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안녕하세요? 박카스입니다.


요즈음은 절레 웃음이 나는 군요. 저 말고도 그냥 웃음이 나는 분들 많이 계시죠? ^^

쭈~욱 상황을 지켜봤습니만, 최근 몇 주 사이에 성남의 상승이 엄청나죠?

전 지역이 다 상승세지만, 유독 성남의 상승이 눈에 띕니다.

지난 주에는 수도권(서울 포함) 전체에서 상승률 1위더군요.

재건축 2위


하! 지! 만!

아시는 바대로 그 상승은 아파트 상승률입니다.

우리의 관심사인 재개발 상승은 반영되지 않았다는 것이지요.


아마도 제대로 재개발 상승률이 반영되었다면, 신문에서 난리가 났을 겁니다. ㅎㅎ




그럼 성남이 왜 주목받고 있고, 또 오를 수 밖에 없을까요?


오늘 화장실에 앉아서 하나로님이 올려주신 "성남투데이"의 "벼리"님께서 쓰신


- 성남재개발 기본 계획 11월 고시-라는 기사를 읽으면서 머리 속으로 정리해 본 바입니다. (휴~ 냄새~~)



1. 불안정했던 요소의 제거


11월에 정말 확정 고시가 날 수 있을까? 과연 성남시가 재개발 될 수 있을까?

이 좁은 도로며, 이 언덕에 다닥다닥 붙은 집들이 멋진 아파트촌으로 거듭날 수 있을까?


이 일말의 불안감들이 확~ 사라졌습니다.

이제 확실해졌습니다. 다만 시간만이 남았을 뿐입니다.




2. 상대적인 저평가


분당에 비해서 성남 집이 싼거. 그래요~ 인정하겠다 이겁니다.

비록 분당이 성남에 비해 교통이 좋지 못하지만!

성남에는 두개나 들어오는 지하철 노선이 분당에는 하나 밖에(그것도 성남을 쭈~욱 지나가서) 없는 데도.

그래 인정하자 이겁니다.

가보니, 분당이 좋은 지 아니까요.


하지만, 수지보다, 죽전보다, 성남이 훠~~얼씬 집 값이 싼건 인정 못하겠다는 거죠!

하물며 지하철 하나 안 들어오고, 교통의 지옥으로 생활 여건이 형편없고,

현재 교육 여건도 그리 좋지 못한 그 난개발 동네보다 성남이 이렇게 싸다는 건 인정 못합니다.


향후 판교의 1/4도 안 될 아파트 가격

송파의 1/3도 안되는 아파트 가격

분당의 1/2도 안되는 아파트 가격


이 정도는 아니라는 거죠.

성남의 입지가 !!


왜냐하면, 성남도 이제는 계획적인 도시로 탈바뀜 할 터이니까요.

그리고, 나중에 나온 제품이 예전 제품보다 뛰어나죠!


성남의 재개발로 인해 지어질 아파트는 분당보다, 용인보다, 판교보다, 송파신도시 보다

훨~~씬 신기술과 최첨단 아파트로 바뀔 터이니까요!!



3. 향후 성남 재개발지의 경우 어느 정도의 가격 형성이 될까요?


판교의 경우 분당의 90%로 분양가가 매겨졌습니다. 비싸다 뭐다 해도 난리가 아니었죠.

전국이 판교, 판교의 열풍에 휩싸였습니다.


왜요?


너무 입지가 좋아서요?

새로운 아파트 여서요?

택지 지구여서요?


아닙니다!!

입지는 분당과 차이가 거의 없습니다.

새 아파트? 전국에 흔한게 새 아파트입니다.

택지 지구여서요? 아니죠! 택지 지구는 많습니다.


그럼 왜 판교, 판교 했을까요?

단순합니다.


돈이 되기 때문입니다.

분양가가 비싸느니 뭐니 해도, 돈이 될만한 곳에는 사람들이 모입니다.


조금 이따가 보십시다!

도촌 지구 분양 때 어떨지!

어쩌면 판교보다 더 경쟁률이 치열할지도 모릅니다.


왜죠?

판교보다 입지가 좋아서요?

아닙니다!!


판교보다 돈이 확실히 되니까요!

판교는 10년이 묶여 있지만, 도촌은 입주후 팔 수 있거든요!

3억이 분양가라면, 당첨 즉시 3억은 버는 거니까요!!




송파 신도시가 분양될 예정입니다. 예정대로라면 2009년이겠죠!!

검단 신도시 발표 이후, 강남 집값 엄청 뛰었습니다.

실망스러운 거지요.

미쳤습니까? 아무리 아파트가 좋아도 강남 사람들이 인천 구석까지 들어갈까요? 아닙니다.

이제 그들은 송파 신도시에 주목하게 됩니다.


그런데...


송파 신도시의 경우 새로 바뀐 청약 제도로 인해 원천 봉쇄!!!

들어가고 싶어도 못 들어갑니다!!

그럼 어디?


그렇습니다. 성남시입니다!!!


신흥 주공이 뛰는 이유는 단순합니다.

왜요? 돈이 되니까요!!



송파신도시가 잠실 재건축 단지들의 90%로 분양가가 된다고 봅시다.

아니면, 인근 마천-장지 지구? 아니면, 어디?


2009년 재건축 단지 들의 입주가 거의 완료되고, 송파 정비가 끝나면, 강남에 육박할 수준일 거라고 저는 생각합니다.


최소 평당 3000은 갑니다.(잠실 재건축 단지의 경우, 중대형 평형이라면)


분양가가 90%라면? 평당 2700입니다.



성남 재개발지 들이 분양에 들어갑니다.


1단계 끝나고, 2-1 / 2-2(바뀌었던 걸요? 똑같은 거 같지만... 쩝 괜히 흥분했네... ^^)



분양이 됩니다.


분양가는요?


송파 신도시의 90%라고 봅시다!!


아무리 아무리 싸게 깎아 주어도 평당 2300~400 수준입니다.


40평대 아파트라면?


저는 머리가 나빠서 계산이 안되는 걸요? ^^


성남은 아직도 확실히 저평가 되어있습니다.


수도권 전체의 주택 가격 상승이 그저!! 놀랍습니다!!


특히 성남의 집값 상승!! 놀랍습니다.


얼마전 지인이 매입한 하대원 현대 아파트 값이(2~3주 전) 3~3.1억 이었습니다.


재개발지도 아닌 곳인데도, 현재 3.8~4억 수준의 호가입니다.


성남동 금호 어울림 4.3~5억이었습니다. 5억 까지 왔죠.



하대원 아튼빌 40평대는 2달 사이에 1억이 뛰었습니다.



공격적인 자세가 요구됩니다.

특별히 하락될만한 악재가 보이지 않습니다.


박카스였습니다!!!





성남재개발기본계획 11월 고시

사업단계 1·2-1·2-2단계, 기본용적률 250%

벼리

성남시도시·주거환경정비기본계획안(재개발기본계획안)이 경기도로부터 ‘조건부 가결’되었다. 이 같은 결과는 ‘사업단계별 계획’ 및 ‘용적률 계획’을 둘러싸고 성남시와 경기도 간에 이견이 있었기 때문이다.

27일 성남시가 성남시의회에 보고한 ‘도시정비기본계획 심의 결과’에 따르면 성남시도시·주거환경정비기본계획안은 사업단계별 계획에서 성남시의 당초안인 3단계안이 2단계로 수정 가결되었다. 도정법에 의한 기본계획 수립의 목표연도가 2010년임을 감안하라고 경기도가 요구한 탓이다.

그러나 성남시의 3단계안이 2단계로 최종 조정되었다고 해도 2001년 ‘성남시재개발기본계획’에서 승계된 사항이 이번 성남시 도시·주거환경정비기본계획안에 그대로 수용된다는 점에서 성남시는 2단계 내에서 2-1, 2-2단계로 시기를 조정할 수 있게 된다. 단계 변동은 실제 없다는 뜻이다.

이에 따라 당초 성남시가 사업단계별 계획에서 1단계(2002~2010년), 2단계(2006년~2010년), 3단계(20010년 이후)로 잡아놓은 것은 1단계(2002~2010년), 2-1단계(2006년~2010년), 2-2단계(20010년 이후)로 표기될 것으로 보인다.

또 용적률 계획은 ▲주거환경개선사업(현지개량방식) 210%, ▲주거환경개선사업(공동주택건설방식) 250% ▲주택재개발사업 250% ▲재건축사업 250% ▲도시환경정비사업 800%로 가결되었다.

그러나 각 사업의 유형·방식에 따른 이 같은 용적률 계획은 최종적인 것은 아니다. 경기도가 성남시에 성남의 특수성인 고도제한을 고려해 시뮬레이션 후 적정 용적률을 제시하라는 조건을 달았기 때문이다.

이에 따라 성남시는 일부 정비사업구역을 대상으로 시뮬레이션 등 용적률을 검토해 그 결과를 경기도에 조만간 제출할 예정이다.

성남시는 이 같은 쟁점을 중심으로 ‘도시정비기본계획 심의 결과’를 시의회에 보고한 뒤 경기도로부터 최종 결과를 통보받는 대로 경기도에 성남시도시·주거환경정비기본계획 승인 및 고시를 요청하겠다고 밝혔다.

이에 따라 성남시도시·주거환경정비기본계획은 경기도지사의 승인을 거쳐 11월 중에는 경기도의 고시가 가능할 것으로 보인다.

성남시도시·주거환경정비기본계획이 고시되면 1단계 단대, 중동3 주택재개발사업(공동주택방식)과 1단계 은행2 주거환경개선사업이 탄력을 받을 것으로 보인다.

그 동안 성남시도시·주거환경정비기본계획안은 2005년 11월 주민공람, 올해 1월 시의회 의견청취, 4월 성남시도시계획위원회 자문을 거쳐 지난 6월 23일 경기도에 승인 신청된 바 있다.

도시·주거환경정비기본계획은 주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업에 대한 기본방향과 개발지침을 제시하는 계획으로 도시기본계획, 도시관리계획과 더불어 도시 마스터플랜의 성격을 가지고 있다.

도시·주거환경정비기본계획은 인구 50만명 이상 도시에서 의무적으로 수립하는 법정계획으로 10년 단위로 수립하고 5년마다 타당성 검토를 한다.

성남시도시·주거환경정비기본계획은 이대엽 시장의 재개발철학 부재로 민선3기 말 계획 수립단계에서 순환정비방식 포기 논란, 이주대책 마련의 근거 부재 논란, 사업추진 지연 논란, 1공단 활용방안 등 구체성 결여 논란 등을 불러일으킨 바 있다.

또 이대엽 시장은 민선4기 시장 취임 초 정책적인 검토도 없이 ‘뉴 타운 사업’을 추진하겠다고 밝혔다가 지난 13일 이 사업을 역점사업으로 추진하는 경기도에 아예 시범지구 신청조차 하지 않아 뉴 타운 사업을 포기한 것으로 드러났다.

이로써 이대엽 시장은 시장 5년차임에도 불구하고 아직도 성남이 왜 순환정비방식에 재개발을 추진하는지를 모르는 ‘말뻥꾼’에 지나지 않는다는 오명을 다시 한번 뒤집어쓰게 되었다.



2006/10/27 [21:41] ⓒ 성남투데이