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매일경제(2006.1.2)에서 퍼온 글입니다.
비과세 맞습니다.
부자되세요...

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입주권 취득으로 2주택됐어도 실수요 목적땐 비과세


◆'8ㆍ31부동산 세법' 세부내용◆
8ㆍ31 부동산세법 개정작업이 지난해 말 완료됨에 따라 올해부터 재건축ㆍ재개 발 입주권이 주택 수 계산에 포함돼 세금이 부과된다.

하지만 일부 요건을 충 족하면 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있으므로 꼼꼼히 해당 요건을 살펴 볼 필요가 있다.

◆1가구 2주택 중 1주택이 입주권으로 전환된 경우

＝1가구가 보유한 주택 2채 중 1채가 2006년 이후 관리처분계획 인가를 받아 조합원입주권으로 전환됐다고 하자. 올해부터는 1주택과 1조합원입주권(신규 취득분) 상태에서 주택을 양도하는 경 우 양도세가 부과된다.

새로 취득하는 재건축ㆍ재개발 입주권은 2006년부터 주 택 수에 포함되기 때문이다.

작년까지 취득한 입주권은 주택으로 간주되지 않 아 1가구 1주택 비과세를 적용받았지만 올해부터는 이 같은 이점이 사라진다는 뜻이다.

◆ 1가구 1주택자가 입주권을 추가 취득한 경우

＝실수요 목적으로 입주권을 취 득한 것으로 판단되면 2006년 이후 입주권을 신규 취득했다고 해도 비과세 적 용을 받을 수 있다.

1가구 1주택자인 김만수 씨의 예를 보자. 김씨는 2006년 1월 재건축 조합원입 주권을 새로 취득했다.

그 후 비과세 요건이 갖춰진 종전주택을 입주권 취득 후 1년 내에 처분한다면 비과세 혜택을 볼 수 있다.

'일시적 1가구 2주택'과 같은 경우다.

1가구 1주택 비과세 요건은 △3년 보유(서울ㆍ과천 및 5대 신도시는 3년 보유 와 2년 거주) △양도가액 6억원 이하다.




한편 김씨가 입주권을 취득한 지 1년이 지났다고 하자. 재건축주택이 완공되기 전이나 완공 후 1년 내에 종전주택(비과세 요건 충족) 을 양도하려고 한다면 재건축주택 완공 후 1년 내에 재건축주택으로 가구 전원 이 이사해 1년 이상 거주해야 비과세에 해당된다.

◆ 1가구 1주택자의 주택이 입주권으로 전환될 경우

＝1가구 1주택자인 홍길동 씨의 주택이 2006년 3월에 조합원입주권으로 전환됐다고 하자. 홍씨는 재건축 기간중에 살 거처를 마련하기 위해 대체주택을 취득했다.

홍씨가 재건축주택이 완공되자 이 주택을 처분하기로 했다고 하자. 이미 대체 주택을 소유하고 있으므로 1가구 2주택에 해당돼 과세된다.

다만 거주 이전을 위한 일시적 2주택 요건(대체주택 취득 후 1년 내 재건축주택 양도)을 충족한 경우에는 비과세된다.

이번에는 홍씨가 재건축주택 완공 후 대체주택을 판다고 하자. 이 경우 대체주 택 양도시 재건축주택을 소유하고 있으므로 역시 1가구 2주택에 해당된다.

하지만 1년 이상 거주한 대체주택을 재건축주택 완공 후 1년 내에 가구 전원이 재건축주택으로 이사하면서 양도하고, 1년 이상 재건축주택에 거주하는 경우는 비과세된다.

한편 종전주택이 조합원입주권인 상태에서 대체주택을 처분한다고 하자. 대체 주택 양도시 종전주택 입주권을 보유하고 있으므로 1가구 1주택 비과세 혜택을 받지 못한다.

하지만 1년 이상 거주한 대체주택을 재건축주택 완공 전에 팔더라도 가구 전원 이 1년 내에 재건축주택으로 이사해 1년 이상 거주하는 경우는 비과세를 적용 받을 수 있다.

[황인혁 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 >



2006.01.02 16:48 입력