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재건축 시장에 대한 규제가 잇따르면서 강화된 규제에 따라 재건축이 어려운 중층아파트 단지 등에 거주하는 주민들의 리모델링에 대한 관심이 높아지고 있다. 실제로 재건축시장의 ‘아성’이었던 강남구 및 용산구 등 중층 아파트 단지들에서는 재건축을 포기하고 리모델링으로 전환하는 사례가 최근 늘고 있다.

이에따라 리모델링 시장 규모도 획기적으로 증가할 전망이다. 한국건설산업연구원 박용석 책임연구원은 “현재 태동기에 접어들고 있는 리모델링은 오는 2006년께 본격적으로 활성화되기 시작해 2015년 이후엔 재건축시대가 끝나고 리모델링이 주택시장을 주도하게 될 것”이라고 내다봤다.

하지만 이같은 관심도에 비해 일반인들에게 리모델링은 아직 생소하기만 하다. 어떤 절차를 통해 리모델링이 가능한지, 또 리모델링을 통해 어떤 이점이 있는지 제대로 아는 사람들은 드물다. 최근 각 건설업체별로 문의가 폭주하고 있는 리모델링에 대한 주요 궁금사항을 일문일답으로 정리해 본다.

― 아파트 단지 리모델링은 어떤 절차로 진행되는가.

▲일반적인 리모델링 추진 절차는 리모델링 입주민 결의→단지리모델링 의뢰→현장조사→기본계획 작성→사업 검토보고서 작성→사업설명회(추진위)→주민총회→시공사 선정→안전진단→인허가→착공→준공→입주순으로 진행된다. 다만, 지금은 소유자의 100% 동의가 있어야 리모델링이 가능하다. 하지만 오는 11월30일부터는 재건축과 마찬가지로 80%의 동의를 얻으면 곧바로 사업추진이 가능하다. 재건축과 마찬가지로 리모델링 조합이 등록되면 미동의자들에 대해서는 매도청구 절차를 통해 사업을 진행할 수 있게 된다.

― 재건축에 비해 절차가 복잡한가.

▲리모델링은 재건축과 달리 건축허가로 사업이 가능하다. 일반적으로 공사기간은 재건축의 1/3정도 소요된다. 일례로 정비업자 지정, 시공사 선정 등에 대하여 규제를 받지 않고 사업시행 인가가 아닌 리모델링 행위허가만 가지고 추진하기 때문에 시공사를 사전에 선정해 빠른 시일내에 진행할 수 있다.

― 리모델링의 장점은.

▲난방시스템 및 각종 설비시설의 개선·보강과 구조체 보강을 통해 아파트의 수명이 연장되고 유지관리비용도 절감할 수 있다. 방범이나 화재예방 관련 불연내장재 등 안전상의 요건도 획기적으로 개선된다. 이를 통해 임대료나 시세 상승 등 자산가치를 높일 수 있다.

― 공사비는 얼마나 드나.

▲공사범위와 마감자재의 등급에 따라 여러 가지로 분류된다. 전용부분은 마감재의 등급에 따라 책정되고, 공용부분은 지하주차장 시설, 외관 차별화, 옥상정원, 설비 전기의 교체 등 입주자의 의견에 따라 달라지게 된다. 일반적으로 리모델링은 재건축 공사비의 80% 정도이나 단지여건, 구조, 마감수준,부대시설 등에 따라 많은 차이가 있을 수 있다.

― 공사기간은 어느 정도 소요 되나.

▲단지 여건과 규모에 따라 다를 수 있다. 아무래도 층수가 높거나 가구수가 많으면 기간이 오래 소요된다. 일반적으로는 건물(아파트)만 리모델링할 경우 12개월 이내, 주차장 등 지하구조물 공사를 포함할 경우 18개월 정도 걸리는 것이 보통이다.

― 리모델링을 통해 증축도 가능한가.

▲주택법 개정(안)에 따르면 증축은 준공일로부터 20년이 경과한 아파트만 해당된다. 또한 10∼20년 미만 아파트는 입주자 대표회의를 통해 일정비율 동의를 얻을 경우 연면적 증가 없이 부대시설의 50% 범위 내에서 상호 용도변경이 가능하다. 가령 놀이터 또는 조경면적을 50% 축소한 후 이를 주차장으로 변경하는 경우를 들 수 있다.

― 부가세 및 취·등록세는 어떻게 되나.

▲부가세는 전용면적 25.7평인 이하 국민주택규모에 한해 면제된다. 기존 건물의 취·등록세는 과거에 지불했기 때문에 늘어난 면적에 한해서만 부과된다.

―이주비 지원은.

▲최근 각 건설업체별로 금융권과 이주비 지원에 대한 약정을 체결, 저리의 이자율로 대출지원을 하고 있다. 기준 운영방식은 재건축과 달리 아파트가 멸실신고 되지 않기 때문에 담보대출이 가능하다. 특히 부동산에 채권이 이미 설정되었을 경우에도 리모델링후의 가치상승 범위안에서 추가 대출이 가능하다.

/ sunee@fnnews.com 이정선기자