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강남집값 상승은 테헤란로 때문(?)


강남집값 상승의 원인을 다른 각도(?)로 보는 한 전문가를 만났습니다.참고가 될 것 같아 이 분의 분석을 소개합니다.



우선,지금같은 방식으로는 강남 집값이 잡히지 않을 것이라는 전망을 내놓았습니다.강남권 진입희망자는 대부분 자금여력이 충분해 비싼 집값을 치를 용의가 있기 때문이라는 것입니다.




그렇다면 이 분들이 10억원 안팎에 이르는 거금을 집값으로 지불하면서까지 왜 강남으로 들어가려 할까요.기대이익이 크기 때문이라거나,재건축에 대한 투기심리 때문이라거나,학군이 좋기 때문이라거나 이미 수많은 분석들이 나와있습니다만....



이 분은 핵심 원인을 오피스빌딩이 밀집해 있는 테헤란로와 강남대로 때문이라고 보았습니다.

물론 여전한 저금리 기조나 경기회복 등 외부변수는 제쳐두고 말입니다.



1970년대말 강남개발이 시작된 이후 20여년간 강남은 그야말로 비약적으로 성장한 곳입니다.

처음에는 주공아파트나 압구정동 현대아파트처럼 주거단지 위주로 개발됐지만 한동안 부자,그러니까 강북쪽에 있던 여유계층들은 강남을 쳐다보지도 않았습니다. 당연히 미분양도 많이 발생했지요.


하지만 중산층 위주로 아파트에 대한 편리성이 부각되면서 사람들이 모이기 시작했고,

이어 강남대로와 테헤란로가 본격 개발되기 시작했습니다. 바로 ‘직장근접성’이 큰 메릿으로 자리잡은 것이지요.



문제는 지금도 강남대로와 테헤란로의 발전은 ‘현재 진행형’이라는 사실입니다.

실제 오피스빌딩 임대료 수준을 보면 강남대로나 테헤란로 등은 아직 강북 도심(광화문,종로 등)보다 저렴한 편입니다.



정부 통계에서도 이런 증거들이 나타납니다.강남·서초·송파구에 있는 24만채의 아파트 가운데 지난 10년간 재건축조합원이 입주한 물량을 제외한 순증분 아파트가 불과 1만9000가구에 불과하다는 점입니다.1년에 1900가구 꼴입니다.
반면 굳이 통계를 인용하지 않더라도 강남에 생긴 일자리(직장)는 주택 증가분의 몇 배를 넘습니다.

강남 주변에 있는 분당이나 과천,평촌,강동지역 집값이 오르는 것도 결국 강남에서 소화하지 못하는 이런 압력이 인근지역으로 확산됐기 때문이라는 게 이분의 논리입니다.


과거 강북의 명문학교를 강제 이전시켜 생긴 이른바 8학군이나 학원가,고급 병원이나 백화점 등의 생활편의시설 등은 강남집값을 밀어올리는 데 종속변수로 작용할 뿐이라는 것입니다.

그러니까 좋은 직장이 생기면서 여유계층의 주거수요가 강남에 집중했고 이들에게 필요한 각종 시설들이 시장논리에 맞춰 모여들었다는 것이지요.

흔히들 얘기하는 강남 집값원인으로 거론되는 현상 가운데 주요변수와 종속변수가 뒤바뀌어 있다는 얘기입니다.



그럼 앞으로는 어떻게 될까요.

강남,특히 테헤란로나 강남대로 등 주요 간선도로변의 오피스권이 성장을 멈출 때까지 강남집값은 상승 가능성이 크다는 게 이분이 내린 결론입니다.

따라서 강남 집값문제를 해결하기 위해서는 강남 대체형 주거단지가 아니라

강남 대체형 오피스권을 만들어 강남에 집중되고 있는 기업이나 사무실 등을 분산할 수 있도록 하는 게 해결 방법이라는 것입니다.

이를 위해서는 시간이 필요하겠지요.지금의 강남이 만들어지기까지 걸린 20여년을 일부 단축시킬 수는 있을지 몰라도 말입니다









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강남에 위치했던 업체들이 국산 솔루션 디지털단지로 속속 입성하고 있다.

이는 디지털단지로 이전할 경우 임대료와 관리비를 크게 줄일 수 있고 협력 업체들과 접근성이 좋아지기 때문이다.

또 분양을 받는 경우, 임대비를 절감하고 자산을 확보할 수 있다.

아파트형 공장의 경우 취득세, 등록세를 면제하고 5년동안 재산세를 절반만 내면 된다.


구로디지털단지로 이전하는 고객관계관리(CRM) 솔루션 전문 업체인 공영 DBM도

현재 인사동 사무실보다 30% 이상 넓은 공간을 사용할 수 있게 된다.

또 무엇보다 많은 IT업체들이 입주하고 있어 협력사와의 협업 및 업계 관계자들과의 교류가 용이해질 것으로 기대하고 있다.


지난 2월 삼성동에서 디지털단지로 이전한 비즈니스인텔리전스(BI)전문 업체 이지시스템은 기존 사무실보다 큰 평수를 분양 받아 임대를 통합 수입을 얻고 있다.

이지시스템은 10년 후에는 분양비를 회수할 수 있을 정도의 비용 절감 효과를 보고 있다.
건설 전사적자원관리(ERP) 전문 업체인 창해소프트도 이달 초 구로 디지털단지로 이전한다는 계획이다.

창해소프트는 디지털단지에서는 역삼동 현 사무실보다 면적이 약 1.5배 넓은 사무실을 보유하게 되며,

임대료도 ？껜酉恝？위치한 현 사무실보다 약 절반으로 줄어든다는 게 회사측 관계자의 설명이다.


창해소프트는 이번 이전으로 강남이라는 지역적 이점을 포기해야하지만,

비용을 절감하고 이미 입주해 있는 다수의 ERP업체들과 교류할 수 있다며 만족감을 표시했다. @










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서울 강남 테헤란로 ‘IT밸리’에 더 이상 정보통신 벤처는 없다.


삼성SDS, KTF 등 일부 대기업 간판들만 겨우 몇 개 손꼽을 정도일 뿐이다.

벤처 열풍이 드세던 2000년 무렵 불야성의 거리 풍경을 떠올린다면 지금의 달라진 모습은 가히 격세지감, 상전벽해다.


ITㆍ벤처기업들이 썰물처럼 빠져나간 자리엔 지금 성형외과ㆍ피부과 등 병원들이 밀물처럼 몰려들고 있다.
벤처거품이 꺼지고 돈벌이가 시원치 않게 된 강남 일대 벤처업체들은 고가의 임대료에 허덕이다가

2001년께부터 하나 둘씩 쫓겨나듯 디지털단지로, 분당 등 신도시로 총총 빠져나갔다.


포스코센터빌딩 인근에 있다가 3년 전 디지털단지 내 벤처빌딩으로 둥지를 옮긴 한 통신 벤처업체 간부는

“디지털단지에 입주한 벤처기업 중 70% 정도는 강남권 특히 테헤란로에서 옮겨온 경우”라며

“벤처업계의 치열한 경쟁 때문에 비용 부담을 줄이기 위해서는 어쩔 수 없는 선택이었을 것”이라고 말했다.









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강남권 업종지도를 바꾸다




테헤란로뿐만이 아니다. 지하철 3호선 신사역 사거리에서 강남구 ‘뱅뱅사거리’에 이르는 강남대로의 변신은 더 놀랍다.


성형외과ㆍ피부과 병원 간판들이 거리 곳곳에 넘쳐난다. 치과, 비만ㆍ탈모클리닉, 한의원도 적지않다.

벤처 열풍이 꺼진 5년 전부터 두드러지게 나타나는 현상이다.

예전에 화려했던 IT밸리가 ‘뷰티밸리’로 대대적으로 성형수술한 셈이다.


성형외과와 피부과 간판이 거리를 점령한 성형밸리는 지하철 2호선 강남역을 중심점으로 열십(十)자 꼴로 형성돼 있다.

지하철 2호선 교대역에서 삼성역이 횡축, 3호선 압구정ㆍ신사역에서 뱅뱅사거리까지가 종축이다.


열십자 형태의 성형밸리는 그 안에 병원들이 군집을 이룬 수 곳의 ‘특구’를 품고 있다.

강남역, 압구정역, 신사역, 선릉역과 청담역, 논현역, 교대역 등이 그러한 곳이다.



그 중에서도 강남역에 병원들이 압도적으로 많다.
강남역에서 신사동 방향으로 한 블록 떨어진 교보빌딩까지 거리를 걸어가면서 양 편의 병원 간판 수를 어림잡아 세어보니 모두 100개에 가까웠다.

이런 식으로 추정해보면, 압구정역-신사역-강남역-뱅뱅사거리에 이르는 강남대로 양 편에 늘어선 병원 수는 자그마치 300개가 넘을 것으로 보인다. 심지어 병원 7~8개가 들어찬 빌딩들도 여럿 눈에 뜨었다.


대한성형외과개원의협의회가 서울지역 478명의 성형외과 전문의 회원들의 분포를 동(洞)별로 조사한 결과 신사 180, 청담 51, 서초 47, 논현 44, 역삼 31명으로, 서울 시내 전체 성형외과 전문의의 74%가 이들 5개 동에 밀집해 있는 것으로 나타났다.
강남 편애 현상은 피부과의 경우도 비슷하다. 대한피부과개원의협의회에 가입한 서울 강남지역 254개 피부과 병원들의 구(區)별 분포는 강남 59, 서초 28, 송파 20, 강동 13, 영등포 11, 강서 9, 관악 7, 동작 7, 구로 4개, 금천 2개 순으로 나타났다. 절대 다수가 강남권 3개구에 몰려있음을 알 수 있다.


여유 계층이 주로 찾는 성형외과ㆍ피부과 병원들이 강남에 몰려드는 것은 자연스럽다.
이 분야 의사들은 “강남에 있다는 이유만으로도 이름값을 한다”고 말한다. 강남 프리미엄이 있다는 주장이다. 쏠림은 또 다른 쏠림을 부르듯, 수요자들도 강남으로 몰린다. 가깝게는 강북ㆍ신도시에서부터 KTX를 타고 지방에서도, 심지어 미국ㆍ중국ㆍ일본 등 해외에서도 고객들이 찾아온다고 한다.


결국 공급이 많으니 수요가 몰리고 수요가 몰리니 공급이 늘어나는 성형외과ㆍ피부과 병원의 확대재생산 구조가 거대했던 IT밸리마저 밀어낸 셈이다. 그러나 실상은 미래의 한국경제를 이끌어갈 성장동력인 IT벤처산업의 현주소를 보여주는 씁쓸한 단면이기도 하다.










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◇창업기업, 벤처밸리로 몰려=벤처 창업이 늘면서 신흥 벤처밸리도 북적대고 있다. 2000년을 전후로 벤처붐을 이끌었던 곳이 강남 테헤란밸리였다면 최근에는 임대료가 강남의 절반에도 못 미치는 디지텔밸리와 같은 신흥 벤처밸리로 몰리고 있다.

벤처기업들이 겉치레보다는 실속을 따지는 분위기다.


일례로 디지털밸리의 경우는 유명 IT기업들이 들어와 명실공히 디지털단지로서 면모를 갖추고 있다.

현재 5,328개사의 입주업체가 지난해 기준 전년 대비 두배 늘어난 7만여명을 고용하고 있는 상태다.


디지털단지에 입주한 휴대폰부품 업체 관계자는

“이곳에 입주한 벤처기업 중 60~70% 정도는 강남권, 특히 테헤란로에서 옮겨왔을 것”이라며

“비용절감 효과 외에도 인프라가 잘 갖춰져 장점이 많다”고 말했다











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디지털밸리의 희망, 엠텍비젼ㆍ아이레보…스타벤처 속속 탄생




[매일경제 2006-04-24 17:11]


◆ 디지털밸리 (中)◆


휴대폰 부품업체 엠텍비젼은 디지털단지에 회사 터를 잡은 후 비약적인 성장을 거듭한 디지털단지의 스타기업.


2001년 입주 당시 매출액 36억원에 3억8000만원의 적자를 냈지만 지난해에는 매출 1788억원, 영업이익 344억원을 기록해 중견기업으로 입지를 굳힌다. 2002년 내장형 카메라폰 칩 개발에 성공하면서 대기업 납품량이 급증한 덕분이다.
이성민 엠텍비젼 대표는 "99년 설립 후 서울 서초동, 방배동을 거쳐 디지털단지에 입성했다"며

"디지털단지는 강남보다 비용이 절감되고 주거래기업인 삼성전자가 위치한 수원으 로 통하는 교통이 편하다"고 말했다.


2000년 꼬마 벤처들의 요람으로 자리잡기 시작한 디지털단지는 그 동안 굵직한 스타기업 을 많이 탄생시켰다.
모 바일게임업체 컴투스, 디지털도어록업체 아이레보, 컴퓨터 주변기기업체 잘만테 크, 초소형 카메라폰 모듈업체 엠씨넥스, 모바일솔루션업체 모빌탑, DB전문업체 알 티베이스, DVR업체 윈포넷 등이 디지털단지의 벤처로 출발해 성장한 기업이다.
디지털단지가 소프트웨어와 정보통신기술(IT)의 집적지로 변모하면서 우수 협력사와 인력 을 찾는 대기업도 둥지를 틀기 시작했다.