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광주 오포·광명·하남, 분당급 평가



[매경이코노미 2007-05-18 12:03:06]


‘강남 대체 신도시’는 기존 신도시와 비교했을 때 어느 정도의 인기를 끌 수 있을까. 이 같은 질문에 대한 해답은 많은 것을 함축한다. 무엇보다 정부가 발표할 ‘강남 대체 신도시’가 말 그대로 강남을 대체할 수 있을지에 대한 직접적인 답을 얻을 수 있기 때문이다. 여기에서 ‘강남’이란 경기도 분당에 준하는 경쟁력을 갖출 수 있는 곳을 말한다.
신도시 후보 지역 가운데 그나마 가능성이 높은 곳으로는 용인 남부(이동면)와 동부(원삼면), 광주 오포, 화성 동탄, 광명시, 하남시 등 여섯 곳이다. 일부에선 성남 서울공항과 과천 일대를 꼽기도 하지만 가능성은 희박하.부동산 전문가들의 반응을 종합해 성남 서울공항과 과천을 제외한 여섯 곳을 후보 지역으로 한정해 선호도를 물었다.기존 신도시(분당, 평촌, 일산, 중동, 산본)와 비교해 후보 지역 여섯 곳의 선호도는 어떻게 나타날까.일차적으로 기존 신도시 다섯 곳의 선호도를 먼저 보면 분당, 평촌, 일산, 중동, 산본 순으로 나타났다. 산본의 선호도가 중동보다 좀 떨어진다고 보는 이유에 대해 박병호 한국리츠에셋 이사는 “안산과 연결된다는 점이 오히려 가치를 떨어뜨리는 요인으로 작용한다”고 설명한다. 차라리 평촌과 산본으로 끝나면 몰라도 인기가 떨어지는 안산 지역이 연결되기 때문에 산본 인기도가 중동만 못하다는 해석이다.

봉준호 닥스플랜 대표는 일산의 미래에 대해 좀 부정적인 편이다. “환경은 완벽하게 갖췄지만 무엇보다도 서울 강남으로 출퇴근하는데 너무 멀리 떨어져 있고, 인근 파주 등지에 아파트가 너무 많이 공급됐기 때문에 일산 아파트 시세가 더 조정을 받을 것”이란 입장이다.

후보 지역 가운데 선호도가 좋은 곳으로 광주 오포, 하남시, 광명시 등이 꼽혔다. 전문가들은 이들 지역에 신도시가 들어서면 ‘분당급’에 준하는 대접을 받을 수 있을 것으로 믿는 눈치다. 분당보다는 못하지만 평촌과 일산신도시보다 더 인기를 끌 것으로 보이기 때문이다.

고종완 RE멤버스 대표, 박병호 이사, 봉준호 대표 등은 한 목소리로 광주 오포를 가장 좋은 곳으로 추천했다.

박 이사는 “광명시 또한 광주 오포에 버금가는 곳이기 때문에 평촌 신도시보다 인기를 끌 수 있다”고 내다본다. 조정훈 원포올디앤씨 대표는 하남시를 최고 지역으로 선정했다.

광주 오포 지역이 왜 ‘강남 대체 지역’으로 평가받는 것일까. 고 대표는 “분당과 붙어 있기 때문에 지리적으로 서울과 가깝고 기반시설 등이 분당과 다를 게 없기 때문”이라고 설명한다.

그러나 광주 오포가 갖고 있는 한계는 현재 신도시에 만들 경우 평당 분양 가격이 높다는 점이다. 박 이사는 “광주 오포에 신도시를 만들면 평당 분양가 평균 가격이 약 1500만원에 달할 것”이라고 점친다. 박 이사는 후보 지역 여섯 곳 가운데 분양 가격이 가장 높을 것으로 내다본다. 근접성과 기반시설을 감안했을 때 가장 유리한 곳이면서도 이처럼 분양 가격이 높을 것이기 때문에 정부로서는 선뜻 광주 오포를 선택할 수 없을 것으로 전문가들은 예상한다.

봉 대표는 “평당 분양 가격이 높으면 인근 지역 아파트 가격을 상승시키고, 다른 지역으로까지 번질 수 있음을 경계해야 한다”고 충고한다.

박병호 이사가 광명시를 광주 오포에 버금가는 곳으로 지적한 이유는 어디에 있을까. “고속전철이 연결되는 교통요지이기 때문”이라고 설명한다. 그러나 광명시가 안고 있는 걸림돌은 광주 오포와 마찬가지로 평당 분양 가격이 높고, 무엇보다도 그린벨트로 묶여 있는 지역이 많다는 점이다.

박 이사는 광명시의 평당 분양 가격을 1300만원으로 점친다. 후보 지역 여섯 곳 가운데 분양 가격이 두 번째로 높은 지역으로 꼽았다. 분양 가격이 높은 편에 속하고 그린벨트를 해제해야 하는 정치적인 결단이 필요한 지역이기 때문에 광주 오포와 함께 가능성이 희박한 지역으로 점친다.

조 대표는 왜 하남시를 강남 대체 지역으로 꼽았을까.“서울과 인접해 있고 강남 축에 위치하고 있어 강남으로 이주를 희망하는 사람이나, 분당 거주자 일부가 선택할 수 있는 곳”이라고 설명한다. 강남 대체 지역으로 경쟁력을 갖고 있지만 하남시 역시 분양 가격 부담 때문에 신도시 지역으로는 적합하지 않은 셈이다.

후보 지역 여섯 곳 가운데 선호도가 가장 떨어진 곳으로 박 이사와 조 대표는 공동으로 용인 동부를 꼽았다. 같은 용인에 위치하지만 용인 남부에 비해 여러 면에서 뒤떨어진다고 평가되기 때문이다. 기존 신도시인 산본과도 경쟁에서 밀릴 것으로 예상한다. 평당 분양가 기준으로 본다면 후보 지역 여섯 곳 가운데 가장 저렴할 것으로 예상되지만 선호도가 떨어져 신도시 기능을 수행할 수 없을 것으로 보인다 .

만약 정부가 평당 분양 가격을 낮추고자 용인 동부를 강남 대체 신도시로 선택한다면 실패할 것으로 내다본다. 가까스로 분양은 되겠지만 강남 대체 기능을 전혀 기대할 수 없기 때문이다.

고종완 대표는 화성 동탄을 주목한다.

부동산 전문가 5인 가운데 고 대표만이 강남 대체 신도시로 화성 동탄을 지적했다. 봉준호 대표와 조정훈 대표 역시 화성 동탄을 일산보다 긍정적으로 평가했다.

조 대표는 “화성 동탄이 용인 남부 및 안성시와 함께 새로운 주거 단지로 자리 잡을 수 있는 지리적 여건을 갖춘 곳”이라고 설명한다. 삼성전자 소속 근로자들이 수원 영통에서 화성 동탄으로 옮길 가능성이 있다는 게 조 대표의 생각이다.

【 2기 신도시와 ‘강남 대체 신도시’의 경쟁력은? 】◇ 판교, 이견 없는 최고 ◇2기 신도시 가운데 분양 시기가 확정된 곳으로는 판교, 광교, 파주, 김포, 아산 등지를 꼽을 수 있다. 이들 가운데 가장 인기를 끌 것으로 보이는 곳은 단연 판교다.

고종완 대표는 판교를 분당보다 좋은 곳으로 선정하는 데 주저하지 않는다. 경기도청이 들어설 광교도 분양 대기자들이 몰려 있는 인기 지역이다. 광교와 강남 대체 신도시의 선호도는 어떻게 나타날까. 박병호 이사는 광주 오포, 광교, 광명시, 하남시를 같은 등급으로 분류한다. 우열을 가릴 수 없다는 점에서다. 광주 오포와 광교가 좋다고 해서 판교를 앞설 수는 없다는 게 부동산 전문가들의 일치된 견해다.

파주와 김포를 놓고 고민하는 분양 대기자들이 많다. 박 이사는 “파주가 김포보다 훨씬 좋아 보인다”는 입장이다. 만약 용인 남부와 화성 동탄에 강남 대체 신도시가 들어서면 이들 지역과 어깨를 나란히 할 수 있는 곳으로 파주를 꼽는다.

조정훈 대표는 김포가 용인 남부와 파주에 버금가는 인기를 구가할 것으로 점친다. 김포는 인천 지역으로부터의 수요가 꾸준히 유입되기 때문에 자족도시 역할을 할 수 있다는 점에서다. 2010년 인천 아시안게임을 앞두고 김포가 주목받을 것이란 점도 감안한 평가다.