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분당에 집을 사고자 하는 아는 분에게 제가 일주일전쯤에 알려드린 내용인데, 회원님들을 위해 알려 드리오니 참고로만 해 주시기 바랍니다.

1. 소형 무주택자들의 생각

분당 소형까페등에서도 잘 나와 있지만, 분당 소형 사시는 분들의 중형 선호가 상당히 강하고, 이번 가을에 소형이 많이 올라서 일부는 이미 중형으로 갈아탄 것 같고, 나머지 대다수는 아직도 3억 가까운 차이 때문에 소형이 좀 더 올라서 갈아타기를 열망하고 있는 것은 분명합니다.

2. 소형 대 중형 가격 추세 비교

3년 정도 전에 아직 소형과 중대형의 양극화가 본격적으로 진행되기 전에 분당 소형(전용18평형)과 중형(전용25.7평형)이 각각 2억 5천 정도, 4억 2-3천 정도했던 것 같습니다. 그래서 차이가 대략 1억 8천 정도했던 것 같습니다. 대략 소형이 중형의 60% 시세이었던 것 같습니다. 전용면적 비율이나 입지를 볼때, 이 60% 가격은 상당히 합리적인 수준입니다.
그러던 것이 올해 여름까지는 소형 3억대, 중형 6-7억으로 50% 이하 수준으로 양극화가 되었습니다.

그러나, 지금은 정자동, 시범단지, 이매동과 같은 역세권의 소형은 이미 4억 5천 정도 시세를 형성하고 있어서 대부분의 동네가 4억 전후의 시세입니다. 중형은 대충 7억 정도이고요.
소형이 4.5억이라면 4.5/7=64%, 소형이 4억이라면 4/7=57%로 대략 중형의 양극화 이전의 %에 도달한 것 같습니다.

3. 중형의 향후 전망

예전 3-4년전에 보니 소형과 중형의 차이가 1.5-2억 사이이면 소형 사람들이 중형으로 갈아타더군요. 그러나 여러가지 정황상 지금은 대략 2.5억 정도 차이 이면 소형 사람들 중형으로 갈아탑니다.

그간 소형과의 격차가 3-4억(4억 가까운 단지가 많았지요) 가까이 되어 소형이 중형으로 갈아타기가 거의 불가능하였습니다. 그런데, 이번에 소형 중심으로 오르니 일부는 벌써 갈아탔습니다.

이제 내년 초를 생각해 보겠습니다.
내년에 다시 전세난 또는 리모델링 바람으로 소형 거래가 실리면 소형을 4억 5천 이상으로 판 사람은 당연히 6억 중후반 정도의 중간레벨의 중형을 살 수 있는 충분한 여건이 됩니다. 특히 정자동 소형의 일부는 거의 5억 합니다. 당연히 5억에 판 사람은 7억대 초반까지는 금방 사고 후반에서는 좀 멈찟하겠지요.

4. 추천방향

요즘 보면, 종부세 통지서를 보고 놀았고 내년에는 2-3배가 된다고 하는 정부 협박에 놀라서 양도세 중과를 피해서 올해말까지 중형을 처분하는 2주택자 매물이 1-2건 보입니다. 내년이면 중대형은 시세 차익이 커서 50% 양도세를 내고는 팔지 못하여 씨가 마를 수가 있습니다.
몇일 안남았습니다.
저도 아는 분에게 아주 강하게 적극 추천한 것인데, 여건이 되시는 분은 이 중형 급매물을 겨냥해 보시기 바랍니다.
리모델링에 대해서는 잘 모르지만 만일 리모델링 되면, 중형이 1.5억이면 대형 평수가 된다고 하니 도전해 볼 충분한 가치가 있습니다.