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분당에서 알짜 아파트 고르는 방법

1. 분당은 ?

○ 분당의 현재

부동산정보업체에 의하면 우리나라 아파트 평당평균가격은 약600만원 이다.
그럼 서울의 평당아파트 평균가격은 얼마나 될까? 1월 중순 현재 1,134만원 이란다.
분당은? - 약1,200만원이다. (정확히는 1.19일 현재 1,193만원)
분당 아파트 가격이 서울 평균보다 비싸다는 이야기인가? -그렇다.

서울은 25개의 구로 구성되어 있는데 이중에서 아래의 6개구만이 분당보다 비싸다.
즉 분당은 서울의 상위 25%군인 강남그룹에 속하는 꼴이다.
강남구 평당가격(2,135만원), 송파구(1,741), 서초구(1,723), 용산구(1,388), 강동구(1,361), 양천구(1,285)

신도시 평당평균가격 847만원, 수도권 617만원에 비하면 분당은 이미 여타지역과는 비교의 대상이 되기 힘들다.

○ 분당의 아파트가격 추세

분당은 2002년 10월 평당 900만원을 기록한 이래 11개월 만인 작년 9월에 1,000만원을 돌파하였고 그후 불과 4개월후인 금년 1월말 현재 1,200만원에 육박하고 있다.
이러한 증가추세는 서울 아파트가격 상승율을 훨씬 앞서는 것으로 당분간은 조정기를 거쳐 완만한 상승이 예상되며 현재의 부동산 침체기를 극복하면 또 다시 가파른 증가세를 이어 갈 것으로 보인다.
이유는 지난해 10.29 부동산대책 발표 후에도 강남권과는 달리 견실한 실수요자들의 받침으로 가격하락이 크지 않았으며 앞으로 상승여력을 지속할 수 있는 호재들을 많이 갖고있기 때문이다.

먼저 분당의 문제점부터 살펴보자.
가장 큰문제는 교통난이다.
용인지역 난개발 및 죽전지구개발 등으로 교통여건이 갈수록 악화되고 있다.
신분당선 및 인근 고속화도로 등이 개통되는 향후 5년후에야 해결될 전망이다.
또한 교통난과 함께 분당을 경유하는 차량의 증가로 매연등 공해와 미진, 소음 등이 문제로 대두되고 있다.
또한 분당지역 교육평준화 실시로 서현고 등 명문학교가 예전보다 많이 위축되는 통에 일부 거주민들의 강남회귀현상이 발생하였고 강남권과의 교육환경격차가 더욱 벌어졌다.

이제는 장점을 살펴보자.
아파트가격에 가장 큰 변수들인 교육, 교통, 환경, 주거편의성 등을 살펴보면 판교개발과 더불어 그래도 악재보다는 호재들이 더 많은 편이다.
교육측면에서는 판교개발과 더불어 외국인학교와 외국어 고등학교 등 특목고 및 자립형 사립학교가 들어설 예정이고 판교에 에듀케이션 파크건설 등 정부가 앞장서지 않더라도 분당 및 판교에 자연스레 명문학교 및 일류학원들이 몰려들 조짐이 있기 때문이다.
특히 정자,미금역 근처에 대형주상복합들이 들어서고 신분당선 환승역이 예정되어있어 좋은 학군과 학원들이 근처에 형성될 전망이다.
수요가 있는 곳에 공급이 뒤따르기 마련이다.

교통은 승용차 출퇴근보다는 전철을 활용할 수 있으면 좋다.
지금도 분당선 연장으로 강남권에 근접해 있지만 2008년 신분당선과 주변의 몇몇 고속화도로가 개통되면 강남이 20분 생활권 안으로 들어오게 된다.

환경은 불곡산, 탄천, 율동공원 및 중앙공원 등은 물론 널찍한 계획도로로 탁트인 분당에 한번 살아본 사람은 강남에 나가면 답답함을 느낀다.

여기다 치안안정은 물론 각종 쇼핑몰, 먹거리촌, 문화행사 등 생활의 편리성은 주부들의 천국이기도 하다.
장점만을 영위하고 사는 사람들 한테서 천당아래 분당이란 말이 생겨 났다고 본다.

○ 주변여건

판교개발은 쉽게 분당의 광역화로 보면되고 단점보다는 장점이 더 많아 여러가지 측면에서 시너지효과가 기대된다.
또한 성남시의 구시가지 재개발사업은 보기드물게 성남시가 주체가 되어 시행하는것으로 진척속도 및 효율면에서 기대되는면이 크다.
어떤면에선 강남과 분당이 연결되는 형국이다.
죽전개발지구는 용인 난개발과는 다르다.
체계적인 개발과 전철연결로 제2의 분당으로 발돋음하려는 기운이 보인다.

투자측면에서 보아도 모두가 탐이 날 정도의 프로젝트들을 진행하고 있다.
이 세지역이 모두 분당을 둘러싸고 있어 주변 세력(?)들이 같이 커 나가면서 분당을 떠 받치고 있다.

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2. 추세는 대형평형으로....

○ 분당은 30평형대가 가장 강세

분당 아파트의 평당평균가격은 앞서 이야기 한대로 약 1,200만원이다.
평형별로 살펴보면 20평형대가 1.093만원, 30평형대가 1,303만원, 40평형대가 1,225만원, 50평형대 이상이 1,167만원으로 30평형대가 가장 강세임을 알 수 있다.
그러나 우리나라 전체 아파트가격 추세는 재작년에는 30평형대가 강세였으며 작년에는 40평형대 올해는 50평형대이상이 강세라 한다.

○ 강남은 50평형대 이상이 강세

서울의 경우 분양가 자율화 이후 아파트 평균규모가 매년 1평씩 늘어나 지금은 평균 35.7평 이라한다. 대형화 트랜드를 읽을 수 있다.
실제로 부동산정보업체에 의하면 강남 상위 6개구중 서초구,강동구만 40평형대가 가장 비싼 반면 강남구, 송파구, 용산구, 양천구 등은 이미 50평형대 이상의 평당가격이 가장 높았다.
분당도 앞으로는 이러한 대형평형 강세추세로 나아갈 전망이다.
벌써 이러한 조짐이 감지되고 있다.

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3. 일반 아파트 고르는법

분당은 사실 모든 곳이 다 좋다.
실제로 분당에 살아본 사람은 자기가 살았던 곳이 아주 좋았다고 이야기한다.
예외를 보지 못했다.

그럼에도 아파트를 고를때는 가격대, 교통, 환경, 투자성, 교육 등 자신의 처지와 선호도에 따라서 고를 수 뿐이 없다.

가격대는 개인의 처지에 따라서 택해야 하지만 비슷한 가격대라면 지역에 큰 편차가 없기 때문에 큰 평수를 선택하라고 하고 싶다.

교통에 무게중심을 두는 사람이라면 서울 접근성이 우월한 야탑, 이매, 서현, 정자동 및 양지마을 등이다.

환경에 점수를 더 주는 사람은 불곡산, 탄천, 중앙공원,율동공원 등이 근접한 지역중에서 찾아야 할 것으로 보이며 구미동, 분당동, 양지마을, 샛별마을 등이 해당된다.

투자성은 함부로 이야기할게 못되지만 참고로 그간의 추세를 살펴보면 예전에는 분당의 끝자락인 구미동쪽이 새 아파트이고 불곡산 자락 및 탄천 등으로 주변환경이 좋아 분당의 초입인 야탑동쪽보다 비쌌는데 이제는 교통문제로 역전현상을 보이고 있다.
앞으로 당분간 교통문제가 해결될 때 까지는 이러한 현상은 지속될 것같다.
또한 최근에는 주상복합이 들어서는 정자.금곡동 일대와 판교개발시 수혜근접지역인 아름마을 등이 상승세를 타고있다.

마지막으로 교육문제는 평준화이후 그리 큰 차이가 나지 않는다.
예전의 강세를 보였던 서현동 등 좋은학교 근처의 마을들이 현재도 강세를 유지하고 있으며 앞으로 좋은 학원들이 미금역 주변으로 들어올 것으로 예상되기 때문에 향후에는 금곡동쪽이 강세를 띌 전망이다.

이러한 제변수들을 메트릭스로 자기처지와 취향에 맞추어 크로스 체크하면 어느정도 답이 보이지 않을까 한다.

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4. 주상복합 고르는법 - 시장은 주상복합의 손을 들어줘

○ 주상복합 상승세가 일반아파트 앞질러

분당에서 아파트를 구매하려는 분들의 가장 많은 문의중의 하나가 주상복합을 살 것인지 기존 아파트를 사야 되는지에 관한 것이다.
물론 일장일단이 있다.
그러나 시장은 이러한 장단점을 다 묶어 수요자와 공급자간의 선호도 총합에 의하여 결정되어 지는 것이다.

근년에 주택산업연구원에 의하면 주상복합가격이 일반아파트에 비해 약 10.8% 정도 낮았는데 분당의 경우 지금은 역전되어 주상복합의 평균평당가격이 약 1,300만원으로 일반아파트 보다 약 8.3% 정도 높다.
이러한 상승추세는 앞으로 계속될 전망이다.

이는 주상복합의 편의성, 향후 발전성, 투자가치 등이 어우러져 나타난 결과이자 흐름이다.
더구나 신평형의 새집으로 주부들의 선호도가 높다.

입주 후 놀러 온 사람들의 입소문을 타고 편의성 등 장점들이 빨리 번져 나가고 있는 추세이다.
미국에서는 콘도미니움이라하여 이미 아파트보다는 한수위로 검증이 끝난 상태이다.
향후 파크뷰 등 대부분 주상복합이 입주를 마무리하고 교육여건 등이 자리를 잡으면 가격은 더욱 상승할 것으로 보인다.

○ 주상복합 구매시 유의할 점

그간 주상복합 구매희망자들이 우려했던 전용율 ,관리비, 주차, 복합상가 문제 등은 분당 백궁.정자지구에서는 그리 우려할 사항이 아닌 것으로 드러나고 있다.
전용율이 대부분 80% 이상으로 일반아파트 수준을 상회하고 있으며 관리비도 년간 평당 평균 8,000원 내에서 책정되어 일반아파트에 비하여 크게 비싸지 않으며 주차대수도 최소 가구당 1.5대 이상씩은 되고 상가도 대부분 한곳에 몰아지어 다른 동들은 일반 아파트와 다를 바 없다.

그러나 막상 입주하여 살아보니 오히려 다른 문제들이 불거져 나오고 있다.

○ 우선 소음과 공해 문제이다.

주상복합은 일반아파트와 달리 상업지역에 짓다 보니 큰 길가에 짓는다.
그것도 고속화도로와 고속도로 옆이다.
일반아파트는 큰길에서 약 50미터 들어와 짓는데 비하여 주상복합은 이게 큰 약점이다.

주상복합은 크게 두가지 타입으로 나눌 수 있는데 하나는 앞창문을 열 수 없는 커튼월 타입이 있고 다른하나는 일반 아파트와 다름없이 앞뒤 창문을 다 열을 수 있는 판상형 타입이 있다.

판상형은 기존아파트와 다름이 없어 인기가 있는 반면 창문을 열다보니 소음과 공해에 약한게 흠이다.
특히 고속화도로 옆에 붙어있는 판상형 타입의 경우 입주전에는 청계산 전망이 보이는 대로변이 분양가와 프레미엄이 더 비쌌는데 소음문제로 입주후 역전되고 있다.
앞으로 방음벽, 방음림 등 구체적인 방안이 나와야 겠지만 개인적으로는 대로변 아파트는 소음방지 이중창 등을 해야할 것으로 보인다.
더구나 불법확장을 하여 그나마 있던 베란다 사이창을 없앤 가구는 다시 설치해야 할 지 모른다.

또한 주상복합은 상업지구에 짓다보니 용적율에 크게 제약을 받지않아 일반아파트보다 동간거리가 짧다.
짧은 동간거리에서 조망권과 일조권을 조금이라도 더 확보하려다 보니 V자형, X자형 등이 등장하였고 이런 연유로 아파트간 실내가 많이 노출될 수 있어 프리이버시 침해가 우려된다.

○ 정지지구와 미금지구 가격차 너무 벌어져 있어

분당에는 77개 일반 아파트와 15개의 주상복합이 있다.
이른바 우리나라 최대의 주상복합단지인 백궁정자벨트내에만 주상복합단지가 13개나 몰려있다.
이중 9개가 정자동에 4개가 금곡동에 연이어 있다.

그런데 같이 붙어 있으면서도 가격차가 너무 벌어져 있다.
심한 경우 정자동 33평 가격으로 금곡동 60평형대를 살 수 있다.

이것은 아직까지 대부분 분양권 상태로 있는 금곡동과는 달리 정자동이 비교적 먼저 자리를 잡아가고 있으며 신분당선이 개통될 백궁역에 가까운 잇점과 무엇보다도 아직 금곡동은 주상복합에 대한 홍보가 덜돼 있다는 차이에 기인하는 것으로 보인다.

그렇다 하더라도 가격차가 너무 심한 것으로 보이며 향후에는 간격이 많이 줄어들 것으로 보인다.
금곡동은 아직까지 혼돈의 상태로 자리가 잡히지 않아 같은 단지내에서도 큰 평수가 적은 평수보다 싼 것들이 비일비재하다.

그리고 일반적으로 작년 10.29 부동산 대책이후 가격이 많이 빠지지는 않았지만 급매물들이 심심찮게 출하되어 잘만 고르면 대어를 낚을 수 도 있다.

아직까지 틈새시장이 있다는 이야기로 부동산 싸이트를 자주보고 믿을 만한 중계소를 알아두면 도움이 될 것이다.

○ 주상복합의 가격대

분당 주복의 평당 평균가격은 약1,300만원이다.
주상복합 아파트별 평당 가격대를 살펴보면....
상위그룹으로는 파크뷰가 평당 1,651만원으로 가장 비싸며, 그다음으로 작년말 분양했던 스타파크가 평당 1,513만원이고, 제일 먼저 분양해 자리잡은 수내동 로얄팰리스가 1,490만원이다.
평균가격대인 1,300만원대에 가장 많이 몰려 있는데 정자동 아이파크가 1,374만원, 동양파라곤이 1,366, 아데나팰리스가 1,351만원, 미켈란쉐르빌이 1,336만원, 두산제니스가 1,321만원이다.
다음 비교적 저렴한 1,200만원대에는 정자동의 아데나루체가 1,243만원이고 야탑동의 아이파크와 금곡동의 두산위브가 똑같이 1,225만원이다.
기존 일반아파트 보다도 더 싼 1,100만원대에는 정자동 쌍데뷰리젠시가 1,197만원이고 금곡동 아데나렉스가 1,112 만원이다.
가장 낮은 가격대인 1,000만원대에는 금곡동 코오롱하늘채가 1,050만원이고 삼라마이다스빌이 1,007만원이다.

상기가격들은 시장에서 형성되어 있는 가격이니 만큼 웬만큼의 합리성은 지녔다고 본다.
그러나 아직은 현재진행형이다.
사견으로는 어느것은 분양시기의 차이로 실제가치보다 고평가 되어있는듯 하고 또 어느것은 너무 저평가되어 있는듯한 모습이 보인다.
비교적 동일한 지역내, 비슷한 구조의 아파트치고는 가격편차가 심한 편이다.
또한 동일 아파트단지 내에서도 아직까지 가격이 정돈되지 않은 구석이 많다.
혼돈속에서 진주를 찾아내는 몫은 소비자 자신일 수 밖에 없다.

○ 평형별 평당가격대

평형별 가격대를 살펴보면...
30평형대 가격은 제일 비싼 파크뷰가 평당 1,833만원이고 스타파크, 아이파크, 아데나팰리스가 1,500만원대, 미켈란과 동양 파라곤이 1,400만원대, 기타 나머지가 1,300만원대에 몰려 있으며 금곡동 아데나렉스, 하늘채 등이 1,200만원 내외를 형성하고 있다.
평균가격이 약 1,420만원 수준으로 분당 30평대 일반아파트 평당 평균가격 1,303만원에 비추어 약9% 정도 높은 수준이다.
기본적으로 분당 주상복합단지는 50평형대이상 대형위주로 구성되어 있어 30평형대는 희소가치가 있다.
투자가치가 흔들릴 위험은 없다는 이야기이다.

40평형대 가격은 파크뷰 1,729, 스타파크 1,510, 야탑동 아이파크 1,279, 아데나루체 1,253, 두산위브 1,218, 아데나렉스 1,163 등으로 평형별 종류나 수량이 그리 많지는 않다.
평균가격은 1,359만원으로 분당 40평대 일반아파트 가격 1,225만원보다 약 11% 비싸다.
40평형대도 30평형대에 비하여 조금 많은 편이나 희소가치라는 측면에서는 마찬가지이다. 중년층에서 가장 많이 찾는 평수이다.

주상복합의 주를 이루는 50평형이상을 살펴보면 파크뷰54,78평 및 로얄팰리스 54평의 평당1,600만원대를 필두로 아데나렉스 59,66평의 1,000만원대와 코오롱하늘채 64평의 950만원까지 가격대가 널리 퍼져있다.
평균가격은 50평형대가 약 1,250만원이고 60 평형대가 약 1,260만원, 70평이상이 약 1,369만원으로 대형으로 갈수록 가격이 높아지는 추세로 50평형대이상 전체평균은 1,293만원이다.
이를 분당의 50평형이상 일반아파트 1,167만원과 비교해보면 약10.8% 정도 높다.
분당 주상복합단지가 대부분 50평형대이상으로 이루어져 있어 향후 부촌으로 자리매김할 것이다.
부자마인드란 이야기가 있는데 이는 부자들은 서로 모여살기 좋아하고 부자의 눈높이에서 사물을 본다는 이야기로 특히 부동산과 관련해 많이 인용되고 있다.
분당 주복단지가 이에 해당되지 않을까하며 또한 자연스레 단지내 학군이 좋아질것이다,

이상에서 살펴본 바와같이 주상복합이 일반 아파트에 비해 약10%내외의 높은가격을 보이고 있는데 앞으로 격차는 더 벌어질 공산이 크다.
기존 아파트 소유자 입장에서 가격차이가 크지않은 주상복합이 있다면 갈아타 보는 것을 검토할만하다.
지금같은 부동산 침체기에는 큰돈 안들이고 늘려갈 수 만 있다면 평수늘리기에 적기이며 새집으로 갈아 탈 호기이다.

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5. 오피스텔 고르는법 - 교통요지와 편의시설여부에 따른 차별화 뚜렷해질 듯

전국적으로 오피스텔은 공급과잉으로 몸살을 앓고있다.
분당도 예외가 아니나 분당의 경우 교통여건이 좋은 서현동과 정자동 일대의 고급부대시설의 오피스텔들은 선호될 것으로 보인다.

저금리시대의 수익사업으로는 오피스텔임대가 생각보다 괞찬은 편이나 특히 교통과 편의시설 등으로 차별화가 뚜렷해질 것을 염두에 두어야 한다.
이것은 실수요자의 경우도 마찬가지이다.

분당에 관심있는 분들께 도움이 되었으면 한다.