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“아파트 값이 또 오른다”고 한다. 아니 "올랐다"고 하는 표현이 더 맞을 듯 싶다. 버블 세븐 지역이나 재건축 단지들은 이미 상반기 최고 시세를 회복하였다고 하고 비버블지역은 버블지역과의 격차를 많이 줄었다고 한다. 재건축 아파트들은 역시 3월 기록한 역대 최고가를 회복했다. 

추석 이후 시장은 확실히 매도자 우위 시장으로 돌아섰다. 서울 강북에서도 한달 사이에 30평대나 40평대가 1억 이상 호가가 오르고 있다. 수도권에서도 상반기 신도시 중심의 상승에서 인근 택지개발지구 및 주변 지역에 광범위하게 상승 분위기가 퍼지는 분위기다. 

이제 아파트 값은 ‘어디가 오르고 내리고’의 문제가 아닌 듯 하다. ‘먼저 오르고 나중에 오르고의 문제’이고 ‘얼마나 많이 오르고 적게 오르는 문제’인 듯 싶다. 

이번 상승은 금년 하반기에는 다주택자들의 중과세 회피 매물이 늘어나서 시장이 하향 안정될 것이라는 정부와 일부 전문가들의 예상을 비웃는 것이다. 

금번 상승이 지난 2000년 이후 상승의 마지막 고점인지 아니면 최고점을 향한 마지막 전단계인지 오직 신만이 알 수 있을 것이다. 

그러나 한 가지 재미있는 것은 현재 집 값 상승은 강남발 상승이 아니고 비강남발 상승이라는 점이다. 

그 이유는 그 동안 상대적으로 강남권이나 신도시권에 비해 많이 오르지 않았던 소위 비 버블지역이나 신도시 주변 등과의 격차 줄이기가 그 1차적인 이유일 것이다. 소위 ‘강북이나 비버블지역의 반란’이라고 할 만 하다. 

이런 강북발 상승을 가져온 것은 당연 파주와 은평 뉴타운 분양가 인상으로 촉발되었다. 서울에서도 아파트 가격이 가장 낮은 지역 ( 사실 대단지 아파트가 없어서겠지만 )에서 분양하는 가격이 저 정도인데 “우리 지역은 얼마이상 받아야 한다” 는 인식이 심어지고 더 이상 집 사기를 유보하다가는 “얼마나 더 오를지 모른다”는 불안 분위기가 무주택자들에게 팽배해진 탓이다. 

더구나 버블 지역이나 비버블 지역 할 것 없이 30평대 이상과 20평 대 이하 소형 평형과의 평당 가격 격차가 더 이상 벌어질 수 없을 만큼 벌어져 있고 버블 지역과 비버블 지역과의 격차가 벌어질 수 없을 만큼 벌어진 만큼 시장의 움직임은 어느 정도 예측할 수 있었다. 

다시 말하면 지난 2003년 이후 잠잠하였던 버블 및 비버블 지역의 소형 평형 상승과 비 버블지역의 대형 상승은 어느 정도 예측 가능하였던 것이다. 

더구나 다 주택자들의 가지고 있었던 임대 시장의 매물들이 이미 지난 2-3년간 시장에서 실수요자들로 소화되고 난 이후 전세가의 상승에 따른 매매 수요의 촉발 등이 충분히 예상되었다. 

신도시와 가격 격차를 벌렸던 주변 택지 지구나 수도권 지역이 매수자들이 증가하자 시장은 매물이 줄고 가격이 올라가 버 린 것이다. 

3.30 대책 이후 혹은 지난 해 8.31 대책 이후 2003년 10.29 대책 전으로 집 값을 돌려 놓겠다던 정부의 발표를 믿고 내 집 마련을 미뤘던 사람들은 뒤늦게 시장에 달려 보지만 턱 없이 부르는 호가에 좌절하고 있다. 

‘조정기가 내 집 마련의 적기’라는 지난 수년 간의 외침은 마치 투기꾼의 선동마냥 매도되곤 했다. 

이미 시장을 읽은 사람들이 급매물을 사는 사이에 많은 무주택자들은 시장을 비관하기 보다는 하락하기를 낙관하면서 마치 로또에 당첨되길 기대하듯 판교 청약의 행운을 기다려 왔다. 

물론 정부의 장담대로 버블지역이나 대형 평수의 거품이 꺼지기를 기다려서 사는 것이 옳은 것인지 아니면 아직 오르지 않은 강북이나 소형이라도 사야 하는 것이 오른 것인지 시장의 생리를 모르는 사람들에게는 쉽게 판단 하기 어려운 문제였을 것이다. 

그러나 지금은 한달 사이에 5천만원, 1억원 오른 가격에 사기에는 부담스러운 가격은 분명하다. 24평 아파트가 2억원에 거래되다가 2억 5천만원에 거래가 된다면 누가 선뜻 사려고 할 것인가. 3억 5천만원이었던 32평이 지난 저점에 비해 1억원이 올랐다면 누가 선뜻 살 수 있겠는가? 

그러나 최근 상승이 강북발 상승에서 보여지듯 강남권의 전고점 이상 상승은 다소 시간이 걸릴 듯 하다. 그렇다고 상승 추세인 비버블지역의 상승이나 소형 아파트의 상승이 어느 수준까지 계속 될지는 미지수이다. 

그 상승폭에 따라 다시 강남을 중심으로 한 2차 상승이 예측될 수 있을 것이다. 양극화로 가는 대결 속에 차이가 줄어든다면 다시 강남발 상승이 예측이 될 수 있다. 더구나 지금 버블 지역의 6억 이상 고가 주택은 대출 규제나 매입자금계획 신고 등으로 인위적인 규제하에 억눌려져 있는 실정이다. 금리는 안정되고 있고 경기 부양 소식은 더욱 부동산 시장을 불안하게 한다. 

그러나 아직 강남 발 시장이 예전과는 달리 급등하는 것은 아닌 듯 하다. 아직 실 수요층으로 인한 상승 자체가 종부세 중과 등으로 수요에 한계가 있다. 이제 정부 말대로 2003년 수준으로 돌아가지 않는다고 하더라도 정말 장기적으로 보합 내지는 하락할지도 모를 일이다. 

정부나 많은 전문가들은 2003년 이후 2006년까지 매년 부동산 전망을 하락 안정될 것이라고 예상했다. 그러나 시장은 그 전망을 비웃 듯 4년간 매년 올랐다. 

최근 한 설문 조사에서는 많은 전문가들이 내년도 역시 부동산 시장이 상승할 것이라는 예측을 내어 놓았다. 일반인들 조차 하락을 예상하는 사람이 없는 듯 하다. 

정말로 이 번에야 말로 양치기 소년의 우회처럼 한 번은 맞을지도 모르겠다. 그렇다면 대세 폭등인데… 

그러나 또 지난 4년간 틀렸던 것처럼 이번 예측도 전문가들답게(?) 틀려 준다면 무 주택자들의 내집마련 기회가 오지 않을까. 그러나 내리면 또 누가 집을 사려고 하겠는가 ?