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이전의 내용들이 한양과 삼익의 좋은 면을 많이 언급해주셨기에 다시 적지 않고, 저는 한번 같이 생각해볼 내용들에 대해서 써 봅니다. 부정적인 면 또는 현재의 가치를 깍아내릴려는 의도는 아니며 다른 각도에서의 아래 사실도 함께 논의할수있는 자리가 되었으면 합니다. 

1.재건축의지
 어떤 아파트든 일정 기간이 지나면 재건축은 할 수있습니다. 여기서 중요한 것이 소유자이면서 거주하시는 분들의 의지가 중요합니다. 한양/삼익은 외부에서 더 많이 관심을 가지고 있습니다. 정작 한양/삼성을 소유하고계시면서 사시는 분들이 얼마나 될까요? 주민들의 재건축의지가 과연 어느정도 있는지요?

2.대지지분과 용적률
 재건축에서 대지지분이 소유자의 권리이고 기초자료이기에 가장 중요하고 용적률도 함께 움직이는 요소입니다. 한양과 삼익의 실제 자료 먼저 말씀드리면,

용적률      한양 350% --> 수정 325%
용적률      삼익 280% --> 수정 252%
대지지분  한양 31평-8.57평, 37평-10.74평
대지지분  삼익 34평-11.84평

입니다. 여기서는 한양과 삼익 어느것이 더 좋다는것은 논의하지 않았으면 합니다. 상업지역이어서 일반 아파트보다 대지지분이 50%이상 적은것 같습니다. 5월 17일 '길손'님께서는 300%정도까지 예측하셨습니다만, 상업지역인 한양과 삼성이 재건축시에 범천동 두산위브(주상복합)의 800% 를 참고삼을 수 있겠는데, 어느정도의 용적률을 받을것인지, 그리고 그에따른 무상평수등을 확인해볼 필요가 있습니다.  

3.상가 
 재건축시 상가도 반드시 고려되어야하고 해결되어야하는 점입니다.
 한양과 삼익 모두 상가가 활성화되어있고 평당가격이 2천만원이상입니다. 삼익은 상가가 별도로 있어서 혹시 아파트만 재건축을 생각해볼수 있지만, 한양은 1동일부와 3동일부가 상가위에 있어서 논쟁의 소지가 다분히 있을것같습니다. 

4.소유자의 사업
 1번 재건축의지와 연관이 있습니다. 한양/삼익 소유자분들중 인근에서 자영업과 사업을 하시는 분들이 많습니다. 대부분 사업에서 좋은 결실과 성공을 거두고 계신 분들이 많습니다. 그리고 3동 상가와 근처에 로또판매점들이 많은 이유는 1등이 많이 나와서이고 돈 운이 있는 곳이라고 합니다. 그래서 이 지역이 사업을 하시는분들은 그 운도 받고있다고 생각하십니다. 다소 이성적이고 과학적이지 않은 관점이지만 어떤 이유든 현재 사업이 잘되는 분들이 재건축을 해서 현재 자리의 아파트가 헐리고 새 아파트가 들어서는 것에 대해서 과연 쉽게 동의를 하실지 생각해 봅시다.

5.재건축후 주변 환경
 한양/삼익이 주상복합으로 거듭나는 시점을 생각해봅시다. 문현금융단지, 범일과 좌천 재개발등으로 수많은 아파트와 주상복합이 이미 생겼거나 비슷하게 완공될것입니다. 그리고 공터에 미완공인 엄청 큰 오피스텔 또는 주상복합도 범일동의 상당한 수요를 흡수한 상태일 거구요. 부산은 현재 아파트 가격 차이가 커서 수영구, 해운대쪽은 평당&nbs p;천만원을 넘고 있지만, 평당 350만원이 안되는곳도 많습니다. 왜냐 서울의 강남, 분당과 달리 미분양의 적체가 아직도 상당하며 향후에는 더 차이가 날것입니다. 그렇다면 한양/삼익의 재건축이 그만큼 주변 분위기에 맞춰서 함께 상승할 것인지, 아니면 모두 최신인 아파트, 주상복합, 오피스텔들이 함께 현재에서 큰 차이를 보이지 않을것인지도 숙고대상입니다.

6.현재 매매, 전세 상황
 인근 부동산에 문의하시면 올해초에 상당히 매매가 활성화되었다고 합니다. 그리고 이제는 삼익 전 평형과 한양 35평이상은 매물이 없습니다. 하지만 매입자 입장에서 거주가 아닌 투자 목적이시라면 전세 현황도 보셔야합니다. 현재 전세는 매매가 최근 많이 활성화되는 바람에 많이 나와있습니다. 당연히 공급이 많고 수요가 못 따라가는 전세가격이 떨어지겠지요. 전세가가 매매가대비 60%는 물론이고 50% 정도밖에 되지 않습니다. 그리고 최근 입주가 시작된 범천동 두산위브의 경우 한양, 삼익과 비슷한 30평, 33평이 있는 새아파트이지만 평당 매매가격이 500만원, 평당 전세가격이 300~350만원 밖에 되지 않습니다. 전세를 구하는 사람 입장에서는 두산위브가 한양/삼익보다 전세 가격이 조금더 비싸더라도 선호하지 않을까요? 또한 세대수가 많은만큼 매물과 전세도 상대적으로 많아서 당분간 두산위브 매물과 전세가 소화되는데는 시간이 많이 필요할 것입니다.
그리고 28년이 넘은 아파트이니 앞으로 계속 전세가격은 내려갈 것이구요. 따라서 투자목적으로 사실분은 현재 전세를 계속 안고갈 수 있는 집이면 더욱 좋을 것이고, 그렇지 않다면 전세문제를 어떻게 해결할지 생각해 보시기 바랍니다.

7.재건축시기
 현재 정부의 너무나도 강한 집값잡기 정책, 재건축 이익 회수 정책으로 향후 5년내로는 불가능해보입니다. 적어도 10년까지 볼 필요가 있겠지요. 그렇다면 지금 한양,삼익이 재건축이라는 호재가 반영되어서 가격이 많이 올라있는데 위의 몇가지 언급한 내용을 모두 고려해보면 현재 가격으로 매입후 매도시점까지의 아파트가격 상승률이 이자율을 포함한 금융비용 및 다른 곳에 투자하는것과 비교해서 적정한 가격인지 또 적절한 매수 시점이라고 볼 수 있을까요?

긴 글 읽어주신만큼 한양과 삼익의 현주소를 알 수 있도록 여러분들의 많은 의견과 토론이 있었으면 합니다.