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분당 수내동에 사는데요.
제가 생각하기로는 지난 8,9월에 분당이 오른 이유는 다음과 같습니다.

1. 별로 오르지 않았다.
제가 사는 집의 바닥때(1999-2000년)시세가 3억7천인데 올해 6월경 시세가 5억 초반이었으니 바닥에서 30% 정도 올랐었지요. 이 사이에 강남은 거의 2-3배 올랐지요. 강남사람들이 인정해 주는 분당이 거의 안 올랐었습니다.

2. 강남사람들의 매입
재건축을 비롯하여 강남아파트 가격이 5-8월에 최대폭으로 많이 올라 이 시기에 강남 아파트 거래가 많았습니다. 그렇다면 강남의 5-7억에 15-20평 정도의 재건축 아파트나 5-8억하는 30평 정도의 일반 아파트를 판 사람들은 어떤 생각을 가졌을까요? 분명 그들은 그때에는 강남이 꼭지라고 생각했으니 강남을 매도했고,집은 있어야 살수 있기 때문에 대체 집을 찾았지요.그리고 대체집을 찾다 보니 과거에는 강남과 큰 차이가 나지 않았던 분당이 가격이 별로 오르지 않았고,판 가격의 일부만으로도 상당히 넓은 평수에 살수 있으며 강남권인 분당에 당연히 관심을 보이게 되었고 구입을 하게 되지요. 원래 실수요층이 두꺼워서 매물이 많지 않은 분당에 상당수의 강남집을 매도한 사람들이 구입을 하게 되니 당연히 가격이 급속히 오르지요.

3. 판교 및 용인, 이의동 등의 인근 지역 개발에 따른 투자차원
봄부터 여름까지 판교, 이의동 개발, 신분당선등에 대한 호재가 계속 나왔습니다. 그래서 이들 지역이 개발이 완료되면 인구가 거의 200만명선(분당 50만, 용인 80만)이 되게 되어 그 중심이 바로 분당이 될 가능성이 높아 투자차원에서 많은 분들이 구입을 했습니다.

4. 분당인근 지역에서의 이주
최근1-2년 사이에 교육 및 환경을 위해 분당인근지역에서 분당으로 이주하는 30-40대분들이 아주 많았습니다. 제가 사는 동에도 거의 1/2 내지 2/3가 최근 1-2년 사이에 원주민들이 젊은 분들로 교체 되었습니다. 이 정도라면 이사할 가능성이 있는 세대는 거의 다 교체된 것이지요. 여기에 이들이 이주한 주된 목적이 교육 및 환경 때문이기에 장기 거주 희망자이지요. 원래부터 실수요가 많은 분당에 최근 1-2년사이에 장기 거주 희망자들이 대거 유입되니 거의 매물이 없는 상태가 되었는데 강남 아파트 매도자 및 인근 지역에서의 유입 희망자들이 구입시도를 하니 가볍게 오르지요.

이상입니다.


(추가) 현재의 매물의 성격 및 분당이주 희망자의 구입방향
이상에서 설명드린 바와 같이 최근 1-2년 사이에 장기 거주 희망자들이 대거 이주하여 별로 매물이 없는 분당 지역에 요즘은 매물이 많아졌지요. 이 매물들의 성격에 대해서는 다음과 같이 생각합니다.

1. 다주택 양도세 중과세 영향으로 유예기간이 2004년말까지 매도하려는 다주택자의 매물
2. 분당 원주민의 마지막 이주 시도로 인한 매물
3. 지난 여름에 오름폭이 1-2억 정도이니 세금을 내더라도 이익액이 크다고 판단한 투자 차원으로 매수한 분들의 매물

이렇게 볼때, 현재의 매물이 어느정도 해소되면 분당은 더욱 더 실수요자층이 두꺼워지리라고 사료됩니다. 매입 적정시기는 2004년 초반 내지 6월 정도까지 라고 생각되니 분당 이주 희망자 분들은 안테나를 세우고 정보를 계속 수집하여 이 시기에 급매물을 중심으로 구입을 하는 방향이 좋을 듯 합니다.