재 주위 인근 신규아파트에 비해 위치가 가장 뛰어난 한양이 2년정도뒤에 분양한다면 평당 900만원이상으로 책정을 하더라도 큰 무리는 없을 겁니다. 개인적으로는 1000만원이상의 분양이 될 것으로 확신하지만...

한양 31평 기준 현시세 _ 17,000만원 - 18500만원

하지만, 2년뒤 미래가치는...위 분양금액(평당900만원)을 적용한다면...

보수적으로 30,600만원에서 희망적으로 38,700만원이라는 액수가 나옵니다.


말도 안되는 이론인가요?

위에도 언급을 했지만 대원을 재건축한 양정 S맨션의 경우 재건축시행3년전 30평(대지권7평)시세는 1억에서 1억1000만에서 현재는 2억8000만원의 가치로 되돌아 왔습니다.

현재 한양의 경우 재건축이 아니라 도시환경정비사업지로 시행사입장에서도 재건축보다 수익성이 매우 뛰어난 상태입니다.


이 아파트 저평가되지 않았나요? 필요하다면 여의도 위 아파트 인근의 중개사나 위 아파트 조합원들에게 다시 한번 직접 알아보십시요.

투자를 떠나 공부한다는 생각으로....