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재건축입주권과 재개발 입주권의 주택수 포함 규정은 1세대 1주택 양도세 비과세와 1세대 2주택 50% 중과세율적용 및 1세대 3주택이상 소유자에 대한



60%중과 세율적용에 영향을 미친다.




다만, 여기서 주의할 것은 조합원입주권 자체를 매도할 경우는 양도세 중과세



율이 적용되지 않는다는 것이다. 그 이유는 조합웝입주권 자체를 매도할 시에



는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 취급하므로 주택에 대해 적용되는 양도세



중과세율이 적용될 여지가 없기 때문이다. 이를 정리해보면 조합원입주권은



조합원입주권외에 일반주택을 매도할 시에는 주택으로 간주되지만, 조합원입



주권 자체를 매도할 시에는 부동산을 취득할 수 있는 권리로 간주된다.



주택수에 포함되는 불이익을 받는 조합원입주권은 2006.1.1이후 관리처분계



획인가가 난 경우와 2005.12.31이전에 관리처분계획인가가 난 것을 2006.1.1



이후에 구입하는 경우이다. 2005.12.31이전에 관리처분계획인가가 난 것을 소



유한 경우에는 건물이 멸실되면 주택수에서 제외되는 종전 세법이 그대로 인



정되므로 걱정할 필요가 없다.



아래에서는 조합원입주권이 주택수에 포함되는 경우에 일어나는 1세대 2주택



자의 몇가지 사례를 통해 양도세에 미치는 영향을 살펴보고자 한다.



첫째, 1세대 2주택 중 1주택이 조합원입주권으로 전환되는 경우이다.


이 경우 조합원입주권으로 전환되어도 조합원입주권이 주택수 산정에 계속



포함되므로 B주택 취득일로부터 1년 이내에 A주택을 매각하여야 A주택에 대



한 양도세 비과세가 가능하다. 물론, 매도일 현재 A주택은 3년 보유(서울·과천



·5대신도시는 2년 거주요건 추가충족 필요)요건을 충족하여야한다. 양도세를



비과세 받지 못하는 상태에서 A주택을 매각하는 경우에는 2006년 매도시와



2007년도 매도시의 양도세 계산이 달라진다. 그 이유는 2007년도부터는 1세



대 2주택자에 대한 50%중과 세율이 적용되고, 50% 세율 중과세율이 적용되



면 장기보유특별공제도 배제되기 때문이다. 하지만, 매각대상을 B조합원입주



권으로 하는 경우에는 양도세 50%중과 세율을 적용하지 않으므로 2006년도



와 2007년도가 세금계산상 달라질 것이 없다. 즉, 2006년도나 2007년도 모두



보유기간에 따른 세율인 50%, 40%, 9%～36%를 적용받는다. 양도세 과세대



상이 된 경우의 내용은 이하사례에서도 동일하게 적용된다.








둘째, 1세대 1주택 소유자가 2006.1.1.이후 조합원입주권을 추가 구입한



경우이다. 이 경우 조합원입주권 구입일로부터 A주택을 1년 이내에 매각하느



냐 아니면 1년 이후에 매각하느냐에 따라 양도세 비과세 처리가 달라진다.

① 조합원 입주권B를 추가구입한 날로부터 1년 이내에 A주택을 매도하는 경



우 2006.1.1이후 구입한 조합원입주권 B는 주택으로 간주하므로 A주택을 매



각하여 양도세 비과세를 받기 위해서는 조합원입주권B를 구입한 날로부터 1



년 이내에 A주택을 매각하여야한다. 물론, 매도일 현재 A주택은 3년보유(서울



·과천·5대신도시는 2년 거주요건 추가충족 필요)요건을 충족하여야한다.










② 조합원 입주권B를 추가구입한 날로부터 1년이 경과한 후부터 B 재건축 완



성후 1년 이내까지 매도하는 경우




조합원입주권B를 구입한 날로부터 1년이 경과하여 A주택을 매도하는 경우에



는 양도세를 내야하는 대상으로 분류해야하지만 투기목적이 아닌 실수요 목



적으로 조합원입주권을 구입한 경우를 보호하기 위해서 A주택을 양도세 비과



세 처리할 수 있는 길을 마련해 두었다. 실수요 목적으로 조합원입주권을 구



입한 경우로 인정 받기 위해서는 조합원입주권이 주택으로 완성된 후 1년 이



내에 세대전원이 입주하여 1년 이상 거주하여야한다. 또한 A주택은 완성후 1



년 이내까지 매각하여야 하고, 매도일 현재 A주택은 3년 보유(서울·과천·5대신



도시는 2년 거주요건 추가충족 필요)요건을 충족하여야한다.









③ B재건축 완성 후 1년이 경과하여 A주택을 매도하는 경우




조합원입주권B가 주택으로 완성된 경우 완성후 1년이 경과하여 매도하면 양



도세를 내야하는 대상으로 분류된다. 이 경우 A주택을 2007년도 이후 매도하



면 양도세 50%중과 및 장기보유특별공제 배제의 영향을 받는다.









조합원입주권의 주택수 포함 규정은 1세대 2주택자에 대한 50%중과 및 장기



보 유특별공제 배제규정이 2007년도부터 적용되는 것과 달리 1세대 3주택 이



상 소유자에 대한 양도세 60%중과 및 장기보유특별공제 배제를 적용함에 있



어서는 2007년이 아닌 2006년부터 바로 적용된다는 것이 다르다. 그러나, 1세



대 2주택자 비과세 해당여부 및 1세대 3주택이상 비과세 해당여부는 모두



2006년부터 적용한다