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판교 채권액 무조건 상한액으로 써야”

[파이낸셜뉴스 2006-08-23 09:12]




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이번 판교 2차 분양분 청약을 준비하고 있는 상담자 중에는 주택채권입찰제가 새로 실시됨에 따라 채권액을 얼마나 써야할 것인가를 묻는 경우가 많다. 이는 채권입찰제를 조금만 이해하면 금방 풀리는 문제다.

이 제도는 분양가 상한제가 적용되는 공공택지내의 중대형(전용면적 25.7평 초과) 주택에 대해 채권입찰액이 많은 순서로 당첨자를 결정하는 것이다. 분양가 상한제를 적용하는 아파트는 보통 주변지역과의 시세차이가 크다. 시세차익이 많다는 뜻이다. 이런 차익을 정부가 회수해 서민주택자금으로 활용하는 한편 청약과열도 막자는 게 이 제도의 취지다.

그렇다면 얼마나 채권을 사야 할까. 채권 매입 상한액은 건설사 분양가와 채권매입손실액을 합한 금액이 인근지역(분당) 시세의 90%선이 되도록 결정된다. 예를 들어 44평 아파트 분양가가 44평 분양가 5억6000만원이고 인근 시세가 9억원이라면, 이 금액의 90%인 8억1000만원이 실제 분양가가 된다.

이때 당첨자의 채권매입손실액은 8억1000만원에서 44평 분양가 5억6000만원을 뺀 2억5000만원이다. 당첨자가 2억5000만원의 채권매입 손실을 입으려면, 만기 10년·이율 0%(할인율 38% 적용)의 2종 국민주택 채권 6억5800만원어치를 샀다가 되팔아야 한다. 이 가격이 바로 채권매입상한액이다.

그런데 입주자는 이를 일일이 계산할 필요는 없다. 분양 승인권자가 채권 매입 상한액을 고시하게 돼 있기 때문이다. 중요한 것은 이런 구조 때문에 채권매입손실액은 사실상의 분양가가 된다는 점이다. 채권상한액을 고시한다면 어느 누가 상한액을 쓰지 않고 당첨을 장담할 수 있을 것인가. 한마디로 이 제도는 말로만 입찰제이지 실상은 채권 정액제인 셈이다.

이번 판교청약에서는 초기 계약자금 부담이 채권입찰제로 인해 더 커질 것이다. 38평의 경우 대략 2억2000만원, 44평은 2억5000만원, 56평은 3억4000만원 정도가 더 필요할 것으로 예상된다. 따라서 채권매입손실액을 포함한 아파트의 평당 분양가는 약 1800만원에 이른다.

이번 판교 청약에서 채권입찰제 실시에 따라 채권 금액을 얼마나 쓸 것인가 고민할 필요는 없다. 분양 공고에 따른 평형별 채권상한액을 만원단위로 그대로 기재하면 된다. 채권정액제 형태로 시행되는 제도라고 이해한다면 청약에 대한 어려움은 없을 것이다.

/국민은행 PB부동산팀장 박합수