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'11.15대책 1년' 강남 잡으려다 서민만 울린 '피로스의 승리'
[뉴시스] 2007년 11월 26일(월) 오후 09:55 가 가| 이메일| 프린트
【서울=뉴시스】고대 그리스 에피로스의 왕 피로스(Pyrrhus)는 알렉산더 대왕 이래 최고의 강자로 일컬어진다. 그러나 그는 로마군에 일시적 승리를 얻은 적이 있지만 너무 잦은 전투로 유능한 장졸들을 모두 잃어버려 패망하고 말았다. 이를 두고 후대에서는 득이 없는 무의미한 승리를 '피로스의 승리'라 부른다.

부동산 광풍을 잡겠다며 지난해 정부가 야심차게 내놨던 '11.15대책'이 결과적으로 서민의 돈줄을 막고, 내 집 마련 기회조차 박탈해 가 버린 것으로 나타났다. 서민들 가슴에 '대못 질'을 한 것이다.

참여정부 이후 여덟 번째 부동산 대책인 '11.15 부동산시장 안정화방안'의 골자는 수요억제책은 지속하면서 신도시 등 주택공급을 확대해 주택난을 일부 해소하겠다는 것이다. 또 공공택지 분양가 하락을 통해 천정부지로 치솟고 있는 집값을 안정시키겠다는 것이었다. 투기지역 및 비 은행권 대출 규제 강화 등도 담겼다.

부동산 담보대출규제의 경우 투기지역 6억 원 초과 주택에 대해서만 원리금 상환액이 연간 소득의 40% 이내가 되도록 총부채상환비율 규제를 받았지만, 수도권 투기과열지구로 확대되면서 고가아파트 분양물량은 60%에서 40%대로 주택담보대출 비율이 낮아졌다.

이러한 효과로 올해 들어 서울 지역 집값이 연일 안정세를 보이고 있어 일부 노른자위 지역 집값을 잡는 데는 성공했다는 평가를 받고 있다.

하지만, 상호저축은행 등 제2금융권에서도 주택 시가의 50%만 대출을 받을 수 있게 되면서 여유자금이 부족한 서민의 경우는 내 집 마련 자체가 어려워지는 역효과를 낳았다.

◇ 수도권 인기지역 하락, 비인기지역 상승 '풍선효과'
전통적으로 아파트 가격 상승을 선도해 온 강남권, 목동, 분당 등 버블세븐 지역을 중심으로 고가 중대형 아파트 시장의 안정세가 두드러졌다.

서울에선 강동, 송파, 양천구가 1년 동안 아파트 가격이 마이너스 변동률을 보였고 강남, 서초를 비롯해 용인, 분당 등 주요 지역의 아파트값 변동률이 지역 평균에도 크게 미치지 못했다.

닥터아파트 조사에 따르면, 11.15대책 직후인 지난해 11월17일부터 지난 11월 9일까지 수도권 아파트 값은 평균 5.55% 오르는데 그친 것으로 조사됐다. 참여정부 들어 매해 수도권 아파트 값이 평균 10% 이상씩 오른 것을 감안한다면 오름 폭이 줄어든 것이다.

부동산114에 따르면, 수도권 재건축 아파트 가격도 해당 기간 1년 동안 1.93% 하락해 전년 동기간 급등과 비교해 상대적으로 크게 하락한 것으로 나타났다.

서울 재건축 아파트 가격도 1년 새 2.49% 하락해 재건축을 제외한 일반 아파트값 상승률에 비해 약세가 두드러졌다. 강남권 주요 단지의 경우 매수세가 실종돼 급매물이 나와도 거래 성사가 어려운 실정이다.

반면 그 동안 가격 상승에서 상대적으로 소외되어 왔던 비강남권과 수도권 외곽지역은 규제에 따른 반사이익과 함께 국지적인 개발 호재가 맞물리며 아파트 가격이 크게 올랐다. 저가 소형 아파트 수요가 몰리면서 해당기간 시흥, 의정부 등지와 노원, 도봉 지역 아파트 가격이 급등했다.

수도권 인기지역의 집값을 잡는 데는 성공했지만, 강북 권, 시흥시 등 수도권 비인기지역 아파트 값은 오히려 상승하는 '풍선효과'만을 불러온 것이다.

실제로 서울은 강북에서 큰 폭으로 올랐다. 노원구가 20.09% 오르면서 가장 크게 올랐으며 도봉구가 18.10%, 강북구는 16.78%, 동대문구 12.92%, 성북구 11.86% 순이다. 경기도에서는 시흥시(39.30%), 의정부시(34.82%), 이천시(18.78%), 안산시(18.45%), 양주시(15.02%), 광주시(14.23%) 등에서 오름폭이 컸다. 인천도 많이 올랐다. 송도국제도시 개발과 2014년 아시안게임 개최지로 인천이 결정되면서 올해 연수동과 관교동 일대에서 아파트값이 큰 폭으로 상승했다.

부동산114 김규정 팀장은 “아파트 규모별로 보면, 중소형이 강세를 보였고, 중대형은 상대적으로 안정세를 보였다. 대출 규제 강화에 따른 자금난과 보유세 부담 증가로 인해 상대적으로 수익성이 낮아진 고가 중대형 보다는 소형 아파트 중심으로 실수요 거래가 나타났기 때문”이라고 말했다.

◇ 서울 1억 원 미만 전세, 1년 새 4만 가구 '증발'
인기지역 집값이 안정화 된 것에 비해 주변지역 집값이 급등하면서 전세가 상승이라는 부작용도 생겨났다. 비강남권 중소형을 중심으로 1억 원 미만 전세 아파트가 11.15대책 이후 1년 새 4만 가구 이상이 줄어들었다. 1억 원에 구할 수 있었던 4만가구의 전셋집이 시장에서 사라졌다는 것이다.

부동산뱅크가 서울지역 아파트 5354개단지 105만7867가구를 대상으로 집계한 바에 따르면 11월 14일 현재 전세 1억 원 미만 아 파트는 17만3294가구로 집계됐다. 이는 11.15대책 발표 전인 지난해 11월13일 21만4655가구에 비해 19.27%(4만1361가구)나 감소한 것이다.

권역별로는 비강남권이 15만1282가구로 19.69%(3만7096가구)가 줄었고, 강남권은 16.23%(4265가구)가 감소했다. 빈대 잡자고 초가삼간을 다 태운 셈이다.

경기도는 1억원 미만 전세아파트가 76만532가구에서 70만8293가구로 6.87%(5만2239가구)가 줄었다. 시화호 개발 호재로 고공행진을 한 안산시가 21.87%(1만848가구)가 감소했고, 고양시 15.86%(9377가구), 용인시 18.44%(8210가구), 의정부시 14.38%(8364가구), 평택시 10.12%(4476가구) 등으로 집계됐다.

부동산뱅크 길진홍 팀장은 "지난해 11.15대책으로 고가아파트와 재건축이 약발을 받아 안정화됐지만, 당시 중소형 아파트도 가격이 폭등했다. 전세 값도 동반 폭등했는데, 세 부담 때문에 실제 거래건수가 줄어 세입자가 타 아파트로 옮겨갈 수 없었다. 결과적으로 집주인이 전세금을 올리면서 전반적으로 전세값이 치솟았다. 전세값이 오르면서 1억원으로 얻을 수 있었던 전세도 4만가구나 없어졌다"고 말했다.

◇ 사라진 과거 영광…판교 후광지역 폭락
11.15대책이 효과를 발휘한 곳도 있다. 지난해 판교신도시 후광효과를 톡톡히 입으며 가파른 상승세를 보였던 분당, 성남, 용인, 평촌 등은 올해 들어 거래를 찾기 어려울 정도의 침체기를 맞고 있다.

분당의 한 중개업자는 "지난해 아파트값이 너무 올라 투자자들의 유입이 줄었다"면서 "분양가 상한제 적용도 더해짐에 따라 당분간 판교 후광효과를 기대하기는 힘들 것 같다"고 말했다.

스피드뱅크조사에 따르면, 분당, 성남, 용인, 평촌은 지난해 12월30일 기준으로 지난 11월17일까지의 변동률을 조사한 결과 각각 -1.75%, -1.01%, -1.52%, -2.06%를 기록한 것으로 나타났다. 같은 기간 신도시 및 경기지역 변동률(-1.41%, 0.22%)보다 낮은 수치다.

판교 후광효과지역이 올 들어 약세를 면치 못하는 이유는 작년 판교 분양, 수도권 아파트값 이상 급등세 등으로 가격이 부담스러울 정도로 오르면서 매수세가 실종됐기 때문이다.

특히 11.15대책, 1.11대책 등이 연이어 발표되면서 전반적인 시장상황이 비수기로 흘러가다 보니 이들 지역의 시세를 끌어 올릴만한 호재거리가 없어진 점도 한 몫 하고 있다.

용인의 L중개업소 관계자는 "대출규제 압박이 커지면서 상대적으로 고가 아파트가 많이 포진한 분당, 용인, 평촌 등에 대한 선호도가 예전 같지 않다"며 "저렴한 경기 외곽으로 나가거나 신도시 개발 후보지 등으로 눈을 돌리는 등 투자수요의 이탈이 많아지고 있다"고 전했다.

◇ 수도권 아파트 안정화 내년까지 이어져
대선 이후 2008년 수도권 아파트 시장에 대해 전문가들은 개발 호재 지역의 국지적인 가격 불안이 이어지겠지만 강남권 등 고가 아파트 시장의 약보합세가 이어지면서 전반적으로 안정기조가 이어질 것으로 보고 있다.

전세시장은 저가 소형 아파트 중심으로 매물 부족 현상을 보이고, 개발 이주 수요가 있는 곳을 중심으로 국지적인 불균형도 예상되고 있다.

여기다 올해 급등한 외곽지역의 매매가격이 전세가격 상승으로 이어질 것으로 예상되고 있고, 매매가격 약세에 따른 수익 보상 욕구가 전세가 인상에 영향을 끼치게 될 것으로 예측되고 있다.

김규정 팀장은 "잠실 입주가 폭증하는 강남권 등은 기존 아파트 전세가격 약세를 주도하면서 양극화는 더욱 두드러질 것으로 보인다" 고 말했다. 그는 "상대적인 가격 상승은 내년까지 이어질 전망이지만, 연말로 접어들면서 이들 지역의 소형 강세도 잦아들고 있고 소위 개발호재를 재료로 상승 명맥을 유지하고 있다"며 "국지적인 가격 불안이 지속되겠지만 서울 수도권 아파트 시장 전반의 흐름을 흔들지는 못할 것"이라고 분석했다.

◇ 대책 따로, 시장 따로…서민은 뒷전
지난 1년 동안 정부의 의도대로 부동산시장의 노른자위는 값이 내리면서 하향 안정 기조를 보이고 있다. 신도시 공급확대, 분양가 인하, '버블세븐' 집값 약세, 중대형과 재건축 하락폭 확대 효과를 봤다.

하지만, 앞서 지적한 대로 '풍선효과'라는 생각지 못한 일이 벌어졌다. 노른자위를 강하게 압박하자 그 주변이 튀어 오른 것이다.

집값을 흔든다며 지난해 초 정부가 지목한 버블세븐지역이 11.15대책으로 하락하자 비 버블지역이 오히려 상승세를 보인 것이다. 또 1년 새 전세 값이 상승해 1억 원 이하 전세 4만가구가 증발했다. 경기도는 5만가구가 넘는다. 이 같은 전세 품귀현상은 서민들에게 시름의 골을 깊게 했을 뿐이다.

게다가 정부가 강남 집값 거품을 빼겠다며 정조준 한 이후 '강 건너' 강북의 오름세가 심상찮다. 중대형을 잡자 중소형이 날개 돋친 듯 시장에서 빠르게 소진됐다.

양쪽을 모두 만족시키는 완전 한 정책을 기대할 수는 없겠지만, 소형아파트까지 상승해 서민들의 내 집 마련 기회까지 빼앗는 것은 정부도 재고해 봐야 할 문제다.

서민 안정을 외쳤던 11.15대책이 가지는 맹점이 여기에 있다. 임대아파트를 확대하겠다고는 하지만, 임대아파트도 지역별 불균형에 시달려 정작 필요한 곳은 하늘의 별따기 수준이다. 정치권과 정부가 추진한 반값아파트는 예견된 실패작으로 돌아갔다. 이제는 현실에 맞는 서민주거안정대책을 마련해야 할 시점이다.