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몇일전에 분당 10평대 중에서 대지지분이 많아서 15평만 구입해도 재건축시에 32평형 입주 가능한 단지를 소개하였다

근데, 투자를 하기 위해서는 대지지분과 함께, 어쩌면 더 중요할 수 있는 것이 입지인데, 입지에 대한 분석이 빠져서 초보자 등은 투자 분석에 어려움이 있을 것 같아서, 향후의 신분당선, 인근 입주 예정기업, 현재 지하철(분당선), 버스, 주변 환경, 주변 32평형 실거래가를 기준으로 하여 각 단지의 입지가 얼마나 가치가 있는지 내가 평가한 것을 설명한다

기준은 편의상 가장 인기가 있는 정자동의 한솔마을(여기를 100%라고 정한다)이다, 인근 32평형이 실거래가 6.5-7.0억이다
왜냐, 아시다시피 한솔마을이 있는 정자동은 신분당선(강남역16분)/분당선 인접이구 정자역 부근에 대기업, 공기업 등등의 회사가 즐비하고, 고급주상복합이 즐비하여 실거래가가 가장 비싸고 가장 인기가 있는 단지이기 때문이다


1. 야탑 매3단지
지하철이 아주 멀구(17분 정도) 버스가 별루 없구 길가에 길게 늘어서 있구 주변이 좀 그러구, 주변 도촌지구 입주로 인한 도로 여건도 걱정된다, 인근 32평형이 5억 정도에 거래되구 65% 입지이다

2. 야탑 매4단지
매3 바로 앞인데, 단지 모양이나 입지가 아주 조금 더 좋다, 그러나 전체적으로는 입지가 좋은 편이 아니다, 그래서 70% 정도 입지이다

3. 야탑 탑8단지
지하철에 가깝고(도보로 7-8분) 앞산 전망이 있는 동도 있다. 인근 32평형이 5억대 후반에 거래되구 대략 80% 입지이다

4. 정자 한솔4, 5, 6단지
신분당선, 분당선에 가깝고(도보로 8-9분) 버스도 제일 많고 인근 타 단지32평형이 대략 6.5-7.0억에 거래되고 있으니 최고의 입지라고 해도 무방하다
향후 입주 예정 업체(NHN 2500명, 분당경찰서 500명 등등)등을 고려할때 누구나 인정하는 특급지이다
100%입지이다

5. 금곡 청솔9단지
분당선에 가깝지만(6-7분) 신분당선에는 멀다, 버스 아주 많구 인근탄천이 있구 불곡산 전망이 나오는 동이 있다, 성남시 구상중인 경전철이 인접하게 되고, 신분당선 연장선 미금역사도 주민들의 민원으로 성남시에서 추진중인다, 인근 32평 6억 정도이구 85% 정도입지이다, 다만 신분당선 연장선 미금역사가 생기면 93% 정도로 입지 가치가 상승한다

6. 구미 하얀5단지
대충 눈치챘겠지만 내가 발굴해서 작년 여름에 집중 투자한 단지이다, 발품을 팔아서 발굴한 경우이니 자세히 알기 땜시 여긴 좀 자세히 쓴다
분당선에서 멀지만(도보로 12-13분), 버스 노선 많구 특히 주변(탄천, 불곡산등)이 아주 우수하구, 선입관인 용인 피해는 없다
탄천과 불곡산 전망이 환상적이고 주변에 고급빌라 단지가 즐비하다, 중대형으로 탈바꿈하면 가장 멋진 단지가 될수 있는 1급지이다,
또한 500미터 지점에 있는 고압선이 철거 진행 중이라서 몇년 후엔 전망이 더 환상적으로 된다
진흙에 묻혀 있는 진주 같은 단지이다
인근 32평이 대략 6억 조금 아래라고 파악되는데, 입지는 지하철은 청솔9단지보다 멀지만 주변이 너무 좋아서 동일한 85%를 주고 싶다
혹시 신분당선 연장 미금역사나 경전철이 생기면 입지가치가 93%까지 상승 가능하다

이제, 각 단지의 평형별 [(대지 지분*입지가치%)/현재 가격]을 하면 대충 어디가 더 투자 가치가 높은지 결론이 나온다
각자 계산을 해 봐라
나는 이 정도로 입지가치를 평가해서 투자를 하지만, 혹시 나와 다른 입지가치를 생각한다면 그 생각대루 투자하기 바란다