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가산 디지털 밸리의 활성화로 직장 수요 소형 단지로 몰려
- 경전철, 택지지구 등 다양한 호재로 기대감 상승해 매물 부족

#1 “소형은 요즘 없어서 못 팔아요” 경기도 광명에서 10년 째 중개업을 하고 있다는 김모는 “소형강세현상이 나타난 것은 5,6년만에 처음있는 일인 것 같다”고 말했다. 실제로 전용면적 60㎡ 이하 소형은 최근 매물이 거의 동났다. 전세 역시 대형은 비교적 쉽게 구할 수 있지만 소형은 하늘의 별따기다. 김씨는 “광명지역이 수도권 다른 도시에 비해 소형 면적이 집중되다 보니 최근 소형 강세 현상의 수혜를 입고 있는 것 같다.”며 “당분간 이런 추세라면 좀 더 오를 전망” 이라고 말했다.

#2. “철산동과 하안동 일대 재건축에 소하동 택지지구까지 다 들어서면 아마 어느 신도시 못지 않게 변할 겁니다. 광명시는 이제부터 시작입니다.” 철산동 철산주공4단지 단지상가의 D공인중개업소 관계자의 말이다. 눈으로 직접 확인하기 위해 중개업소 앞에 위치한 경찰청 삼거리부터 안양천 남쪽으로 하안동을 지나 소하동까지 버스로 이동해 보았다. 실제로 철산주공 4단지 길 건너 1,2,3단지와 곳곳에 유명 아파트브랜드가 안전망을 높이 세우고 공사를 진행하고 있었다.

한동안 침체의 늪에 빠졌던 광명시 아파트 시장이 기지개를 켜고 있다. 작년 의정부, 인천 등 수도권 도시들이 큰 상승을 보일 때조차 조용한 움직임을 보여왔던 터라 요즘 상승세가 더욱 눈에 띈다. 전국적으로 소형 아파트가 인기를 끌면서 아파트의 대부분이 중소형 면적인 광명시로 자연스럽게 수요가 따라 붙고 있는 것이다. 하안동의 모 공인중개사는 “수요가 폭발적으로 많지는 않지만 주민들이 많은 호재에 따른 추가 상승 기대감에 매물을 내놓지 않아 매물 호가가 계속 오르고 있다.” 라고 말했다.

◆하안동 소형 아파트의 강세 왜?=광명시 내 중개업소 관계자들은 한결같이 광명이 “저평가 받고 있다”고 말했다. 2005년 광명과 비슷한 시세였던 평촌·용인 일대와 비교하여 상대적으로 상승률이 약했다. 여전히 인근 지역과 비교해도 저렴한 가격을 보여주고 있다. 이는 상대적으로 소형 평수가 많아 가격 상승폭이 작기 때문인 것으로 풀이된다.

최근 가산 디지털 단지로 20~30대 젊은 층이 급격히 몰리면서 출퇴근 수요가 서울보다 저렴한 광명으로 몰리고 있다. 하안동은 소형 단지가 66㎡(20평)이하 단지가 총 20845 가구 중 39%인 8090가구에 이르고 가격도 저렴한데다 인근 철산동 주공아파트 마저 재건축을 시작해 공급이 위축되면서 하안동으로 수요가 집중됐다.

하안동의 G중개사무소의 한 중개업자는 “작년 초부터 가산 디지털 단지의 수요와 신혼부부 수요가 끊이지 않아 매물만 나오면 바로 거래되고 있다.”라고 말했다. 철산동 D공인중개업소 관계자는 “최근 광명시의 시세 상승은 대부분 하안동이 이끌어 가는 추세”라며 “실제로 가격은 오르지만 하안동을 제외한 철산동과 광명동 일대 매매·전세거래는 많지 않다”고 전했다.
매물 부족도 시가 상승에 한 몫하고 있다. 광명시의 잠재적 상승 기대감에 매물 호가를 올리거나 매물을 거둬들이기 때문이다. 아직 1가구 1주택자 양도세 인하가 확정되기 전이라 대기 공급물량도 있어 매물 수급에 영향을 미치고 있다.

◆개발 광풍이 불고 있는 광명=광명시는 곳곳에 뉴타운, 재건축, 택지지구 지정으로 거의 모든 지역이 개발 중 이었다. 광명시의 초기 주거지역인 광명동 뉴타운 지역은 지난 2006년 10월 뉴타운 후보로 선정 후 지분 값이 급등했다. 그러나 11월 18일부터 토지거래 허가구역 규정이 적용되면서 현재까지 거래가 거의 끊긴 상태였다. 대지 면적 20㎡(6평)이상 거래 시 실거래 허가를 받아야 하므로 사실상 무주택 실수요자만 거래 가능하기 때문이었다. 매매거래가 많지 않기 때문에 현재 분위기는 조용한 편이나 개발 기대감에 호가는 꾸준히 상승 중이다.

(좌) 철산·하안 재건축 지도 (우) 광산동 뉴타운 지도

현재 광명시의 핵심 주거지역인 철산·하안동은 한창 재건축(7천500가구)이 진행이다. 철산?하안 재건축은 광명시 내에 브랜드 아파트 시대를 본격적으로 열 것으로 기대된다. 아직 대규모 브랜드 아파트가 많지 않기 때문에 특별하게 선호되는 브랜드 아파트도 없다. 철산동의 D중개사무소의 중개업자는 “철산주공 1,2,3단지 재건축이 앞으로 광명시의 랜드마크 아파트로써 광명시 시세를 이끌어 갈 것”이라고 말했다.



(좌) 철산동 철산주공2단지 재건축 현장 (우) 하안동 철산주공1단지 재건축 현장



광명시의 가장 외곽지역인 소하 중심지가 소하지구와 광명역세권지구로 옮겨질 것에 대한 기대감과 지하철 시흥역 및 역세권택지개발(1만3천여가구)이 본격화되면서 대규모 신도시로 변할 痼？예상된다. 소하 택지지구는 작년 11월에 1144가구의 첫 분양이 전매 제한이 없다는 장점(등기 후 전매 가능)때문에 높은 분양가 논란 속에서도 성공적으로 분양을 마무리했다. 향후 광명시의 도심 차량 5분 거리에 있어 인근 단지 가격이 상승 중 이다. 소하동 D중개업소 관계자는 “소하지구는 지난 1차 분양 완료 후 매수문의가 늘고 인근 집값이 오르고 있다”면서 “소하동 금호어울림은 지난 해보다 5000만원 이상 상승했다”고 말했다.




(좌·우) 소하택지지구 건설 현장


◆최고의 교통 요지?=대부분의 중개업자들은 광명시의 장점으로 교통 여건을 꼽았다. 지리적으로 구로구와 금천구에서 안양천을 경계로 하여 서울의 서쪽에 위치해 있다. 소하동의 경우 그 경계가 안양천을 넘어 깊숙한 곳까지 금천구로 속해 있다. 철산동 한 중개업자는 “승용차로 4~5분만 가면 바로 목동과 금천구로 사실상 서울 생활권이다”라고 말했다.

실제 광명은 차량 소유자에게는 좋은 교통의 요지이다. 서부간선도로와 외곽순환도로 그리고 제2경인고속도로 등 지리적 위치 상 도로 이용이 매우 편리했다. 그러나 지리적 위치만큼 대중교통시설이 편리하진 않았다. 7호선과 KTX 광명역을 제외하면 강남·명동 등 주요 지역까지 이동할 광역버스나 시내버스 등의 교통수단이 부족하기 때문이다.

다행히 연말 착공될 경전철과 2013년 개통 예정인 강남고속도로로 부족했던 교통 여건이 크게 좋아질 전망이다. 성산대교에서 강남 일원동을 잇는 34.8㎞구간의 도시고속도로인 강남순환도로는 강남으로의 접근성을 높여 30분 이내로 이동 가능할 것으로 기대된다.

경전철 착공 확정 소식이 들리자 경전철 건설의 가장 큰 수혜지인 하안동과 소하동 일대에서는 시세 상승에 대한 기대감이 커졌다. 전화 문의가 많아지고 적게는 수천에서 많게는 1억원의 매물 호가 상승이 예상되고 있다. 7호선 철산역이 있는 철산동과 비교하여 상대적으로 빈약하던 하안동과 소하동의 교통 여건이 좋아지기 때문이다. 철산동은 이미 역세권으로 경전철 호재 영향을 크게 받지 않을 것으로 예상된다.

◆앞으로의 전망=현재 하안동과 철산동을 중심으로 대기 수요가 있고 거래가 끊이지 않기 때문에 매물 호가가 높아지고 있다. 당분간 큰 변화 없이 꾸준한 상승을 보일 것이다. 개발 호재가 많고 재건축 단지의 분양가가 높아지면서 자연스레 인근 단지 시세도 동반 상승할 것으로 예상된다. 그 동안 용인과 평촌 등 주변 도시에 비하여 상승이 약했고 개발 호재도 많아 상승세가 지속될 것이다.

대부분의 중개업자들은 소하택지지구와 광명역세권지구가 개발되면 광명시 중심의 축이 철산동에서 소하동 일대로 옮겨질 것으로 예상했다. 하안동의 G중개업소의 대표는 “철산 하안 재건축이 완공되고 광명동 일대 뉴타운 지역이 재정비 된다면 광명시의 시장 평가도 달라질 것”이라고 전했다. 또한 향후 경전철과 강남고속도로로 하안동과 소하동 일대 교통 여건이 좋아지며 가격 상승에 탄력이 붙을 것으로 예상했다.

◆투자시 주의할 점=광명동 뉴타운의 경우 토지거래허가구역이라 실수요자만 매매가 가능하니 신중해야 한다. 매입 이후도 주택용지는 3년의 의무사용기간이 있으므로 이를 충족해야만 매매가 가능하다. 하지만 세입자 확인서를 이용하면 세입자의 거주 기간이 포함되기 때문에 3년 미만 거주로도 거래를 할 수 있다. 또 2009년도에 발표될 지역상세계획에 광명7동 일부가 존치구역으로 지정되어 있기 때문에 거래 시 뉴타운 개발 여부를 꼭 확인해봐야 한다.

소하 택지지구의 작년 11월 1차 분양은 전매가 가능했으나 올해 4월 1310가구 2차 분양부터는 2006년 4월부터 시행되는 분양가상한제에 적용되어 최고 10년까지 전매가 금지된다. 실거주가 아닌 투자목적인 매수자들은 신중하게 검토 후 투자해야 한다.철산동 재건축 분양권 거래는 현재 침체된 상황이기 때문에 되팔기를 시도하려면 현장 답사를 통해 선호 단지와 위치를 잘 선택해서 구매해야 한다.

주민들의 특성상 광명에서 계속 거주하려는 성향이 강하고 고등학교 학군은 아직 비평준제도여서 중학교 학부모는 전학에 신중해야 한다. 상권도 아직 완성되지 않아 임차인이 자주 바뀐다. 향후 재건축 단지 및 택지지구 단지 완공 후 시장 규모가 안정된 후에 상가에 투자해도 늦지 않다.

※광명경전철은 KTX광명역 활성화, 광명역세권·소하택지개발, 재건축 등 각종 개발사업으로 야기될 교통난 해소에 유일한 대안으로 평가 받고 있으며 지하철 1호선 관악역에서 KTX 광명역을 거쳐 지하철 7호선 철산역을 연결하는 10.3㎞의 노선에 8개 정거장을 건설하게 되며 총사업비는 4,500여억원이 투자된다.

※광명소하택지개발사업은 사업면적 1,050,358 냄？공공주택 5120가구, 단독주택 146가구를 비롯해 어린이공원 7개소, 근린공원 2개소가 조성되는 대단위 택지개발지구로 대한주택공사는 2003년 개발계획 승인 이래 입주는 2009년 12월 예정이며, 전용면적 59㎡ 주택의경우 4천5백만원의 국민주택기금 융자금도 지원된다.


스피드뱅크 최웅진 연구원 (www.speedbank.co.kr)
출처 [르포 : 광명시 현장취재]소형 쏠림 현상에 광명아파트 ‘들썩’ [하안주공] |작성자 wskh0624