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그래도 참고가 되시길.........

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판교개발 전후의 매커니즘
2006-03-07


칼럼리스트




봉준호
부동산컨설턴트

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청약올림픽 판교가 카운트다운에 들어갔다.

왜 판교인가? 판교는 강남과 분당, 성공한 신도시에 끼인 약속의 땅이다.

강남불패의 신화가 지속되고 있고 그 와중에 강남을 능가할 수 있는 한 단계 업그레이드된 신도시가 더 좋은 입지에 쾌적한 모습으로 주거본능을 자극하는데 판교가 과열되는 이유가 있다.

우리나라는 재개발, 재건축이 필요한 시점보다 훨씬 더디다.

재개발, 재건축 관련법규가 시시때때로 바뀌고 이런 법규 또한 부동산 억제책과 부양책의 또 다른 수단으로 사용되기 때문이다.

이런 이유로 어느 정도의 시간이 흐르면 구도심은 신도시에 패권을 내주고 슬럼화되어간다.

강북이 강남에게 밀리는가 싶더니 이제는 서너배의 가격격차가 나는 원리이다.

사람들은 재개발, 재건축을 기대하기 보다는 신도시 대형평수로 이전해가는 쉬운 방법을 선택한다.



판교는 분당과 맞물려 패권을 쥔 새로운 신도시로 등장할 태세다.

현재까지 가장 성공한 신도시인 분당 600만평은 판교 300만평을 뉴포인트로 강남의 바톤을 넘겨받게 될 것 같다.

지금 현재의 모든 상황은 판교, 분당권으로 수도권 주거의 중심이 이동할 것이라는 예측을 가능케 한다.

판교 분양과 건설은 분당 뿐 아니라 죽전, 동백, 신봉, 성복, 상현, 풍덕천 등 인근지역에도 지대한 영향을 미칠 것이다.

이들 지역은 판교 개발로 긴잠에서 깨어났다.

상당히 먼 지역으로 느껴졌던 난개발의 대명사 용인이 프라이드를 갖게 되었다.

이곳이 한번 출렁거렸음에도 불구하고 지속적으로 유망한 것은 판교 못지 않은 또 다른 개발계획이 존재하기 때문이다.

그 곳이 광교이다.



이의 신도시라 불렸던 광교는 영덕~양재간 고속화도로와 신분당선 연장 등의 소재를 타고 빠르게 강남권화 할 것 같다.

판교의 열띤 청약올림픽이 끝나면 판교모드는 즉시 광교모드로 바뀐다.

판교 열풍이 불었던 1년 전쯤처럼 광교 후광지역도 한 번 들썩일 것이고 판교, 분당, 용인, 광교로 이어지는 대단한 크기의 메가 폴리스가 만들어 지는 것이다.

이들 지역은 한 동안 수도권의 맹주로서 강남이 걸어온 길을 가게 될 것이다.






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판교개발로 강남은 자연스럽게 분당과 연결된다.

분당은 나름대로는 쾌적하고 살기 좋은 신도시지만 강남과 상당한 이격거리를 가지고 있어 강남 핵심지역과는 부동산가격에 있어서 상당한 격차를 보였다.

이제 판교 공사의 시작은 분당시대를 열어주는 문을 만드는 것과 같다.

분당은 판교를 플랫폼으로 한발 더 강남과 가까워진다.

이제 3월 분양 후 쑥쑥 올라가는 아파트 골조들이 신분당시대를 예고하게 된다.

판교분양이 순차적으로 끝나면 판교후광효과에 따른 인근지역의 2차 달리기가 시작된다.

2차 랠리는 1차 랠리와는 다르게 좀 더 현실적이고 구체적인 형태를 띠게 된다.

판교 고분양가설을 근거로 광범위하고 무분별하게 오른 1차 랠리와는 달리 2차 랠리의 수혜지역은 직접적인 영향을 받아서 눈에 보이는 혜택을 누릴 수 있는 지역에 한정될 것이다.



기존 분당의 미약한 인프라를 보충하고 분당보다 한 단계 업그레이드된 동판교 상권과 환경, 교육시설, 교통망의 혜택을 함께 누릴 수 있는 곳, 그곳에 뜬다.

왜? 어느 곳이 어떤 이유로 좋아지는가? 적정 가격은 얼마인가? 등이 냉정한 시장의 평가를 받을것이다.

지금은 직접지역, 간접지역, 확실한 후광효과 지역 또한 구분되지 않지만 개발계획을 구체적으로 맞춰보면 그에대한 답이 나온다.






① 판교역
1차 수혜주는 판교역 개통시 판교역의 고속전철, 신분당선 인프라를 쉽게 이용할 수 있는 지역이다.

전철역을 걸어서 다닐 수 있거나 마을버스 정도로 쉽게 접근할 수 있는 편의성이 있는 곳이다.

판교역은 중심 상업지역으로 둘러싸여 있어서 첨단시설의 백화점, 영화관, 대형마트, 쇼핑몰 등도 들어온다.

구청을 비롯한 관공서, 주상복합건물 등도 인접해 있다.

판교역 일대까지 지루하지 않게 걸어서 접근할수있는 운중천, 금토천이 흐르는 하천벨트도 수혜지역이다.

판교역은 고속전철이 운행되어 강남역까지 16분이면 갈 수 있는 신도시의 유일한 역이다.



② IT업무지구, 에듀파크
이른바 벤처단지라 불리는 지역에 무엇이 들어오는가? 그 지역에 들어오는 많은 사람들이 주거지로 어느 곳을 선택할 것인가? 그곳의 업무, 교육, 연구 시설을 이용할만한 사람들은 누구인가? 20만평의 대형연구시설은 마치 대덕연구단지와 같은 모습을 만들어 낼 것이다.

고급스러운 연구시설의 완성은 그곳이 어느 곳보다도 비싼 지역이 될 수 있다는 가능성을 이야기한다.

이곳에 자립형사립고, 특성화고, 특수목적고가 들어오면 판교는 완벽한 신도시가 된다.
판교 교육,업무시설의 혜택을 볼만한 지역은 어디일까?

③ 금토산 공원, 중앙공원, 신촌공원
판교는 녹지비율 35%의 자연환경이 뛰어난 신도시이다.

강남에 감탄사 나올만한 자연은 찾아보기 힘들지만, 판교는 곳곳이 향수어린 녹색이다.

쾌적하다는 분당의 2배에 달하는 녹지비율은 “왜 판교인가?”라는 질문에 손색없는 정답을 한마디로 말할수 있도록해준다.

자연을 이용하고 조망할 수 있는 중앙공원 5만평과, 14만평의 신촌공원, 30만평의 금토산 공원, 생태하천인 운중천과 금토천, 인접한 청계산 등이 공사중인 도시에 엄청난 가치를 부여한다.
그 행복라인이 자연스럽게 이어지는 지역이 판교신도시의 덕을 볼것이다.

④ 판교 IC
판교 IC는 서울과 지방주요도시로 가는 사통팔달의 관문이다.

판교의 중심에는 판교IC가 위치한다.

경부고속도로, 영동고속도로, 서울외곽순환도로 등 어느 방향으로든지 판교 IC를 통한 진･출입이 편리하고,원활해서 상당히 활용도가 높다.

판교IC의 부가가치를 더 높여줄수 곳에 있는 지역,즉 판교주민과 판교IC를 공유 하는 대표지역이 판교와 부동산 가격의 부침을 같이할 직접 수혜지역이다.

백화점, 공원, 학교, 교통 등은 부동산 상승의 특급요인이다.

판교는 이상의 조건에서 별 다섯 개를 받을 가능성이 아주 높다.

판교를 이슈로 한 후광지역 부동산 가격 상승은 “판교의 고급 인프라를 얼마나 잘 활용할만한 지역에 놓여있는지?” 하는 것과 연관된다.



당장 눈에 들어오는 곳은 역시 분당이고 그중에도 야탑, 이매, 서현, 정자역이다.

- 봉준호 (건축사, 프리미엄 부동산 컨설턴트, 생활칼럼니스트),