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##재건축(재개발) 입주권 비과세

1. 거주기간의 개념

거주기간은 원칙적으로 주민등록상의 전입일 및 전출일을 기준으로합니다. 하지만 만약 관할세무서에서 "위장전입"을 확인하게되면 주민등록이 아닌 실제 거주지를 기준으로 거주기간을 판단합니다.


2. 재건축과 거주기간

일반적으로 재건축이 진행되면, 재건축사업계획승인이 되고, 시간이 조금 흐른 후에 주택 멸실이됩니다. 이후 공사가 완료되는 시점에서 (임시)사용승인이 됩니다. 주택 취득일부터 재건축사업계획승인일까지는 주택으로 인정되고, 재건축사업계획승인일부터 (임시)사용승인일까지는 분양권으로 인정되며, (임시)사용승인일 이후로 다시 주택으로 인정됩니다.

거주라고 하는 것은 주택에서의 거주이기때문에 재건축진행 상황 중에서 주택으로 인정되는 기간(주택취득일 ~ 재건축사업계획승인일, (임시)사용승인일 이후 )에 주민등록상으로 세대전입이 되어있으면 거주기간으로 인정받을 수 있습니다. 재건축사업계획승인일부터 (임시)사용승인일 사이의 기간은 주민등록상으로 전입되어있다 할지라도 거주기간으로 인정받을 수 없습니다.

다음과 같은 예를 들어보겠습니다.

주택 취득일 : 1999년 07월 01일
재건축사업계획승인일: 2001년 07월 01일
주택 멸실일 : 2001년 12월 31일
(임시)사용승인일 : 2003년 12월 31일
양 도 일 : 2004년 06월 31일

주택 취득일(1999년 6월 1일)에 주민등록상으로 전입하였으며, 주택 멸실 시점(2001년 12월 31일)에 다른 곳으로 주소지 이전하였다가, (임시)사용승인일(2003년 12월 31일)에 다시 이곳으로 전입하여 양도일까지 있었다고 할 경우의 거주기간은 다음과 같습니다.

1. 주택 취득일 ~ 재건축사업계획승인일: 1년
2. (임시)사용승인일 ~ 양도일 : 6개월

따라서 1년 6개월이 거주기간이 됩니다.

주의하셔야할 점은 재건축의 경우 재건축사업계획승인 이후에 주택 멸실이 되기 때문에 사업계획승인일부터 주택 멸실일까지의 기간도 거주기간으로 오해할 수 있습니다. 하지만 이 기간은 아직 주택 멸실이 안되었다할지라도 법적으로 분양권으로 인정받는 기간이기때문에 거주기간으로 인정받을 수 없습니다.


3. 재건축 아파트의 비과세

서울지역의 경우 주택 비과세 적용을 받기 위해서는 양도일 현재 양도하는 주택 외에 다른 주택이 없어야하며, 그 주택의 보유기간이 3년 이상, 거주기간이 2년 이상이어야합니다.

그런데 재건축의 경우 보유기간도 조심해야합니다. 재건축 사업계획승인일 이전에 주택을 취득하신 분은 원조합원이되며, 재건축 사업계획 승인일 이후에 취득하신 분은 승계조합원이 됩니다.

원조합원은 재건축으로 완공된 아파트를 양도할 경우, 재건축 이전 주택 취득일부터 완공된 주택 양도일까지의 모든 기간이 보유기간으로 인정됩니다. 이에 비해, 승계조합원 즉, 재건축 사업계획승인일 이후에 취득한 분은 (임시)사용승인일부터 양도일까지만 보유기간으로 인정됩니다.

원조합원인지 혹은 승계조합원인지 확인해보시고, 그에 따른 보유기간이 3년이상이고, 앞에서 말씀드린 거주기간이 2년 이상인 상황에서 양도하는 상황이라면 비과세 적용가능합니다. 물론 양도일 현재 다른 주택은 없어야합니다.