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요즘 은마의 재건축 안전진단 허용으로 각지역마다 오래된 중고층 아파트의 재건축 수익성에 관심이 많으리라 생각되어 재미삼아 대략 계산 해보았으니 부담없이그냥 한번 읽어 보면 어떨지...

현실적으론 7~10년뒤의 일이라고 보지만 변수들을 간략화 하기위해 현재시점에서 재건축을 한다는 가정하에 계산 하기로 한다...

분당의 저층 용적율 120~150% 단지들은 재건축만 하면 그냥 거저 2배의 새집을 얻을 걸로 확신하나,중고층의 경우는 매우 난해한 조건들이 많아서 누구도 섯불리 장담을 할 수 없는게 사실 일것이다...

분당의 중고층은 단지마다 차이가 있으나 대략 용적율170~210% 정도로 되어 있다...

분당의 중심지이며 중앙공원 조망이 정면에서 가능한 양지마을 청구아파트는 비교적 초기에 건설되었고, 분당의 일반 아파트 중에서는 거의 탑클래쓰이며 가격도 제일 비싼 편이라서 재건축 메리트가 있는 단지로 생각되어 청구단지를 예로 삼았다...

청구단지는 25평형부터 72평형 까지 분포하나. 주력은 50평형이 거의 절반을 차지하는 중대형 위주의 단지다...

요즘 완화되는 용적율 추이에 따르면 300%까지 찾아 먹을 수 있다니까 분당이야 당연히 300%라 보는게 옳을듯하다...

은마와 같이 300%를 다 활용할 경우 경우 청구 단지는 현재 용적율 193%이므로 1:1 재건축으로 할경우,가구수가 896가구에서 1272가구 정도로 늘어 날것이다...추가되는 가구수는 376가구 정도

현재 이단지의 중심평수인 50평형 가격은 9~12.5억(공원 조망권이라서 편차가 큼) KB중심가격은 10억으로 나온다...과거 2006년말엔 홋가상 15~16억까지도 갔다한다...비슷한 조건의 양지금호는 국토부 실거래가마저 15억7천 찍은것을 확인한바도 있다...청구가 금호보다는 대지 모양이나 구배가 보기 좋은편...

1:1 재건축하면 55평까지 늘릴 수 있는데, 그렇게만해도 단지 전체의 부자동네 품위를 유지 하는데 전혀지장이 없을듯...

그러면 평당건축비가 보통 소형은 250 부터 시작하여 600정도까지 간다 하는데, 평당 600들이면 그야말로 왕궁을 지을 수 있고 400만 들여도 대리석으로 깔아 놓을수 있을 정도 라는데...

명품단지를 만들기 위해서는 중앙공원 정면조망과 격이 어울리는 정도의 투자는 해야 할것으로 본다...

그래서 평당 600으로 계산할때 50평 짜리가 55평으로 되면 3억3천(평당 400으로 계산하면 2억2천) 건축비로 투자 되어야 하고 집값 10억을 더하면 총투자비는 13억 3천이 된다...

일반 분양분 수입액은 전문가들이 계산 할 부분이라 나는 그거 제로로 보고서 계산 할것임...

비교 대상 아파트는 도곡동 타워팰리스, 분당 파크뷰, 대치동 일반아파트중 대치아이파크를 참고한다...

타워팰리스와 파크뷰는 같은 주상복합 아파트로서 분당 파크뷰의 가격이 타워펠리스 같은 평형의 80%정도로 조성되어 있다...

따라서 비슷한 새아파트라는 조건에서는 분당이 강남 중심지의 80%로 계산 하면 되지 않을까 생각한다...

현제 대치아이파크 54평형이 21.5~25억... 따라서 청구 55평 재건축후 아이파크의 80%로 잡으면 17.5억~20.4억 평균 19억 정도로 형성될것으로 보인다...

공원조망권의 분당 중심지에 평당 600 들이면, 용적율 345%인 분당의 현제 파크뷰 보다는 훨씬 쾌적하고 여유로운 명품이 될것이고 파크뷰 시세보다는 10%이상 더 나갈 수 있다고 본다...새아파트 프리미엄을 더하면 얼마나 될지는 모르겠다
원래 입지상으로도 양지 청구단지는 짜투리땅인 파크뷰 단지에 비하여 더 쳐줄 수 있기 때문에...

판교신도시는 평당건축비 280만원짜리라니까 같이 비교하는게 부끄러울듯...

13억3천 들여서 19억짜리 명품을 얻을 수 있다면, 일반분양분 200가구 정도의 분양수입은 그냥 보너스로 보고....그러면 수익율 42.9% + 보너스알파(일반분양수익) 이 되는데....

여하튼 대략 19억 정도의 시세를 만들어 낼 수 있다면, 재건축 매릿이 있다고 볼 수 있을듯 한데,나도 궁금 하긴 하구만.....기사에 의하면 은마의 수익율도 현제 시점에서 -1%정도라니 은마는 이미 오르만큼 올랐다는 예기로 들리고..분당은 계산해보니 의외로 진주같은 존재가 될 수도 있겠네...

중앙공원 주변아파트중 서현동의 시범삼성/한신, 수내동의 양지금호 아파트도 용적율이나 입지 측면에서는 대동소이함...