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서울 강남권 재건축시장이 꿈틀거리고 있다.

거래도 슬슬 재개되고 무엇보다 대선이 다가오면서 이른바 '이명박 효과'에 대한 기대감이 피어오르는 모습이다.

이명박 한나라당 대선 후보가 "서울 도심 용적률을 높여 주택 공급을 늘리는 것이 수도권 외곽에 신도시 몇 개 짓는 것보다 낫다"고 말한 후 서울시내 주요 재건축 단지가 하락세에서 벗어나 반등을 시도하는 양상이다.

전문가들은 정책 변수에 가장 민감한 재건축시장 속성상 모든 규제가 쏠린 현 시점보다 향후 기대감이 높을 수밖에 없다고 분석한다.

◆ 재건축, 슬금슬금 거래 재개
= 강남권 재건축 단지 가운데 지난달 추석 연휴를 전후해 급매물 위주로 거래가 성사되고 일부 호가가 오른 곳도 있다. 강남구 개포동 주공아파트는 지난 추석 연휴 직전에 급매물이 팔리면서 호가가 뛰었다.

주공 1단지 36㎡(11평형)는 추석 전 6억1000만~6억2000만원대 급매물이 거래된 이후 현재 호가가 6억3000만~6억4000만원으로 2000만원 올랐다.

주공 43㎡(13평형)도 추석 전 7억6000만~7억7000만원에 급매물이 팔리고 나서 현재는 이보다 2000만원 비싼 7억8000만~7억9000만원에 매물이 나온다. 49㎡(15평형)는 지난달 말 9억7000만~9억8000만원이던 것이 10억원을 호가한다.

이창훈 남도공인 사장은 "지난 여름 이후 급매물조차 소화가 안 되더니 추석 연휴를 전후해 분위기가 조금 바뀌었다"면서 "대선 전에 사두려는 수요가 좀 있다"고 말했다.

지난 6~8월 거래가 거의 끊기다시피 했던 서초구 잠원동 지역 재건축 아파트도 추석과 이달 초를 전후해 매매가 늘어났다.

이덕원 신반포 양지공인 사장은 "최근 2주 사이 잠원동 지역에서 총 16건 이상 아파트가 매매된 것으로 파악됐다"며 "8월 한 달간 8건이 거래된 것에 비하면 크게 늘어난 수치"라고 말했다.

신반포 한신25차 115㎡(35평형)는 지난달 말 7억4000만원에 거래됐다. 올 봄 급매물 가격인 8억원보다 6000만원 정도 떨어진 가격. 최근 매물 소진으로 호가도 8억원 선을 회복했다.

송파구 잠실 주공5단지와 강동구 고덕 주공단지는 거래량 변화는 없으나 이달 들어 매수 문의가 늘고 있다.

압구정동 현대아파트 부근 반포부동산 이재희 소장은 "시세는 매도 호가를 기준으로 할 때 현재 115㎡(35평)와 118㎡(36평)가 16억원대 이상, 108㎡(33평)이 11억5000~12억원, 105㎡(32평)는 14억~14억5000만원 선"이라면서 "상반기는 급매물 위주로 2억~3억원 싼 물건이 한두 건 거래됐지만 지금은 매물이 없다"고 전했다.

◆ 재건축 향방 어떻게 될까
= 시장에서는 대선 이후 재건축 시세가 반등할 것이라는 시각이 많다. 여야 어느 후보가 되든 재건축 분야에 가해진 각종 규제를 일정 부분 풀 수밖에 없다고 보고 있기 때문.

전문가들은 "강남 재건축과 관련해 더 이상 나올 규제가 없다는 게 근본적인 호재"라고 답한다.

고준석 신한은행 부동산재테크팀장은 "용적률뿐만 아니라 소형 및 임대주택 의무비율 등 재건축을 옥죄고 있는 규제 중 상당 부분이 완화될 것으로 생각되는 만큼 지금이 재건축 투자 적기"라고 말했다.

고 팀장은 "정부의 신규 공급이 대부분 수요자가 원치 않는 수도권 외곽에만 산처럼 쌓여 있을 뿐 서울 강남에는 내년 상반기까지 분양계획 자체가 전무하다"며 "양도세나 보유세와 관련해서도 국회에서 일부 완화 움직임이 있지 않겠느냐"고 덧붙였다.

하지만 일부에서는 새 정부가 들어선다 해도 재건축 규제를 풀기가 쉽지 않을 것이라는 반론도 나온다. 전체 집값을 자극할 염려가 높고 이는 새 정부 초기부터 적잖은 부담으로 작용할 수 있기 때문이다.

박원갑 스피드뱅크 연구소장은 "최근 세금ㆍ대출 압박에다 주식이나 펀드 등 대체상품에 돈이 쏠리고 있어 재건축 아파트 값이 급등하기엔 역부족"이라고 말했다.

한광호 시간과공간 사장은 "공급을 확대한다고 무작정 용적률을 풀 수는 없는 일이고 특히 서울시는 한강변 수변 경관 개선을 위해 한강변 초고층 아파트 건축을 피하겠다는 방침"이라면서 "시간이 오래 걸릴 문제"라고 진단했다.

[채경옥 기자 / 이호승 기자]
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