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하안동 복도형 아파트 리모델링에 대해서 분석해 놓은 글이 있어 옮깁니다.


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펌글 : 리모델링 수혜 아파트는?
작성자 : 베트멘 (일산게시판, 10.10)


오늘 터진 리모델링 기간 단축 뉴스는 몇 시간새에 부뱅을 뜨겁게 달구는 핫 이슈가 되고 있습니다.

그러면 15년된 아파트들은 모두 리모델링 수혜 아파트가 되는 것인가요?

리모델링에 들어가는 비용을 정부가 내 주는 것도 아닌데 천만의 만만의 콩떡 같은 이야기죠.

리모델링을 해서 가격이 오르려면 아래 조건이 충족되어야 합니다.

1. 입지가 좋아야한다. (리모델링 시 가격 상승분이 비용 보다 2배 이상은 되야 한다.)
-> 강남, 목동, 5대신도시 역세권, 학원권, 기타 도시의 핵심 지역 등등

2. 대단지여야 한다.
-> 가능하면 500세대 이상 (세대별 리모델링 비용이 절감되어 효율이 높아진다.)

3. 리모델링으로 면적 증가 뿐만 아니라 구조적 개선이 있으면 좋다.
-> (복도식->계단식 or 2베이 -> 3베이, 주차장 없는 단지가 주차장이 생긴다든지……..)

4. 리모델링 이전에는 시세가 낮아야 한다.
-> 20평대 복도식 소형등 상대적으로 저평가된 아파트

5. 지금 현재의 평당가와 리모델링 이후 평형의 평당가 차이가 많이 나야 한다.
-> 면적 증가분 뿐 아니라 평당 단가 상승에 의한 프리미엄 상승분이 엄청나다.

6. 증축 리모델링을 위한 앞뒤 양옆 대지가 확보되어 있는 경우
-> 앞뒤 증축 공간(복도식 → 계단식 변경 및 엘리베이터/계단 신축)
양끝라인 확장(2베이 → 3베이로 수평 증축)

7. 지하 주차장 및 녹지/아이들 놀이 공간의 부재시
-> 1층을 필로티 설치후 지하 주차장으로 사용함.
필로티 윗면을 복개하여 녹지 및 도보/놀이 공간으로 사용

8. 주변 아파트에 비해 리모델링 대상 아파트의 시세가 현저히 낮을 때
-> 복도식, 중소형 평형으로 구성 → 계단식 중 대형 평형으로 변경
. 20평형대 → 30평형대로 리모델링(ex. 23평형 → 32평형)
. 아파트 시세(ex. 23평형 2억 5천) + 리모델링비용(ex. 1억) < 주변 아파트 시세(ex. 32평형 5억 5천).

상기 8가지 조건을 대부분 만족 시키는 곳의 대표적인 곳을 들면 강남 일부 단지, 5대 신도시 대부분, 광명시 철산시/하안동 주공 등입니다.

모든 조건을 고려했을 때 분당이 가장 좋아 보이며 (공무원 주공 등 추천) 그 다음이 일산인 것 같습니다.

강남이나 5대 신도시는 말 안해도 대한민국 국민이라면 누구나 이유를 다 알 것이나, 광명을 지명한 이유를 들자면…..

광명시 철산, 하안 증충 주공아파트는 상기 조건 중 7번, 8번에 특히 해당된다고 봅니다.

리모델링 해서 32평 되고 나면 재건축 새아파트와 비슷하다고 보면 대략 3억 정도의 차액이 남습니다. (재건축 선도단지 입주시 32평 6억 가정하면 .... 하안동 24평 현시세 1.7억, 리모델링 비용 1억, 기타비용 0.3억 하면 총비용 3억 정도......)

특히 하안 주공 다른 조건은 좋으나 지하주차장 부재로 주차난이 장난 아닌데 지하 주차장과 공원이 조성된다면 날개를 다는 것이 되겠지요.

상기 5번에 해당하는 곳이 일산입니다.
일산 중대형에 비해 중소형 평당가가 유난히 낮은 주지의 사실이죠.

24평 리모델링하면 32평되고, 32평 리모델링하면 40평 초반 됩니다.
평당 건축비 3백만원 치더라도 리모델링 이후의 가치 상승으로 강한 추진력을 받게 될 것입니다.

같은 24평이라도 복도식이나, 1층, 탑층이 좋을 수 있는 이유는 5번때문입니다.

리모델링 하고 나면 필로리 설치하고 1층이 2층되고 탑층은 위에 신평면으로 한 층 더 올리게 됩니다.
천지개벽하는 것이지요.

더군다나 1층이나, 탑층은 지금 시세가 상대적으로 낮으니 가치상승이 더 크다고 봅니다..