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일산신도시 50평대 후반 아파트 양도세 등 계산 예(1가구1주택, 3-5년보유, 실거래가계산)

구입시기/금액 : 02년1월/4.5억(취등록세, 중개법무사수수료, 인테리어비 별도이며 실질총비용 약 5.15억)
매각금액 : 10억원 가정

1. 매도시 양도소득세 : 5,680만원
 <계산근거>
 -양도차익=10억-4.5억-0.1억(필요경비)=5.4억
 -양도소득=5.4억*(10억-6억)/10억=2.16억 : 실거래가 6억초과시 계산법
 -장기보유특별공제=2.16억*10%=0.216억 : 1주택 3-5년 보유시 공제율 10%
 -과세표준=2.16억-0.216억-250만원(기본공제)=1.919억
 -산출세액=1.919억*세율(1천만원 9%, 1-4천 18%, 4-8천 27%, 8천초과 36%)=5,738만원
 -실납부액=5,738만원*0.9(예정세액공제 10%감면)*1.1(주민세10%포함)=5,680만원
 _참고 : 인테리어비 5천만원들었으나 영수증미비로 미계산(당시엔 현재와 세법이 달라 영수증 챙길 필요없었는데 지금와서 보면 실수임, 많은 사람이 이러했을 것임)

2. 다른주택 구입 이사시 취등록세 등(동일금액 수준의 아파트구입) : 4,053만원
 <계산근거>
 -등록세=10억원*등록세1.8%(등록세1.5%+교육세0.3%)=1,800만원
 -취득세=10억원*취득세2.2%(취득세2.0%+농특세0.2%)=2.200만원
 -1종채권=5.04억원(기준시가)*2.1%(기타지역)*0.05(할인율)=53만원

3. 매도매수 중개수수료(각 0.4%) 및 법무사비용 : 약 1천만원

4. 문제점
 -10억짜리 아파트 팔고 이사할 경우 정부 9,733만원+수수료 1,000만원으로 약 1억1천만원이 날라갑니다(총매도금액의 무려 11%)
 -이러니 집을 팔수 있겠습니까? 현실적으로 주거이전의 자유를 심각히 훼손하고 있으며 세금중과에 의해 집값을 잡으려하니 탁상이론과 달리 매물이 나오지 않게 되어 오히려 집값이 떨어지지도 않죠
 -또한 이로 인해 경제활동의 원활한 순기능을 억제하여 주택관련산업도 전체적으로 피폐하게 됩니다
 -저는 평생 1가구 1주택으로 현주택도 3년이상 계속 거주하였고 투기는 전혀 하지도 않았으며 3년전이나 지금이나 제 실질자산가치(50평대아파트 1채)는 똑같은며 정부의 실책(각종 개발계획 남발로 인한 토지가 상승 및 억지공급 억제 등 강남지역 대책 완전실패)으로 인한 화폐가치하락 등으로 명목가치만 오른 것뿐인데 보유세(재산세)는 연간 120만원 정도로 그때보다 3배이상이 올랐고(더구나 향후 지속적으로 더 올릴 계획임) 이사도 가기 힘들게 되었습니다
 -왜 투기도 않는 저 같은 1주택자에게까지 이런 피해가 와야 합니까? 과연 이것이 정부의 올바른 부동산정책일까요?
 -그리고 새로 산 10억짜리 주택이 다시 원래집 최초구입금액인 5억수준으로 하락할 수도 있고 이 경우 저는 집보유 총기간중 실수익이 전혀 없는데 이사하는 중간과정에서 취등록세 4,053만원은 관두더라도 정부만 양도세 5,680만원을 받은 꼴이 됩니다

5. 결론
 -따라서 현재와 같은 불합리한 부동산정책의 대폭수정이 불가피하며(특히 1가구1주택의 경우 상기와 같은 불이익이 없어야 함)
 -글로벌스탠다드 부동산세제를 시행하려면 제대로 해야 합니다(미국의 예 참조)
 1)보유세관련
-보유세는 취득금액기준으로 하고(화폐가치하락 등으로 인한 명목가치상승을 전 부 개인부담으로 하면 안됨. 더구나 현재가치는 정확히 측정도 불가하고 미실현 상태이며 추후 하락의 경우도 발생할 수 있음)
-보유세를 해당지역의 교육시설 투자 등에 사용하여 해당주민이 실질적인 혜택을 보게 하여야 하며(우리는 행정수도이전, 기업도시개발 토지보상금이나 대북지원 등 재정적자 메우기에 급급)
- 연말정산시 세액공제대상으로 하여야 함
 2)보유세를 받으므로 취득등록세는 거의 없는 상태(약10만원정도)여야 함
 3)양도세도 일정한도까지는 비과세여야 하며(왜냐면 물가상승율 등이 있으므로) 매도금액이상의 타주택 구입시는 유예를 하였다가 최종적으로 더 이상 주택을 사지 않아 최종수익 실현시 받아야 함(왜냐면 현주택시가가 언제라도 최초 원주택 구입가 수준으로 하락할 수 있기 때문이며 이 경우 양도차익은 전혀 없음)
 4)이와 같은 미국의 주택세제중 다른 것은 언급도 안하면서 보유세1%만 주장하는 것은 실로 불합리의 극치이며 절대 성공할 수 없는 정책임