부동산 정보포털에서 거래포털로!

벙커도시..


그전에 일산의 대형평수와 소형평수 아파트에 대해 글을 올린 적이 있습니다.
대화동,행신에 계신 분들의 논쟁을 보다가 제가 생각하는 부동산에 대해 몇자 적습니다.


저는 10년전에 회사에서 직원들 대출상담과(당시 회사에서 은행융자외에 5000만원정도 저리대출이
가능했습니다) 감정평가업무를 한적이 있습니다. 서울 각지역에 사는 직원들을 상대하다
보니 각지역의 시세를 알게 됐고 그때 느낀 건 상계동에 살건 압구정동에 살건 자기가 사는
지역을 벗어나려 하지 않고 또 사는 동네가 최고라고 느낀다는 것입니다.

또 현실적으로도 아이들이 초등학생이상이면 전학등의 문제로 이사가 어려워지고 집을 넓히더라도
자기동네내에서 옮기더라는 거지요.. 그때 상계동내에서 옮기려는 사람을 둔촌주공을 적극 권해서
지금은 고마워하기도 하지만 대체로 그동네를 벗어나지 못합니다.

그런영향인지 역마살때문인지 개인적으로이사를 자주해서 반포미도-평촌 은하수마을 신성-양재우성-
한남동 빌라 - 잠원동아를 거쳐 98년이후 일산의 24 - 27 -32 - 49 - 69평의 아파트를 살았고 현재는
오피스텔인 장항동의 아이스페이스에 거주하고 있습니다.

참고로 40대중반의 남자로서 http://blog.naver.com/man1120
에 오시면 성향과 관심분야가 파악될 것입니다.

뭐 살아보니 별 차이는 없지만 지역적,단지별,평형별 트랜드는 있는 것같고 그걸 말하려는 겁니다.

제가 보기에 집값은 크게 3가지에 영향을 받는 것같습니다..

1. 이웃 - community,결국 부유한,성공한 이웃...
2. 주변환경 - 공원,녹지,쇼핑,도서관 등-> 결국 정리된 신도시가 좋지요..
3. 교통 - 지하철,도로망 -> 시청,강남,여의도 등의 접근성이지요..

중요도는 적어도 수도권에서는 이웃,주변환경,교통의 순인 것 같습니다.
이중 3번 교통은 소형평수에는 결정적 영향이나 대형평수에는 별 영향이 없는 것 같습니다.
결국 이웃-community가 가장 중요합니다.

이웃이라 하면 결국 부자들의 커뮤니티가 형성되고 부자들이 선호하는 지역,평형이 유리하다는 말입니다.
우리가 쫒아가고 있는 미국이나 일본은 지역별 단지별 차별화가 더 심하다고 합니다.
미국은 소위 CID(common-interest developments)라는 주거공동체가 2000년 기준 15만개있으며 전인구의
12%인 3천만명이 살고있고 매년 5,000여개씩 늘어가는 추세라고 합니다. CID는 결국 패쇄적인 마을로
대부분 흑인,히스패닉이 들어올수 없게 공동규약이 있고 여러가지 규제가 있습니다. 그러나 자치적인 규약이어서
설령 흑인에게 비싼 값에 집을 팔더라도 강제적인 취소는 못합니다. 어쨌던 흑인이 들어오면 그 CID는
집값이 하락추세로 반전하는 거죠..뭐 인종차별을 반대하지만 어쨌던 끼리끼리 문화가 심하다는 겁니다.
우리나라에도 타워펠리스같은 곳의 커뮤니티는 활성화되어 있어 동호회나 모임이 매우 많다지요...
부자는 부자를 선호하고 중산층도 부자들의 동네를 선호합니다..
논현동,역삼동의 고급주택들이 인근의 다세대주택으로 점점 바뀌는 것도 마찬가지이지요.


서울의 강북,노원,도봉,구로,금천,은평,관악 등 대부분의 구를 보면 60평이상 아파트가 거의 없는 실정입니다.
지금이라도 확인을 해보시면 의외로 소위 대형이랄 수 있는 60평이상은 강남,서초 등과 신도시외엔 거의 없습니다.
(뭐 평수의 기준은 50평이 될수도 있고 70평이 될수도 있지만 요즘은 방5개이상나오는 50평대후반 이상을 대형이랄수 있다고 봅니다.)
그런지역에도 고소득의사,상가주,식당주인 등이 많습니다. 그런사람들이 다 강남에서 출퇴근할까요?
아마 그나마 가까운 곳 중에서 좋은 동네에서 출퇴근을 할 것이고 그래서 대형평수가 좀 있는 목동,여의도,동부이촌동
등이 강세를 유지하는 이유일 겁니다.

그리고 각지역,동별 아파트가격은 그아파트의 최고평수가 몇평인지와 밀접하다는 걸 알 수 있습니다.
타워펠리스 100평대,용산 엘지자이 90평대,삼성동 아이파크 70평대,분당 파크뷰 90평대...
삼성동 아이파크인근의 풍림아파트는 경기고 앞에 있음에도 불구하고 38평이 6억대이고 수서나 일원동의 20평대 아파트는
대단지,좋은 학군에도 불구하고 평당가가 인근 개포동,도곡동의 3분의 1수준입니다..(일원동 수서1단지26평 3억)
그러나 등촌동 아이파크(최고평형 89평)은 국민은행시세기준 최고가가 20억입니다.
버블세븐을 제외한 최고가이지요.. 이러한 예는 수도 없이 많습니다.
왜일까요? 왜 등촌아이파크가 20억인지는 결국 인근의 부자들이 선호하기 때문입니다.
내가 저 아파트에 산다는 알랑한 자존심이 현실이고 시장에 반영된다는 거지요..
명품선호와 비슷한 심리입니다.

해서 아파트를 사는 건 첫째는 지역을 둘째는 그 단지를 보라는 것이고 그건 결국 그 이웃을 보라는 겁니다.
그지역의 상류(뭐 돈에 관해서이지요)들이 모여사는 곳은 결국 랜드마크가 되고 그건 최대평수가 관계가 깊습니다.
최근 건교부 실거래가에서 최고가를 기록했던 주엽동 문촌삼익의 경우도 마찬가지입니다.

일산지역 최대평수인 68,69평은 일산전체 284세대로 세부적으로는 문촌삼익404동,405동,408동 128세대,강선금호한양 611동,605동 80세대,
문촌우성 308동 36세대,강촌우방 807동 40세대로 이중 문촌삼익을 중심으로 마주보는 단지가 강선금호한양,뒷쪽이 문촌우성으로 이쪽에
일산지역 전체 68,69평의 대부분인 244세대가 몰려있습니다. 문촌삼익이 그중 제일 많지요.

잘 모르시는 분들은 50평대나 60평대나 그게 그거라고 할수도있지만 60평대에서 50평대로 가면 불편한 사람도 있다는 거 인정해야 합니다.
자기기준에서 자기동네가 최고라고 하는 건 어쩔수없는 인지상정이지만 에쿠스 타다가 TG로 가면 불편한 걸로 이해하시면 됩니다.

행신의 SK가 실패한 건 주변동네때문이기도 하고 일산의 5,60평대에서 옮겨 탈 이유가 별로 없었기 때문입니다.
그러나 운정 한라비발디의 95평은 다를 것으로 보입니다...

그리고 서울과의 교통이 빠르더라도 화정,행신 특히 행신의 대형비율은 일산의 핵심지역에 비해 떨어집니다.
또 2번 주변환경도 그렇고요...일산내에서도 백석이 저평가받는 이유도 중소형위주의 구성때문입니다.
대형이 아예 없지요..
그리고 그러면 일산의 소형은 왜 분당,평촌에 비해서 저평가인가???
저평가인 건 확실하고 해서 장기적으로 임대사업같은 것도 좋다고 생각합니다. 좀 너무 속물적인 민망한 얘기이기도 하지만 결국 이웃문제입니다.
그러나 분당과 비교해서 확실한 차이가 있습니다.
뭐냐면 분당의 소형은 거의 모든 단지가 중대형과 섞여서 같이 있습니다. 즉 시범현대단지안에 20 ~ 79평까지 혼재합니다.
그러나 일산은? 몇단지하면 학부모들사이에 최대평수가 나옵니다..
개인적으로 집사람이 임대단지에 사는 애들 운운하기에 몹시 화를 내면서 애들을 그런거로 구분하지말라고 한적이 있지만
현실입니다..안타깝게도..
사실 분당이 일산보다 중대형비율이 높고 최대평수가 더 크지요(79평). 그러다가 주상복합으로 더 벌어졌지만..

평촌은 일산,분당과 또 다른 면이 있습니다. 평촌인근의 엄청난 인구(과천,안양 등등)에 비하면 새 아파트가 별로 없고
일단 교통이 가장 좋지요..강남과 시청을 가기에 빙빙도는 3호선에 비하면 4호선은 특급열차입니다.
결국 소형은 교통이 중요하므로(소형에 사는 신혼부부들은 대부분 지하철 시간 절실하지요..) 이점에서 다른 겁니다.
분당도 일산보다는 강남접근성,시청접근성이 솔직히 낫지요.. (시청은 좌석버스로 1시간이내 인걸로 알고 있습니다)
그러나 일산도 경의선 등 교통여건이 좋아지면 분당,평촌의 70 ~ 80%로 갈 것으로 보이나 설령 대형이 분당의 90%이상가더라도
상대적으로 대형에 비해 불리한 점이 있다는 겁니다. 바로 알랑한 이웃때문입니다..

두서없는 글이지만 결론은 이겁니다. 아파트를 살때는 커뮤니티를 산다고 생각하고 결정하라는 겁니다.
긴글읽어주셔서 감사하고 덧붙여 전에 대형평수와 소형평수에 적은 글을 올립니다.

PS:글제목을 벙커도시라고 적은 것은 어떤 미국의 학자가 도시내에서 요새와 같은 심지어 철조망까지 쳐진 CID(주거공동체)가
급증해서 점점 분리되고 있다고 적어서 인용해 본 것입니다.
아울러 전에 대형평수와 소형평수에 대해 적은 글을 올립니다..