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리모델링에 대해 부정적으로 여기시는 분이 많으신것 같습니다만

제견해는 단순합니다

1. 입지가 좋은지역, 학군과 인프라가 있는 지역의 아파트는 리모델링하면 수요가 생긴다

2. 면적 30% 증가 만큼의 부가가치가 창출되니 수익성 있다고 본다

3. 리모델링은 모든 지역이 가능하지 않다

성공할 지역은 강남중고층과 신도시등 동간거리가 넓고 바닥이 평평한 단지가 수만채 있는 곳으로

계획적 도시 리모델링이 가능한 지역을 말한다.

또한 인프라와 학군과 실거주만족도가 높은 곳을 말한다. 공원과 계획도로 건물등 계획 도시형태




1. 모든 아파트는 낡는다. 새아파트 프리미엄은 양도세 완화 3년 이후부터 급격하게 떨어져 7-8년

이되면 10년 이상 아파트와 크게 차이 나지 않을 정도로 친다

예) 00식 아파트와 05식 아파트의 선호도와 가격 상승폭은 같은 지역에서도 매우 다름

하지만 모든 아파트는 낡고 영원하지 않다는 것임.


2. 리모델링은 단순하게 1:1 재건축 의미로 보면 된다. 하지만 기간이 짧고 크기가 30% 늘어난다

는 개념으로 보면 된다 현실적으로 1:1 재건축 하면서 까지 살고 싶은 지역은 얼마 안된다.

그지역이 리모델링 성공 지역이라고 본다.

3. 리모델링은 건축부분의 대세이다.

건설사와 국가적 주거복지차원과 건설적 차원에서도 인센티브와 적극적 지원이 나올거라 본다

건설사들은 실제로 매우 적극적이다 향후 건설 수입은 리모델링이 60-70% 주택부분에서 차지

하게될거라는 예상이 있다.

유행과 트랜드는 다르다. 리모델링은 흐름이라는 것이다.


4.재건축 규제강화이다. 재건축 규제가 풀리지도 않겠지만 풀린다고 해도 강남 중고층은 답이

없다 강남 중고층이 답이 없으면 타지역은 두말할 나위가 없다. 트랜드라는 것을 느낄수 있다.

5.리모델링시 아직 제대로된 대형단지 대형입지의 아프트 수익구조가 나온적이 없다

이것은 나는 긍정적으로 보는 바 은마 아파트 같은 경우 리모델링한다면 그 가격 상승 폭은

3억이상이 될거라고 본다.


1. 늘어나는 평수 - 주변지역 평수 비교 차이만큼의 수익성 발생

2. 새아파트 프리미엄 - 완전한 새아파트 만큼은 아니어도 새아파트 대비 60-90% 사이의 발생화

효과 예상

3. 아파트 브랜드 가치 창출.

4. 주거환경 개선 만큼의 수익성 창출.




재개발도 길음 뉴타운이 어느정도 성공하고 나서 폭발적으로 오른 측면이 있다

리모델링도 마찬가지라 본다



나의견해는


리모델링이 모든곳이 가치 있는 것이 아니다. 가치 있는 곳은


1. 중산층 이상의 동네여야 한다는 것.(지역에 대한 선택)

2. 20 30 40 평의 가격 차이가 나야 한다는 것 중상층 이상 지역일수록 30평과 40평 차이는 2-6억

까지 난다는 것.

3. 최대 수혜 평수는 20평이 아닌 30평대 3베이 아파트 리모델링 대상 지역이라는 것.

4. 리모델링은 인센티브 장려와 건설사들의 적극적 수주는 유행이 아닌 대세 라는 것.

5. 리모델링에 대한 거품가격은 현재 끼어 있지 않다는 것.

6.분양권 전매가 가능하다는 것.

7. 서울 수도권 난개발 아파트는 새아파트라고 해도 쳐다보면서 걱정함 저거 리모델링 할

동간 거리도 거의 없다.

8. 동간 거리가 넓어야 한다는 것 대표적 신도시






리모델링의 투자가치는 분명 존재 한다.

그것을 찾아 내는 사람과 못찾아 내는 사람의 차이라고 본다. 이유는 간단하다 모든 지역이의 모든

아파트는 낡지만 모든 아파트가 다 리모델링을 할수 없고 한다고 해도 수익이 나오지 않는 다는 것

이다.

하지만 분명 그런 지역과 단지가 존재 한다는 것은 틀린 말이 아니다.




솔직히 1:1 재건축 풀어줄까?

다음 정권이 되도 재건축 이익 환수법만 제거한다고 해도 여론이 들고 일어 날텐데..

1:1 재건축 풀어준다고 해도 과연 할수 있는 지역이 몇개나 될까? 30% 인센티브는 그속에

수익성 구조를 준 정부의 인센티브이다


그런물건을 찾고 안찾고는 노력 여하라 생각한다.




마지막으로 5층 저층 재건축하고 비교하지마라. 당연히 저층 재건축이 돈이 되지 하지만

법으로묶여 있다는 점과 풀어준다고 해도 중고층 재건축은 답이 없다.

리모라고 부정적으로만 보기 보다는 투자 가치적으로 미래를 위해 투자하는 것도 돈 된다고 본다