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-총대지평수는 현재 2가지로 말이 많음.

4479평인지 아니면 5200평인지.... 중간도로를 시에 무상임대란 소리가 있음.

일단 보수적으로 4479평으로 산정.

-용적률도 말 많음

구청허가(도시환경정비법 명시) 700%인지 아니면 동천땜에 20%인센티브가 가능하다는 말(840%가능)

이 있음(이론적으로 맞음)...그러나 보수적으로 700%로 산정



대지면적: 4479평 , 건축연면적 : 대지 4479 * 700% = 30,800평

공사비용: 30,800평 * 320만 = 985억

분양수입: 30,800평 * 900만 (분양가) = 2772억

30,800평 * 1000만(분양가) = 3080억 (인근 재개발지역의 분양예정가가 1000만원이

상으로 이 것으로 산정.



사업이익: 3080억 - 985억 = 2095억

2095억/ 4479평 = 4677만원

4677만원/1000만원 = 467%(단순 무상지분율)



재건축후 받는 평수

-27평기준 대지권 7.4평 * 467% = 34평정도

-31평기준 대지권 8.4평 * 467%= 39평정도

거의 기존의 평수대비 7평정도 UP



현시세보다 10%상향으로 매입을 한다면 474세대 * 700만원 * 34평(평균평수) = 1128억



총 수입 3080억 - 매입가 1128억 - 공사비 985억 - 분양비용 약150억 - 철거비용 약75억

= 건설사 순수익 742억



이 방식이 대략적인 재건축 수익성 계산하는 방식이 맞는지요? 오늘 동호회에서 배운거 그대로 적용을 해 보았습니다. 좀 허술하지만.....

상업지역에 700%의 용적률이라면 분양평수(건설사마음)에 따라 틀리겠지만, 최소600에서 1100세대까지 가능하지 않을까 합니다.

부동산은 개별성이 워낙 강해 허접한 방식이지만, 대도록 보수적으로 산정을 하였고 용적률을 워낙 높게 받아 추가비용이 들어간다고해도, 건설사의 수익을 충분하지 않을까 합니다.