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1기 신도시에 대하여 경쟁력 분석을 간단하게 하였는데 혹 오해의 소지가 있을까 하여 보완 및 개인적 부동산을 보는 관전평을 써 봅니다.

1기 신도시 5곳은 지난 글에서 이미 경쟁력을 확보한 곳이다 라는 것입니다. 2기 신도시 및 각각의 신도시가 만들어 저도, 현재의 인프라가 완성 (인프라 자체가 규모에 비하여 지나침) 되기 까지는 무려 10년이 걸렸습니다. 학원,병원,쇼핑,볼거리 등 사회를 구성하고 있는 기본적 인프라는 그 완성이 되기 까지는 상당한 시간과 비용이 수반됩니다.

따라서 1기 신도시는 서울의 재건축을 하던, 리모델링을 하던,인 서울시 전체를 재개발 한다고 해도 신도시는 신도시 입니다. 1기 신도시의 이미지를 관전하는 방법은 이미 서울의 중심축으로 들어왔다고   보시면 될 것입니다.

그 중에서 확장성을 말씀 드렸고, 부족한 부분은 교통의 문제인데, 이 문제는 제가 여러번에 걸쳐 수도권 전체의 문제로 정리하였기에 더이상 언급을 하지 않은 것이죠.즉 공통분모인 교통문제는 정부와 지자체간에 반드시 해결하여야 할 공공의 인프라 구축이라는 것입니다.

그렇다면 부동산 시장에서 현재 진행중인 신도시와 추가 신도시,서울시내와 1기 신도시,자유경제지역등을 어떻게 볼 것인가? 우리가 흔히 미래의 계획이 종종 뉴스나 언론매체를 통하여 나오게 됩니다. 예를들어 일산에 명품신도시 1천만평,광주에 신도시건설,미군기지 이전에 대한 평택의 국제도시,세교검단신도시,등등 수 많은 부동산관련 정보가 하루도 빠짐없이 나오고 있는데,관심은 있지만 투자를 할 것인지, 아니면 투자를 하면 땅인지, 아파트인지,상가인지 그 어떤것인지에 대한 답을 구하기 어렵습니다.

그 지역에 토지나 건축물을 보유하고 있는 사람들 조차도 궁금한 것이죠. 왜 서로 이해관계는 밀접하지만 확신에 찬 답은 못할까요? 그것은 계획이기 때문입니다. 이러한 계획이 있다. 즉 계획은 최소 중,장기의 투자를 말합니다. 중장기란 보통 3년~5년이상을 중기,장기란 5년이상의 투자를 말하는 것이죠.

최소 3년이상,투자처에 돈울 묻어두어야 하고, 계획이 실시되어도 완성까지는 다시 5년정도가 소요됩니다. 즉 직접적 부가가치가 나타나나는 시기는 최소 8년에서 10년 이상이 되어야만 가치의 실현이 가능한 것이죠.물론 중간에 가격이 어느정도 인지,매도할 것인지에 대한 타이밍은 잡을 수 있지만 일반적 기준으로 본다면 10년정도의 긴 투자를 통한 가치창출이 기본이 되겠죠.

이러한 투자는 수도권 어디든간에 해당되는 부분입니다만, 여러분들은 이러한 투자에 어떤 기준을 가지고 계시는지요? 10년이라도 돈만 된다면 투자하겠다가 일반적 사고라고 한다면 투자분석이 나름대로 필요하겠지요. 난투자분석이 무엇인지 모르는데...당연히 모르는 것이 맞습니다.알면 못할 수 있는 것이 투자입니다. 따라서 용감하고 무식한 사람이 돈 벌고 요리조리 머리쓰고 똑똑한 사람들은 도리어 재테크에 있어 완전 젬병인 경우가 더 많다고 하죠.

투자기준은 투자대비 투자수익율로 계산하면 되는데,이것은 좀 복잡한 산수가 필요합니다.

다만 10년 투자에 대하여 가장 큰 고민은 바로 정책의 변화,즉 대통령 선거가 2번정도 치러지는 것인데, 2번에 걸친 선거에 대한 결과가 정책의 방향을 바꾸는 변화를 예상하는 것이죠.정책의 변화까지 읽을 수 있는 시야를 가진 사람만이 성공의 확률을 높이는 것입니다.

즉 투자의 기본에서 보면, 성공할 수 있는 요인과 실패하는 요인을 여과없이 자신이 아는 내용으로 정래해보면 어느것이 더 높은 지수로 나타나는지는 알 수 있을 것이지만 정책의 변화는 아무도 모르는 것이되겠지요. 단 2회에 걸친 선거 역시 누가 어떻게 될지 모르는 상황에서의 투자분석은 분명 마이너스적 효과와 플러스가 상쇄되는 부분일 것입니다. 즉 정책은 제로베이스로 보고 판단하면 답은 나오겠지요.

마지막으로 일산 명품신도시가 기존의 일산신도시에 미치는 영향이 플러스일까 마이너스 일까 하는 문제에 대하여 제가 플러스 요인으로 말씀드린 것에 대한 보충설명을 드리도록 하겠습니다.

인구 106만에서 130만 도시계획의 확정이 주는 가치와 도시계획의 변화는 상당히 큰 것입니다.

인구 130만과 파주시 40만의 인구는 서북부가 약 200만명의 규모를 갖는 광역시개념의 도시인것이죠.

여기에 일산이 130만이 된다는 의미는 자족도시로서의 출현을 기대하는 바가 크지만 실제는 규모의 확대를 통한 인프라 개발과 설치의 요구에 저는 그 가치를 둡니다. 즉 새로운 명품 신도시는 교통,교육,환경,삶의 질,엔터테이먼트,녹색도시,자족도시로서의 인간중심의 도시계획을 지향할 것입니다.그렇게 되면 이 지역에 교통의 문제,교육의 문제,환경의 문제,도시정비의 문제를 모두 해결할 수 있는 인프라 개선에 가장 쉽게 접근할 수 있는 부분이 기존 신도시에는 장항벌이나 대화동,구산동 지역이 아주 잘 정비된 지역으로의 변화를 의미 합니다.

계획은 골프장 1~2개, 1백만평의 메가중앙공원,수변로 설치와 한강연계등은 장항벌의 작은 공장들을 모두 이전하여 완벽한 도시로의 완성이 될 것이고, 명품도시가 되기위하여는 교통의 개선등이 기본필수항목으로 자리잡을 것입니다.

이러한 인프라개선이 주는 가치는 고양시 전체는 물론 파주에도 긍정적 영향을 주고,서북부에 대한민국 최고의 신도시인 무려 2천만평 이상의 신도시가 개발되어짐을 의미 합니다.단순하게 집 많아지는 것이 우리지역에는 문제가 되고,신도시가 명품도시로 쉬프팅 되면 기존 지역은 공동화가 아닌가 하는 사람들이 많겠지만, 절대 이것은 그 반대의 효과로 나타난다는 것입니다. 즉 2천만평의 신도시, 인구의 80만 도시가 신도시에 사는 그런 도시가 만들어 지는 것입니다.

남향에서 바라보는 한강조망,1백만평의 메가공원,20만 인구의 쾌적한 삶,이것이 21세기 우리의 소득에 맞는 삶의 퀄리티라고 보는 것이죠.더불어 인프라 개선은 기본이구요.저는 이 부분을 가르켜 한 마디로 압축하면, 2천만평의 도시에 3백만평의 공원과 테마파크와 전시장 (호수공원,한류우드,킨텍스) 추가로 브로멕스의 일산은 우리가 생각하는 가장 이상적인 도시가 만들어 진다는 것을 의미하는 것이죠

그렇다면 재테크에서 어떻게 하면 좋을까요?

가장 직접적 이익이 예상되는 지역은 대화,가좌지구입니다.물론 일산신도시 전체에 큰 메리트를 주지만 조망권은 이 두 지역이 우수하게 나타날 것이고, 인프라 활용도 역시 일산신도시와 명품 신도시의 가장 중심에 서있게 되는 것이죠. 쉽게 말씀드리면 중심의 이동이 장항과 대화까지 모두 연결되는 의미입니다.

2천만평 신도시의 중심이 되는 곳,그곳이 일단 가장 확실한 투자처라고 보는 것이고,일산신도시 전체는 이러한 명품의 나무그늘에 모두 들어가게 되는 것입니다.물론 명품 신도시에 건설되는 아파트나 부동산이 큰 가치를 발휘하는 것은 물론이죠.

그러면 교통문제 어떻게 예상하시나요?

9호선이나 연결하고 그럴 것으로 보시나요. 절대 그렇치 않습니다. 교통문제는 직접 명품신도시를 관통하고 파주신도시로 연결되는 인프라가 구축될것이라 봅니다.일산에는 경의선,신도시 중심에는 3호선, 명품신도시에는 또다른 라인이 형성이 될 것이라는 것입니다.아마도 한강변이 되지 않을까요?

행정구역은 어떻게 될까요?

또 하나의 분구가 만들어 지겠죠.인구 20만명을 기준으로 한다면 말이죠. 대략 이렇게 되면서 발전 할 것입니다.명품신도시가 일산에 미치는 영향, 세련된 도시의 정비(장항벌에 골프장이 있다)와 명품 신도시로 진입되는 새로운 서울직주형 교통인프라,생각만 해도...하지만 시간은 장기라는 것입니다.

제가 위에서 말씀드렸지만 장기적 투자의 방향과 수익율을 본다면 투자의 기간은 장기이고,결과는 모르는 상황이죠.그러면 대충 생각만 해 봅시다.

향후 중심이 된다는 전제에서 대화동에 있는 4억짜리 아파트를 구입하여 명품신도시가 건설,발표되는 장기투자의 중간인 5년이후를 본다면 그 가치는?

세계경제동향+한국의 경제성장율+정치권의 안정+남북의 평화체제+인프라건설계획+도시개발 컨셉의 확정등이 주는 가치를 본다면,긍정적인 부자마인드의 눈으로 생각으로 본다면 저는 이곳에 2배의 배팅을 걸겠습니다.

조금 보수적으로 생각하여도 1.5배는 배팅이 가능하다고 봅니다. 광교신도시가 제가 가장 경쟁력이 있다고 말씀드렸지만 위치적으로 규모면에서보면 이곳을 따라올 수 있는 최적의 조건은 비교가 안되는 곳입니다.왜냐하면 21세기의 볼거리,먹거리,즐길거리,휴식등 모든 것이 가능한 곳으로의 개발이 되기 때문이죠. 현재까지의 계획으로 보면 말이죠.

물론 이러한 것을 더 멋지고 알차게 만들어 가는 노력은 우리 모두의 몫입니다.

시와 관련기업들,지역주민들이 얼마만큼 잘 판단하고 생각하고 함께 하는가에 달려 있는 것이죠.

대한민국 최고의 신도시 탄생(규모나 품질,인프라)은 위에서 말한 최소 1.5배의 가치적 효과가 있을 것으로 저는 봅니다.

휴일 즐겁게 보내시길 바라면서...