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결국 시간을 내서 하안동 방문 하여 몇몇 분들에게 자문을 구해 봤습니다.
거기에 나름대로의 분석을 더해서 조금 생각해 보았습니다.

작년 10.26대책 이후로 다주택에 대한 규제강화가 예상되자 다주택자들이 가장 싼 주택부터 처분하고 비싼것 하나만 가지고 있기가 시작되었습니다.
그러나 신규 매수세가 실종된 가운데에 일부 자금력 있는 다주택자들은 손해를 보더라도 급매물로 내놓게 되고 그런 이유로 하안동 뿐만 아니라 상계동, 창동, 산본 등 소형 평형 밀집지역의 소형평형 (10평형대) 가격이 적지 않은 비율만큼 떨어졌습니다.

그런데 광명 하안동 고층단지는 거기에 추가 하락요인이 있었습니다.
주공 고층은 과거 외환위기 직후, 즉 가격이 아주 저렴할 시기부터 고속철 개통 호재로 투자수요가 많았습니다.
즉 상계동 등의 타 고층 소형아파트보다 실수요자 비율이 상대적으로 적은 편 입니다.

그런데 올 4월 고속전철이 개통되었습니다.
그리고 개통되었음에도 불구하고 광명시에는 큰 변화가 일어나지 않았습니다.
사실 당연합니다.
고속철도 개통 효과는 고속전철이 개통한 직후에 갑자기 나타나는 게 아니라 천천히 계획을 가지고서 조금씩 변하는 것 입니다.
물론 그러한 계획(역세권개발,소하택지개발지구 등)은 여러분들이 이미 다 알고 계실 것입니다.

그러나 고속철도 개통 이후 급격한 변화를 바랬던 일부 성급한 투자자들도 적지 않았습니다.
그런데 고속철과 관계없이 앞에서 언급했던 전국적인 다주택자 매물로 인한 소형평형 하락이 일어나자 성급한 투자자들이 매물을 내놓기 시작했습니다.
마치 소문에 사서 뉴스에 판다는 주식시장 격언 처럼 말입니다.
하지만 전국적으로 소형 평형 매수세가 없는 가운데 매물은 있고 수요가 없는 상황이 계속되어 시세는 더욱 떨어졌습니다.
게다가 이들 투자자들은 주공 고층이 단기 급등하기 훨씬 전, 19평형이 8000만원대 일때 투자했던 분들이라 싸게 팔아도 손해보지 않는 사람들이며, 또한 하안동 거주 실수요자(현 전세 거주)의 입장으로는 워낙 단기 급등했기 때문에 쉽게 매수에 참여하지 않았습니다.

또한 재건축 규제 여파도 한몫 했습니다.
즉 철산주공 저층 재건축으로 인한 이주수요를 노린 투자도 많았는데 재건축이 늦어지면서 실망매물이 늘어난 것도 이유로 작용했습니다.
이러한 점들이 작용하여 타 지역 소형평형보다 더 많이 하락한 것 입니다.

하지만 그렇다고 폭락한 것은 아닙니다.
잘 아시다시피 광명 하안 고층단지가 작년 4월경 광명시가 투기지역으로 지정되면서 동반 상승했습니다.
고층 소형 주공아파트에서 거의 없는 단기 급등이 일어난 것이지요.
2~3월경 전세끼고 19~24평형을 구매했다면 서류상으로는 두달만에 수익율 100%를 올린 셈이니까요.
지금 가격은 단기 급등 이전의 가격이며 이 가격이 일종의 가격저지선으로 작용하고 있습니다.

그러면 앞으로는 어떨까요?

과거 본인이 하안주공을 매입한 이유는 비슷한 주거환경인 상계동이나 창동과 비슷한 매매가격에 비슷한 전세가격이였기 때문입니다.
서울 동북부지역은 손바닥보듯 훤하기 때문에 장점이 뭐고 단점이 뭔지 잘 아는데, 상계동의 단점은 좋은 생활환경에도 불구하고 중심업무지역과 멀어서 직주근접이 안되기 때문이기 때문입니다.

그러나 하안동은 인근 목동의 상업지역 개발과 구로디지털단지의 변신 등으로 조만간 직주근접을 이룰 수 있는 지역입니다.
즉 주택공사라는 동일한 사업주체가 동일한 컨셉으로 개발하여 동일한 주거환경에 직주근접이라는 장점이 추가되는 것 입니다.
이것만 가지고도 상계 주공단지보다 단 몇%라도 비싸야 되는 것 입니다.

철산주공 재건축 또한 당초 예상보다 늦긴 했지만 현재 순항중으로 알고 있습니다.
즉 시간문제 이지 조만간 된다는 것 입니다.
이주수요가 좀 늦게 나오겠지만 기다리면 된다는 것 입니다.

단기에 낙폭이 커서 고점에서 구매한 분들은 실망이 클 줄 압니다만 지금은 단기 급등에 따른 조정기라고 생각하면 될 것 같습니다.
조만간 가치에 맞는 시세를 찾을 수 있을것 같습니다.
그동안 얼마나 살기 좋은 동네를 만드느냐에 따라서 그 시기는 더욱 빨라지겠지요.