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광명 주공 8단지 정보 파악에 유용한 자료입니다.

지역 : 경기도 광명시 철산동 주공8단지 I 등록자 : 김서연 I 10/05 15:25 조회수 : 51 | 추천수 : 0


8단지에 관심에 있으시거나 8단지에 거주하시는 분들께 유용한 정보가 되었으면 하는 바램으로 글을 올립니다.참고로 아래 자료는 2005.08.09에 만들어진 자료입니다..

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■ 경기도 광명시 철산동

- 광명 철산동 저층 재건축대상 단지는 철산 주공2~11단지(5, 6단지 없음)로 총 8개 단지임. 이중 2, 3단지는 지난 5월 사업시행인가 받았으며 나머지 단지들은 1985년 입주해 경기도 재건축연한에 따라 2010년부터 재건축이 가능함.



- 철산동은 강남진입이 가능한 서울지하철 7호선 철산역 개통으로 지역선호도가 높아졌으며 이 일대 주공 저층아파트의 재건축사업을 통해 주거여건이 크게 정비될 예정이여서 경기 서부지역의 대표적인 주거지로 발전 할 것으로 판단됨.



- 또한 철산동 인근에 위치한 광명역세권지구와 소하지구가 개발될 예정(2006년 택지조성착수예정)이며, 철산동과 이 지역을 연결하는 철산동~관악역 경전철이 개통(2010년 상반기)될 예정으로 이 일대의 선호도는 더욱 상승될 것으로 보임. (현재는 광명 KTX 역과 연결하는 전철이 없으나 경전철이 KTX 역과 연결됨)



■ 철산 저층 재건축 단지

- 철산주공 4단지는 서울지하철 7호선 철산역 접근성이 매우 좋지만 다른 단지에 비해 단지규모 및 대지지분이 작아 주변 저층재건축 대상 단지 중 선호도가 낮은 편임.





- 철산7단지는 대지지분이 다른 단지에 비해 크지만 단지모양이 ‘ㄱ'자 형태로 돼 향후 재건축시 공간 활용이 어려워 단지배치 등에서 한계가 있을 것으로 판단됨에 따라 인근 단지에 비해 다소 선호도가 떨어질 수 있음.





- 철산 8, 9단지는 현재 동일 필지 안에 있어 향후 재건축사업을 할 때 공동사업을 할 가능성이 매우 높으며, 공동으로 재건축을 사업한다면 철산동 지역에서 철산주공 3단지와 함께 가장 큰 단지규모를 갖게 됨. 대지지분 또한 철산주공 2,3단지와 비슷해 향후 사업성 또한 좋을 것으로 보임.





- 철산 10,11단지의 경우 다른 단지와 달리 조립식 공법으로 건축해 붕괴 우려 및 실질적으로 노후도 빨라 2,3단지를 제외한 다른 단지에 비해 재건축사업이 빨리 진행될 수 있음. 하지만 대지지분이 작고 철산역 접근성이 매우 낮아 선호도가 가장 낮은 상황임.





- 따라서 철산동 저층 재건축 단지 중 향후 선호도가 높을 것으로 전망되는 단지는 관리처분을 앞두고 있는 철산주공 2,3단지와 재건축연한에 의해 2010년부터 재건축을 추진할 수 있는 철산주공 8,9단지 임.





■ 철산주공 8,9단지 투자가치



철산주공 8,9단지(통합)

총가구수

2천64가구

평형

13~28평형

용적률

77%

연면적

35,865평

공동주택 대지면적

51,235평







- 철산주공 8,9단지는 같은 필지에 있는 단지로 향후 재건축을 추진한다면 같이 사업할 가능성이 매우 큰 단지임.



- 철산주공 2,3단지에 비해 용적률이 낮아 향후 재건축시 사업성이 더 좋을 것으로 판단되며, 현재의 재건축규제로 재건축사업으로 늘어나는 연면적의 25%를 임대물량 공급해야 하지만 표준건축비와 용적률인센티브 또는 토지에 대한 보상이 있으므로 철산 1,2단지에 비해 지나치게 높은 추가부담금은 없을 것으로 예상됨.



- 철산주공 8,9단지는 경기도 재건축연한에 따라 2010년부터 재건축사업 추진이 가능한 단지로 현재로썬 재건축사업으로 인한 시세상승을 예상하기 힘든 만큼 현재 철산 1,2단지와 같은 사업시행인가를 받고 관리처분을 받는다고 가정 하에 투자분석 함.



- 물론 5년 후 정확히 관리처분까지 약 7~8년 후에 관리처분을 받을 8,9단지를 현재 기준으로 투자분석하기엔 다소 무리가 있지만 현 시점에서 재건축사업이 가장 사업성이 떨어질 것으로 보이는 만큼 향후 재건축을 한다면 최소 지금의 수익률보다 높을 것을 판단됨.



- 철산주공 2,3단지와 같이 용적률 250%를 받고 개발이익환수제로 인해 늘어나는 연면적에 25%를 임대아파트에 대한 보상은 표준건축비와 토지보상비로 한다고 가정함.



- 토지보상비는 8,9단지의 2005년 공시지가에 광명시 지가상승률에 따른 월별 상승분을 대입하여 산출함. (철산주공 8,9단지 2004년 개별공시지가 평당 3백96만원)





단지별 철산주공 8,9단지 (단위 : 면적-평. 가격-만원)



기존아파트 용적률 77% 지상연면적 35,865



신축아파트 용적률 250% 지상연면적 128,000



환수되는 임대아파트 연면적 23,055

연면적 대비 조합원 수입 25,058,628



표준건축비/ 토지 및 임대보상가 : 17,618,242

늘어나는 추가부담금 : 3,604

(가구당)







-소형평형 의무비율에 의해 연면적의 50% 이상 전용면적 25.7평 이상을 공급해야하며, 전체 공급가구의 20%는 전용면적 18평 이하, 전체 공급가구수의 40%는 전용면적 25.7평 이하로 공급해야 함.



<소형평형 의무비율에 따른 평형별 예상 공급가구수>

예상평형 연면적 공급가구 수

20평형대(전용면적 18평 이하) 23,055 평 960가구(모두 임대물량)

30평형대(전용면적 25.7평 이하) 44,999 평 1363가구

40평형대 이상 60,033 평 1350가구





<철산 주공 8,9단지 평형별 가구수>



8단지

평형(대지지분) 가구수

14(19.95) 67

16(22.8) 573

19(27.08) 640

27(38.48) 102

28(39.91) 102







9단지

13(18.52) 310

15(21.37) 270







- 평형별 예상 공급가구수를 봤을 때 40평형대 이상을 안정적으로 배정받으려면 8단지 19평형 이상의 지분을 매입해야 하며, 8단지 16평형의 경우 최소 88%의 확률이 있음,



- 위의 배정확률은 어디까지나 대지지분을 기준으로 계산한 것으로 향후 8,9단지 공동사업으로 인해 9단지 내 최고 대형평형인 15평형에 일정부분 40평형을 공급할 수 가능성도 충분히 있을 것으로 보임.



- 각 평형별 공급에 따른 총 투자비는 위에서 했던 철산주공 2,3단지와 동일한 조건하에서 산출함.





<평형별 배정에 따른 각 평형별 총 투자비>

주공8단지







평형 (대지지분)14(19.95)

예상 무상평형 평형별 기준24.9

예상 추가부담금7,290

현재 매매시세20,000~21,000

개발이익환수 개인 부담금3,604



배정 평형 33

총 투자비30,894~31,894







평형 (대지지분)16(22.8)

예상 무상평형 28.5

예상 추가부담금13,050

현재 매매시세23,000~24,000

개발이익환수 개인 부담금3,604

배정 평형 43

총 투자비39,654~40,654







평형 (대지지분)19(27.08)

예상 무상평형 33.85

예상 추가부담금8,235

현재 매매시세30,000~31,000

개발이익환수 개인 부담금3,604

배정 평형 43

총 투자비41,839~42,839







평형 (대지지분)27(38.48)

예상 무상평형 48.1

예상 추가부담금▲4,590

현재 매매시세42,000~45,000

개발이익환수 개인 부담금3,604

배정 평형 43

총 투자비41,014~43,014







평형 (대지지분)28(39.91)

예상 무상평형 49.88

예상 추가부담금▲6,192

현재 매매시세44,500~47,500

개발이익환수 개인 부담금3,604

배정 평형 43

총 투자비41,912~44,912







- 아직 재건축사업을 추진하려면 5년 후인 2010년에나 가능해 대체적으로 철산주공 2,3단지보다 평형별 총 투자비는 낮은 상태임.





- 하지만 5년 후 철산주공 2,3단지 30평형대 예상시세가 1천5백만원, 40평형대 평형별 1천6백50만원이며, 최근 재건축 사업을 시작했을 때 인근 시세의 90%이상의 시세를 형성하며, 관리처분 직전에는 인근 시세와 비슷한 점을 감안 했을 때 철산주공 8,9단지도 향후 시세상승력은 충분히 있음.





- 또한 서두에서 말했듯이 향후 재건축에 대한 규제가 완화된다면 철산 2,3단지의 수익률보다 더 높은 수익률을 기대할 수 있는 단지로 7~8년 이상 장기적으로 접근할 수 있는 투자자에게 적극 권장함.