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LTV와 DTI

LTV는 'Loan To Value ratio' 머리글자로 '주택담보대출비율'

DTI는 'Debt To Income ratio' 머리글자로 '총부채상환비율'을 지칭합니다.





정부가 수차례에 걸쳐 부동산대책을 쏟아내면서 어려운 용어들도 덩달아 늘어나고 있다. 특히 금융 규제와 관련된 부분에 생소한 전문 용어들이 넘쳐난다.



금융 규제는 주택담보대출에 직접 영향을 주기 때문에 부동산 가격 안정을 위한 가장 강력한 조치 중 하나로 손꼽힌다.



최근 들어 가장 흔히 접하는 금융 규제 용어는 LTV와 DTI다. LTV는 'Loan To Value ratio' 머리글자로 '주택담보대출비율'을 뜻한다.



집을 담보로 은행에서 돈을 빌릴 때 집 자산가치를 얼마나 인정해주는지를 비율로 표시한다.



예를 들어, LTV가 60%라면 시가 3억원짜리 아파트는 최대 1억8000만원까지 빌릴 수 있다. 하지만 실제로 대출받을 수 있는 돈은 이보다 더 적은 것이 보통이다. 돈을 갚지 않아 담보로 잡은 주택을 경매처분할 것에 대비해 방 1개당 소액임차보증금 등을 빼고 대출해주기 때문이다.



LTV 규제는 해당 주택 담보가치에 초점을 맞추고 있기 때문에 소득이 없는 사람도 많은 돈을 빌릴 수 있다는 문제점이 있다. 소득이 없는 배우자나 자녀 명의로도 대출을 받을 수 있기 때문에 부동산 투기 방지에 한계가 있다는 뜻이다.



DTI는 이 같은 문제점을 보완한다. 'Debt To Income ratio' 머리글자로 '총부채상환비율'을 지칭한다.



연간 총소득에서 주택담보대출의 연간 원리금 상환액과 기타 부채의 연간 이자 상환액을 합한 금액이 차지하는 비율을 말한다. 다시 말해 LTV처럼 주택 가격에 비례해 대출을 해주는 것이 아니라 돈을 얼마나 잘 갚을 수 있는지를 따져 대출 한도를 정한다는 뜻이다.



연소득 5000만원인 A씨가 7억원짜리 아파트를 산다고 가정해보자.



LTV 40%를 적용하면 7억원 대비 40%인 2억8000만원까지 빌릴 수 있다.



하지만 DTI 40%를 적용하면 대출가능액이 줄어든다. 연소득 5000만원 대비 40%인 2000만원을 원리금 상환하는 데 쓸 수 있기 때문에 10년 만기 원리금균등상환(기타 부채 없이 이자율 6% 고정금리 적용)으로 할 때, 1억 5000만원 가량을 빌릴 수 있다.



DTI 규제가 적용되면 기본적으로 소득이 있어야 대출이 가능하고, 소득이 많을수록 많은 돈을 빌릴 수 있는 것이다.



다만 상환기간을 늘리면 연간 상환액이 줄어들기 때문에 더 많은 돈을 대출받을 수 있다.



위 사례에서 만기를 20년으로 늘린다면 2억3000만원가량 대출받을 수 있다.



[오재현 기자] ..매일경제신문



** 실례로 현재 강남권이나 송파권에 새로 입주하는 아파트들 가격대로 보면 34평형이 9억 ~ 12억 정도 시세가 형성되어 있다고 합니다.. 이 정도 가격대라면 자기집을 팔아서 자금을 보태야 하는 경우가 대부분이겟죠.. 또한 거의 대부분 중도금 대출을 받고 잇는 상황일 것입니다.. 부동산이 활황기라서 살던집을 원활하게 팔았을 경우라면 문제다 되지 않겟지만 요즘 같은 불황기에 살던 집을 팔지 못하면 중도금 대출을 갚을 수가 없고 추가 대출도 못받아 잔금을 지불하지 못하면 계약금을 떼이고 계약 해지를 당할 수도 있답니다.. 요즘 투매에 가까운 가격 하락이 이런 이유로 발생하는 중입니다..앞으로 목동,용산, 반포등에서도 기존 아파트 가격 하락은 불가피하다고 보여집니다..

지금같은 불황기에 이자가 높은 상황에서 DTI는 무의미하고 봅니다..부동산 가격이 마냥 올라가기만 하는게 아니라는 학습효과도 있기 때문에 규제를 풀기엔 지금이 적기가 아닐까요? 각종 규제를 다 풀어도 DTI가 그대로 유지된다면 가게에 유동성의 문제가 발생하므로 봉급생활자들은 물론이고 소위 고소득전문직종에 속한다는 사람들도 갈아타기는 거의 불가능하다고 봅니다..가격이 떨어진 소위 블루칩 부동산들도 현찰을 다량으로 보유한 부자들 외엔 다 그림의 떡이라는 얘기죠..