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마찬가지로 전에 쓴글입니다..

일산 20평대 아파트에 대해서... | 게시판 2005/10/12 03:08


http://blog.naver.com/man1120/100018311161


일산지역 소형평수아파트..

제가 전에 이 아이디로 일산의 대형평수아파트에 대해 글을 올렸습니다..
일산지역은 20평대부터 60평대까지 다 살아보았고 근래 여동생이 살고 있는
소형평수를 팔고 싶어하고(너무 안 올라서..), 얼마전에 글을 올린 후 몇몇
분들이 문의를 해와서 부동산업과는 관계없는 일을 하지만 혹 일산 20평대
아파트를 파시고자 하는 분이나 사시고자 하는 분들이 참고가 될까 하여
글을 올립니다


1.최근의 트렌드와 신도시아파트

(1) 중대형화

불경기니 핵가족화니 하지만 당분간은 중대형화가 추세인듯 합니다.
차량도 대형화하듯이 아파트도 32평중심에서 서울,신도시 할 것 없이
40평대가 가격의 중심에 있습니다..

(2) 주변여건...블럭화

선진국도 집자체가 아무리 좋아도 사는 지역에 따라 차이가 큽니다.
최근의 주상복합붐도 그런 끼리끼리 문화 탓인 듯도 합니다.
꼭 그대로 적용할 수는 없지만 목동의 기존아파트와 근처의 새아파트와의 관계나
분당과 성남구시가지의 새아파트와의 관계를 생각하십시요..
교육,문화여건이 정비된 소위 신도시지역과 신도시 인근지역 구시가지와는
계속 일정한 가격차가 존재할 것으로 생각되고 굳이 고생하면서 몇년뒤에
개발될지도 모른다는 불확실한 이유로 현재의 이익을 포기할 필요는 없습니다.
해서 신도시지역이 낫습니다..

(3)아파트가격의 비탄력성

요즘 일산아파트가 많이 올라 구매하시는 분들은 좀 조정을 받으면 사지..
하는 분들도 있는 것 같습니다.
그러나 아파트는 주식과 달라서 하반경직성이 강합니다..
조정은 별로 없을 겁니다.. 특히 일산지역은 호재가 많아서..
(개인적인 사정으로 일산아파트만 4번이상 사고 팔았습니다.)
또 아파트는 의외로 지역별 평형별로 상승시기가 달라서 가격차이가 많이 발생
합니다. 늘 중심이 되는 평수,지역(즉 매매가 가장 활발한 지역,평수 예를 들면
지역적으로는 강남,평수로는 32평이 트렌드가 됩니다)을 중심으로 가격이 오르고
강남이 오르면 서울,경기로 확산되고 32평이 오르면 그것 판 걸로 40평대 사고
해서 다른 평수들도 오르는 겁니다. 지금은 40평대가 중심입니다

(4)일산지역의 특성

일산의 소형평수는 최근 갑자기 늘어난 오피스텔의 분양과 임대로 가격이 오르지
못했습니다..대형화가 추세인 요즘의 분위기를 감안하더라도 다른지역에 비해서
쌉니다.. 오피스텔이 거의 입주가 완료되고 있으니 상승여력 많을 것 같습니다.

그리고 어느지역이나 호재가 있겠지만 일산의 호재와 장점을 고려할 때 적어도
2 ~ 3년안에 분당의 70 ~ 90%이상 또는 평촌의 수준까지는 오르리라 봅니다.
(평촌분들 노여워하지 마시길..저도 평촌에서도 살아봤고 좋은 곳입니다..)

정리하자면 이상의 4가지 트렌드를 이해하고 3개 신도시 가격을 봅시다.

방3개이상인 평수를 기준으로 했으며 가격은 부동산114나 부동산뱅크를 기준으로
했기에 실거래와는 좀 차이가 있을 수 있습니다.
(참고로 22 ~ 25평,26 ~ 29평,31~35평,36~39평,40 ~45평,46~50평,51~ 55평,56~60평,
61~65평,66~70평의 전용면적은 거의 같습니다.그리고 주상복합과 빌라는 제외입니다.)


2.일산

23평형 약 1.25 ~ 1.8억 평균 1.5억 평당가 543 ~ 783만원, 평균 평당 652만원

27평형 약 1.6 ~ 2.4억 평균 2.0억 평당가 593 ~ 889만원, 평균 평당 741만원

32평형 약 2.7 ~ 4.0억 평균 3.2억 평당가 844 ~ 1250만원, 평균 평당 1000만원

37평형 약 3.7 ~ 5.5억 평균 4.6억 평당가 1000 ~ 1486만원,평균 평당 1243만원

47평형 약 5.0 ~ 7.5억 평균 6.2억 평당가 1064 ~ 1596만원,평균 평당 1319만원

57평형 약 6.0 ~ 9.0억 평균 7.0억 평당가 1053 ~ 1579만원,평균 평당 1228만원

68평형 약 7.0 ~ 10.0억 평균 7.5억 평당가 1029 ~ 1471만원,평균 평당 1103만원


3.분당(70평이상은 제외 했슴)

23평형 약 2.5 ~ 3.6억 평균 3.0억 평당가 1087 ~ 1565만원,평균 평당 1304만원

27평형 약 3.4 ~ 5.0억 평균 4.1억 평당가 1259 ~ 1852만원,평균 평당 1519만원

32평형 약 4.5 ~ 6.5억 평균 5.5억 평당가 1406 ~ 2031만원,평균 평당 1719만원

37평형 약 5.5 ~ 8.0억 평균 6.6억 평당가 1486 ~ 2162만원,평균 평당 1784만원

47평형 약 8.0 ~ 12억 평균 10억 평당가 1702 ~ 2553만원,평균 평당 2128만원

57평형 약 8.7 ~ 13억 평균 10.7억 평당가 1526 ~ 2281만원,평균 평당 1877만원

68평형 약 10 ~ 15억 평균 12억 평당가 1471 ~ 2206만원,평균 평당 1765만원


4.평촌(평촌은 단지별 가격차가 심하고 65평이상은 1개동만 있어 가격조정함)

23평형 약 2.0 ~ 3.0억 평균 2.4억 평당가 870 ~ 1304만원, 평균 평당 1043만원

27평형 약 2.6 ~ 3.9억 평균 3.0억 평당가 963 ~ 1444만원, 평균 평당 1111만원

32평형 약 3.4 ~ 5.0억 평균 4.1억 평당가 1063 ~ 1563만원,평균 평당 1281만원

37평형 약 4.4 ~ 6.5억 평균 5.2억 평당가 1189 ~ 1757만원,평균 평당 1405만원

47평형 약 5.4 ~ 8.0억 평균 6.5억 평당가 1149 ~ 1702만원,평균 평당 1383만원

57평형 약 6.4 ~ 9.5억 평균 7.5억 평당가 1123 ~ 1667만원,평균 평당 1316만원

68평형 약 7.0 ~ 8.2억 평균 8.0억 평당가 1029 ~ 1206만원,평균 평당 1176만원


5.일산 대비 평형별 가격비율

평형 일산평균 분당평균 평촌평균

23평형 1.5억 3.0억(일산 대비 200%) 2.4억(일산대비 160%)

27평형 2.0억 4.1억(일산 대비 205%) 3.0억(일산대비 150%)

32평형 3.2억 5.5억(일산 대비 172%) 4.1억(일산대비 128%)

37평형 4.6억 6.6억(일산 대비 143%) 5.2억(일산대비 113%)

47평형 6.2억 10억(일산 대비 161%) 6.5억(일산대비 105%)

57평형 7.0억 10.7억(일산 대비 153%) 7.5억(일산대비 107%)

68평형 7.5억 12억(일산 대비 160%) 8.0억(일산대비 107%)


6.분당가격 대비 70%,90% 오를때 가격(수익율)

일산현재 분당대비 분당대비 평촌대비
평형 평균가격 70%가격 90%가격 100%가격

23평형 1.5억 2.1억(40%) 2.7억(80%) 2.4억(60%)

27평형 2.0억 2.9억(44%) 3.7억(85%) 3.0억(50%)

32평형 3.2억 3.9억(20%) 5.0억(55%) 4.1억(28%)

37평형 4.6억 4.6억(0.4%) 5.9억(29%) 5.2억(13%)

47평형 6.2억 7.0억(13%) 9.0억(45%) 6.5억(5%)

57평형 7.0억 7.5억(7%) 9.6억(38%) 7.5억(7%)

68평형 7.5억 8.4억(12%) 10.8억(44%) 8.0억(7%)

전체적으로 40평대가 가장 고평가 되어 있고 20평대가 저평가되어 있는 걸 알수 있슴다.


7. 결론

저의 주관적인 생각으로 말씀드리겠습니다.

다소 모순이 되지만 일산의 소형 파시는 분들은 자제하시고..

아파트를 구입하시는 분들은

1. 일산 신도시의 1.3 ~1.4억대의 24평아파트 : 시세 바닥..

2. 일산 신도시의 빌라(성저건영등) : 상대적 저평가와 주거 편리성

3. 일산 신도시의 3억미만 32평 : 저평가된 단지위주로..

4. 일산 신도시의 55평이상 대형평수중 급매물(7억미만)

5. 파주나 고양시 인근의 45평이상의 신규아파트(4억미만에서) : 대형화 트렌드..
(파주 조리읍의 50평아파트 2억..부동산뱅크 게시판 참조하세요)