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노태우 시절에 5대신도시를 만들었지요. 수도권 주택난 해소를 위하여 분당,평촌,산본,중동,일산신도시 100만 가구를 만들었습니다. 그럼 제가 아는 장단점을 하나씩 짚어 보기로 하지요.

우선 시세의 견인을 하는 이유를 보게되면 우선 신도시가 처음 만들어지면 인프라의 부족으로 살기가 척박합니다. 그러나 교통난이 점차 해소되면서 살기가 좋아지는데 살기가 좋아지면 새로운 시설과 기업들이 들어오기 시작을 하지요. 인프라는 더욱더 좋아지구요. 그러면 기하급수적으로 살기가 좋아집니다. 살기가 좋아지면 당연히 지가가 올라가고 지가가 올라가면 아파트가격을 상승으로 견인하게 되어 있습니다.

현재시점의 집값 순위로 보면 분당이 제일 높지요. 결국은 분당의 집값이 제일 올랐다는 것입니다. 집값이 오르는 가장 큰 요인중 하나로 주위의 인구유입 가속화와 주위의 인프라 구성이 큰 몫을 차지합니다. 서울에서는 수도권이나 지방에서보다 월등하게 같은 계열의 업종은 같이 모여있어야 발전을 합니다. 종로의 보석상, 황학동의 중고 골동품등 이루 해아릴 수 없습니다.

또한 정부는 급상승하는 강남을 투기의 원천이라 보고 두드려패고 있지요. 그러면 강남을 떠나라는 이야기인데 아파트야 팔고 떠날 수 있지만 강남이 직장인 사람이야 직장을 떠날 수는 없겠지요. 그러니까 강남에 있는 인구의 일부가 규제를 피하여 분당으로 간 것입니다. 일부는 판교에 욕심이 생겨서 소재지를 성남으로 바꾸기 위해 간 사람도 있지만요.

그리고 행정도시를 어디에 만듭니까? 연기,공주에 만들고 있지요. 연기공주에 왜 만듭니까? 수도권 인구유입을 줄이기 위해서 아닙니까? 관공서및 행정부처가 내려가면 거기에 딸린 여러 이해관계 업종이 같이 내려갑니다. 또 정부는 고속철의 엄청난 재정을 들인 것에 비하여 효율이 낮을 것을 탄식하는 것 같습니다. 수도권 인구가 어느정도 분산되어야 고속철의 가치가 돋보이겠지요. 돈을 많이 들였는데 말입니다.

이런 모든 현상을 조합해보면 분당은 주변의 인구와 돈을 유입할 수 있는 여러요건을 이제서야 갖춘 꼴이 되는 것이지요. 그리고 하나더 계획적으로 잘 짜여진 도시에 남아있던 짜투리땅이 초고층으로 둔갑을 하면서 명실공히 배드타운에서 기업을 가진 자족도시로 변모한 것이지요. 그렇다고 해서 앞으로도 승승장구 할지는 두고 볼 일이지만 현재까지는 그렇다는 것입니다.

결국은 분당은 강남인구유입, 강남최단거리 최신형 신도시, 교통의 중심지, 판교신도시와 인접, 행정도시로 가는 길목, 죽전을 띄우는 언론플레이등의 모든 여건이 맞아 떨어진데다 재건축이 그렇게 쉽지만은 않다는 것은 반대로 이야기해서 오래된 아파트가 입지가 중요한 것이지 연수가 오래된 게 중요하지 않다는 패러다임이 탄생했다는 것입니다.

여기에 비하면 강남에 직장있는 강북사람은 미여터지는 지하철을 타고 강남으로 출퇴근합니다. 강남에 살고싶어도 집값이 비싸서 상대적으로 저렴한 강북에서 살면서 출퇴근 전쟁을 하는 것이지요. 그런데 일산에 직장있는 강북사람이 가기는 좋지만 강남에 직장이 있는 사람이 강북보다 더 비싸고 더 멀리 떨어진 일산에 왜 가서 살겠습니까? 기껏해야 종로나 명동등 강북의 옛 중심지 사람들 정도 살수 있는 것이지요. 그래서 상승이나 하락을 떠나 급등,급락할 이유가 없는 것이지요. 인구유입이나 인프라의 발달이 있어야 급등을 이룰 수 있는 것이지요.

그리고 일산은 분당이 갖고 있는 주위의 발전가능성 같은 우군이 전혀 없다는 것입니다. 그중 중동신도시만 하더라도 목동에서 15분거리이니 목동인구 유입이 있고 삼산이나 부평의 인천인구유입이 있고 남북으로는 시흥이나 서울인구의 유입이 있는 것이지요. 이렇게 인구유입이 가속되고 나날이 번창할 수 있는 여건을 갖추고 있고 자족가능해야 향후 발전을 할 수가 있는 것입니다.

그러나 일산도 아주 극소규모의 일부지역은 그런 요건을 갖추고 있어서 일산신도시 내에서 더 핵심지역으로 이동하려는 인구가 발생되어 가치가 상승하는 지역은 틀림없이 있습니다. 그러나 전체적으로는 구도심과 강북 하나만 인접한 상태에서는 공기맑고 가격상승은 더디지만 웰빙이 되는 산본신도시나 나날이 인구유입이 가속화되는 중동신도시보다 더 가격상승면에서는 어떠한 요인도 세월이 갈 수록 벌어졌으면 벌어졌지 줄어들 것 같지는 않다는 것입니다.

향후 발전가능성을 본 1대 신도시의 구도 변화는 분당,평촌,중동,산본,일산 이렇게 되지 않을까 추측해 봅니다. 반론이 계신 분은 논리에 입각하여 반론하여 주시면 저도 답해 드리겠습니다.