부동산 정보포털에서 거래포털로!

★★개인적인 사견★★임을 말씀드립니다.
공감이 되는 부분만 선별적으로 골라 재테크 하시는데 참조하시기 바라며,
해당 지역님들의 오해 없으시길 바랍니다.... *^^*

아울러
★★아래의 11개 지역★★은 분당급신도시 1개,명품신도시 4개 등 총5개 신도시가 계획되어 있으므로
★★분당급신도시든 명품신도시든 약 50%의 확률★★이 있습니다...*^^*

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆ 유망 2선 ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

정부가 전혀 엉뚱한 일을 벌이지 않는 다는 가정하에 보면 아래의 지역에 주목할 필요가 있습니다.
모든 사회현상은 어느정도 통계적으로 해석되지 않는가 봅니다.

2007년 개별공시지가 전국 최고 상승률 기록,
과천(24.2%)
하남(18.6%)
화성(16.0%)
용인(15.3%)
광주(13.9%)
이들 지역은 분당급신도시 후보지로 자주 언급되는 곳으로서 수도권 땅값 상승을 주도했습니다.

★ 하남 ▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒

첫째!

일명 강남3구(강남.서초.송파)와 붙어 있어 다른 후보지보다 강남대체 효과가 매우 예상되는 지역입니다.
역설적으로 자칫 잘못하면 강남3구 부동산 시장을 교란하는 촉매제 역할도 예상되는 곳 입니다.

핸디캡 으로서는
하남의 3면이 한강과 남한산성으로 막혀 있어 많은
교통혼잡이 예상되고, 600만평 확보를 위해서는 구시가지를
제외하고 쓸만한 토지를 전부 수용 그리고 초기 백제문화제 출토의 변수입니다.

★ 오포.모현 ▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒

서울과 매우 인접한 곳 으로서
600만평을 제외하고도 여분의 토지가 있는 지역으로서
하남 보다는 입지여건이 다소 부족하다고 보여지지만 두루두루 무난한 지역 으로 파악됩니다.

다만 언론에서 공법적인 지식없이 상수원보호구역 등 이라서 무조건 어렵다고 하는데,
상수원보호규역 규제인 환경정책기본법은 대규모하수도시설로 그리고
자연보전권역 에서의 대규모 택지개발 규제의 수도권정비계획법은
지구단위계획수립을 통해 피해 갈 수 있는 길이 열려 있습니다.

참고적으로
제2경부고속도로가 서하남IC~오산 또는 천안까지 예정되어 있고(오포.모현IC 예정),
용인에서 대규모 하수처리시설을 건설중 그리고 경기도에서 약 9천억을 들여 경안천 일대에 하수처리시설
및 생태습지 조성에 투자를 진행하고 있습니다.
즉, 정부에서 가만히 나두어도 자력으로 많은 개발이 예상되는 곳입니다.


◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆ 의견보류 2선 ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

★ 고양.남양주.양주 ▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒

금번 분당급신도시는 한강 이남 에서 지정될 가능성이 크다고 봅니다.
다만 경기도에서 추진하는 명품신도시 4곳에 포함 될 잠재력이 매우 큰 지역들 입니다.


◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆ 탈락 6선 ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

★ 과천 ▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒

첫째!

가용 택지면적이 약200만평 내외 로서 분당급신도시 600만평에 기준에 적합하지 않습니다.
과천과 인접한 안양,의왕지역 일부를 포함하여 개발할 수도 있으나,
서울과 경기도의 연담화로 인한 인구과밀.교통체증 등의 우려로
현재 개발제한구역으로 지정되어 있습니다.

둘째!

강남.서초.송파 주변의 아파트 시세를 감안시 최소 2,000만원 전후에서 분양을 해야 하는데
버블세븐 지역의 부동산 가격을 끌어 올리는 계기가 되어
최고의 입지 임에도 불구하고 현재의 시장상황과 타이밍이 맞지 않습니다.

★ 이천 신둔 ▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒

첫째!

송파신도시 발표를 하면서 그 지역에 위치한 군부대중 특전사.기무사 등을 경기도 이천 신둔면 일대로
이전한다고 하였는데 분당급신도시 예정지에 군부대를 이전할 수가 없습니다.
따라서 금번 분당급신도시 와는 거리가 점점 멀어져 갈 가능성이 크다고 보여집니다.

현재 군부대 이전과 관련, 이천시에서 다른지역 으로 대체부지를 선정하자는 주장을 하고 있고
국방부도 여러가지 경우횟수를 놓고 검토중에 있을 것 같습니다.

경기도 명품신도시 후보지 조건 으로서 자급자족이 가능한 도시라는 것이 있는데
만약 군부대가 다른 지역으로 가게되면 이천에는 하이닉스 반도체 등 이름있는 기업들이 많고
신둔면 일대는 1,000만평 이상의 드넓은 평야가 펼쳐저 있어 차기 또는 차차기 명품신도시 로서는
기대되는 지역 입니다.

★ 서울공항 ▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒

첫째!

가용 택지면적이 약200~300만평 내외로서 분당급신도시 600만평에 기준에 적합하지 않습니다.

둘째!

송파신도시 발표를 하면서 그 지역에 위치한 군부대중 특전사.기무사 등을 경기도 이천 신둔면 일대로
이전한다고 하였고 이천시가 강력한 반발하고 있는데,

국방부에서 말하기를 특전사의 특성상 서울공항에 인접해야 한다 라는 이야기를 하였습니다.
아울러 단기 간내 서울공항 이전 대체지를 찾는 것도 불가능합니다.
따라서 금번 분당급신도시 와는 거리가 점점 멀어져 갈 가능성이 크다고 보여집니다.

강남.판교.분당.송파를 아우르는 이른바 강남벨트에 형성된 최고의 입지라고 생각하나
아주 오랫동안 아껴둘 가능성이 큽니다.

참고적으로 서울공항 일대는 2020 성남도시기본계획에 둔전신도시(가칭)로 개발 청사진이 있습니다.

★ 광명.시흥 ▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒

여러가지 좋은 입지 조건을 갖고 있는 지역 입니다.

첫째 ! 주변 서민부동산 시장의 자극

광명.시흥지역 일대는 인접시가 가장 많은 곳 으로서 서울.부천.인천.안산.안양에
사방으로 포위되어 있습니다.
이곳을 건드리면 서울 일부,경기도 부천.인천.안산.안양.수원.광명.시흥 일대가 들썩거릴 가능성이 농후합니다.
위치는 좋으나 부작용 역시 크게 우려되는 지역 이기에 지금의 시장상황과 타이밍이 맞지 않습니다.

그나마 서울 일부(관악.영등포.동작.양천.구로 등).부천.인천.안산.안양.수원.광명.시흥 일대는 많은
서민들이 비교적 저렴한 비용으로 주거가 가능한 곳인데 광명.시흥의 신도시 개발로 인하여
전세.매매 시장의 교란 등 그야말로 최악의 상황이 올 수 있다고 가정합니다.
즉,좋아하는 사람도 많겠지만 상대적으로 잃는 것도 많아 년말 대선은 물건너 간다고
봐야 하지 않을까 합니다.

광명.시흥은 서울.부천.인천.안산.안양 인근지역의 허파와 같은 기능을 하고, 경기도와 서울의
인구과밀.교통체증 방지를 위한 개발제한구역 입니다.

농지.야산을 대규모 신도시로 개발하는 것 보다는
환경 친화적인(대규모 공원.문화시설 등) 시설 위주로 개발하여
수도권 시민에게 휴식.여가.문화생활의 공간과 기회를 제공하는 장(場)이 되어야
할 것으로 보입니다.

즉,구(舊)도심개발 즉, 재개발,재건축,뉴타운 방식 등에 힘을 쏟지 않을까 합니다.
이러한 방식이 장기적으로 보면 광명.시흥 일대가 경기도 최고의
주거지역 으로 발돋음 하는데 에도 크게 기여 할 것으로 보여 집니다.

둘째 ! 인구과밀, 교통체증

앞서 말씀드린대로
서울과 경기도 6개 지역이 붙어버리게 되어 타지역에 비해 인구과밀,
교통체증 우려가 가장 큽니다.

★ 용인 남사 ▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒

남사면이 어디 있는지 조차 알지 못하는 사람들이 많은데 너무 의외의 지역 입니다.
그리고 남사면 단독으로는 600만평의 드넓은 평야가 없습니다.

따라서 동탄과 연계하여 개발한다는 소문도 있으나
동탄과 남사면은 붙어 있지만 남사면의 택지 가능지역과는 승용차로 약 10분~20분 정도 떨어져 있습니다.

물론 그렇게 할수도 있겠지만
울등도와 독도를 합쳐서 "울독신도시" 신도시 라고 하는 것과 같은 개념이라고 봅니다.

★ 동탄 ▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒▒

첫째 !

아래 지형도면에서 보시면 아시겠지만

MBC,중앙일보 에서 지목한 동탄신도시 동쪽 경부고속도로 건너편은 약1,000~1,100만평 정도의
산악지형 으로서 600만평을 확보하기 위해서는 약 50% 이상의 산을 허물어야 하는데
물리적으로 어렵다고 봅니다.

- 중앙일보는 약300만평 남짓 지목... 완전 오류 및 신뢰성 의문
- MBC는 산악지형의 50~60% 개발... 신뢰성 의문

600만평 40~50만 인구를 수용하는 새도시 개념보다는 약300만평 전후에서 추가 개발하는 방식은 가능하다고 봅니다.

(추가 참고자료)
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2007/02/13
모네타 내집마련 노하우공개 2007/02/13
"분당급 신도시 후보지 분석 및 평가결과"
자료출처: 랜드매니아리서치 ... http://landmania.cyworld.com
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