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지분의 개념보다는 향후 어느정도까지 용적률허가가 가능한 땅인지를 먼저 알아보시는게 개념 이해에 더 빠를실 겁니다.

부산시내 아파트의 90%이상이 2종일반주거지역입니다. 그 외에는 3종일반주거지역으로 보시면 큰 무리가 없을 겁니다.

용적률은 재개발,재건축에서 절대적인 요인으로.....같은 땅이라도 얼마나 더 높게,넓게 지을수 있는가를 가늠해 볼 수 있습니다.재건축시 용적률이 높을 수록 건축회사에서는 수익률이 올라가며, 기존의 거주자에게도 더 많은 평수를 받을 수가 있는거죠.

왜 상업지역은 재건축에서 상당한 메리트가 있을수밖에 없을까요?

*최대허용 용적률*

1종 일반주거지역 - 150%
2종 일반주거지역 - 250%
3종 일반주거지역 - 300% + 고도제한 없음.
=일반주거지역은 고도제한 외에 일조권등의 공법상 건축제한이 있습니다.

상업지역은??...크게 일반,근린,유통,중심상업지역으로 나누게 됩니다.
여기서 아파트가 있는 부지는 일반적으로 일반상업지역으로 허용되는 최대 용적률은 1300%입니다.그리고 주거지역과는 다르게 상업지역은 주거지역대비하여 일조권, 고도제한같은 공법상 규제가 없습니다. 오히려 건축법상 주변의 도로상태에 따라 용적률이 가산되며, 6m,12m 최저고도지구 같이 낮게 지으면 처벌대상이 되죠.

하지만, 최대치는 적용이 거의 안됩니다. 2종의 경우 최대치 250%같으면 230%정도입니다. 아니면 2종주거지역이 3종주거지역으로 구청에서 허가를 받아 50%가량의 용적률을 더 받아 진행할 수는 있습니다.또는 정말 쉽지 않지만 준주거지역의 지정도 가능하겠죠.

그러면 일반주거지역에서 상업지역으로 바꾸면?.....그런 사례가 있었지만, 이런 경우 공익이 사익보다 훨씬 높을때나 부지의 전체가 환지방식같은 공공사업이 주를 이룰때 변경이 가능합니다. 아파트만 있는 부지가 상업지역으로 바꾼다는 것은 로또 걸리는 확률만큼 가능성이 없습니다. 뭐라 말하기 그렇지만, 과거 모시장님이 그리 되신것도 이 이유에 포함되어 있습니다. 한마디로 불가능이라 보시면 됩니다.

범일동 한양이나, 삼익의 경우 재건축시 용적률이1000%입니다.
12m 최저고도지구, 방화지구인 일반상업지역입니다. 그리고 주위 도로여건이 훌륭하여 건축법상의 해택은 최고상태입니다.

앞으로 한양,삼익이 어떻게 흘러갈지 모르겠지만...아무리 5층이다, 대지권이 많다 하더라도 재건축허가용적률이 작다면 의미는 없다고 보고 있습니다.