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다운계약서를 잘못쓰면 나중에 어떻게 되는지 예를 들지요.

물론 비과세 요건을 충분히 만족(3년이상, 2년이상거주)한다면
상관이 없겠으나 사람이 살아가면서 항상 계획대로 되라는 법이
없지요.

양도차익을 계산 시에 장기보유시 할인률이 있습니다.
3년이상인경우 10%, 5년이상 15%, 10년이상 30%입니다.

만일 양도 차익이 1억인데 10년이상 살았다면 과세표준액은
30%을 할인하므로 7천만원이 됩니다.

여기에 기본공제가 250만원이 있습니다.
7천만원 - 250만원 = 6750만원입니다.

문제는 여기서부터입니다.
2년이상일 경우 양도차익에 따라 누진이 됩니다.
차익이 1천만원 미만인경우 9%,
1천만원~4천만원 미안은 18%
4천만원~8천만원 미만은 27%
8천만원 이상은 36%가 됩니다.

이 예에서는 27%가 적용되므로 6750만원 * 0.27 = 1822만원입니다.

마지막으로 예정신고를 하면 10%를 할인해주므로
1822 - 1822*0.1 = 1640만원입니다.

따라서 양도세는 1640만원이 되는 것이지요.

그런데 만일 다운계약서를 써서 2천만원싸게 산걸로 했다고 칩시다.
그럼 양도차익이 1억2천만원.
장기보유 30% 적용하면 8400만원.
250만원 공제하면 8150만원.
누진율이 36%가 되므로 2934만원
예정신고 10%할인하면 2640만원이 됩니다.

다시 말해 누진율 구간에서 차이가 나버리면 다운계약서를 쓰지
않으면 1640만원을 낼 것을 2천만원 다운계약을 함으로써 2640만원
내게 됩니다. 약 1000만원의 세금을 더 내야하는 것이지요.

차익이 얼마가 발생하느냐에 따라서 다운된 금액만큼의 차이로 인해
누진율구간이 같으면 그 영향은 미미하나 다운된 금액으로 인하여
누진율이 변경되면 이처럼 막대한 세금의 차이를 낼 수 있게 됩니다.

이런 걱정을 안고 살바에야 차라리 다운계약서를 안쓰는 것이
낫습니다. 다운계약을 쓰기위해 매매금액에서 1~200만원 더
깎아주기도 하는데 200만원 아끼려다가 그 몇배의 세금을 더 뱉어낼
수도 있을 가능성이 내포되어 있습니다.

그러니 걱정없이 다운계약을 안하는게 상책이 아닌가 합니다.
내가 산금액에서 오른만큼 세금을 내면 아쉬운게 없지만
다운계약된 금액으로 인해 안내도 낼 세금을 물게 된다면
속이 쓰리죠.

* 참고로 부부가 공동 소유로 등기하게 되면 양도차익을 반반 나누어
계산하게 됩니다. 그럼 누진율이 낮아질 확률이 높아 양도세를
저렴하게 낼 수도 있습니다.

위의 예로 1억의 차익이 발생한 경우 부부 공동명의 시
1사람당 5천만원의 차익이므로
장기보유 30%적용하면 3500만원,
기본공제 250만원하면 3250만원,
누진율은 18%가 적용되므로 585만원
예정신고 10%할인하면 527만원이 됩니다.

부부가 각각 527만원이므로 합하면 1054만원으로
한사람 등기시 1640만원보다 586만원의 세금을 덜 내게 됩니다.
이런 방법으로 절세하는 것도 한번 고려해봄직하겠습니다.

아무쪼록 유리한 방향으로 잘 계약하시기 바랍니다. ^^