부동산 정보포털에서 거래포털로!

안녕하세요?
제가 최근 몇 차례 광명의 철산지역 재건축예정 아파트를 중심으로 글을 게재해오고 있는데, 나름대로 광명의 내재가치 분석을 통해 광명의 미래가치를 Estimation해보는 한편, 훌륭한 재테크(투자수익)에 대한 시각/기회를 제시하고자, 단지간의 비교평가를 통해 저평가되어 있다고 보여지는 단지/평형에 대한 견해를 언급한 바 있습니다.
특히, "내가 본 흙속의 진주(광명)에 대한 두번째 얘기_가격 관점"의 경우 Best글로 선정되어 많은 분들께서 조회를 해주셨고 추천도 생각보다 많이 해주셨는데, 이 자리를 빌어 감사의 말씀을 드립니다.
한편, 본인이 게재한 글에 대해 다소의 비판도 있었는데, 일부는 광명 전체의 발전을 위한 제언도 있었는가 하면, 일부 단지간의 비교에 대해 특정단지 소유자분들의 거부반응도 다소 있었던 것 같습니다.
그렇지만 이러한 논의를 통해 보다 많은 정보가 상호 교환되면서, 시장 참여자들로 하여금 선택/결정 시 실패 확률을 보다 더 낮추고 성공확률은 좀더 높일 수 있게 하는데 도움이 될 것으로 생각해본다면, 그런대로 의미가 있었다고 판단됩니다.
오늘은 시장참여자(집주인, 중개인, 매수(대기)자, 광명시민, 행정당국) 모두에게 광명을 진정으로 진주로 만들기 위해서는 우리는 무엇을, 어떻게 준비해야 하는지를 한번 생각해보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

1. 향후 주택가치 변동 방향에 대한 견해
1) 환경분석
(1) 투자 주체의 변화
전문고소득자의 증가로 고급주택에 대한 수요는 계속 증가할 것으로 예상되며, 독신가구주나 기업/기관의 타지 이전에 의한 1가구 2살림 증가 등으로 교통편의가 수반되는 지역과 선호평형에 대한 수요는 증가가 예상되는 한편, 여태까지의 자금력/정보력을 앞세운 부동산 투자의 선도세력들은 그물망처름 얽혀있는 규제로 인해 주택(아파트)에 대해 예전 같은 투자수익을 기대하기 어려워 그 수요가 많이 줄어들 것으로 보이며, 이는 집값 상승이 강남부터 시작하는 등식이 성립하지 않는 현상이 최근에 이미 감지되고 있음을 통해서도 예상할 수 있을 것입니다.
(2) 투자 객체(대상)의 변화
도시생활에 필요한 기본 만족도 요인(이에 대해서는 본인이 이전에 게재한 “내가 본 흙속의 진주(광명), 그 견해를 몇자 적어봅니다."를 참고바람.)이 우수한 지역의 집값 상승률이 타 지역보다 월등히 높게 나타나고 있으나, 최근 들어 추가 신도시 건설, 서울시내 및 근교지역의 New Town(재개발/재건축) 형성 등으로 그 차이가 점차 줄어드는 추세로 진행될 것임은 쉽게 예상할 수 있어, 정말 서울의 3대 업무지역으로 출퇴근이 원활한지? 주위에 대규모 업무수요가 있는지? 전철/철도/공항으로의 연계성이 우수한지? 교육 인프라(우수한 학교, 학원 및 교육 여건)가 그 지역을 택하지 않으면 안될 만큼 우수한지가 중요한 요소가 될 것입니다.
(3) 투자 환경/여건의 변화
많은 전문가들께서도 얘기하시듯 금리동향, 주택금융, 주택보급률, 절대적 주택수요 등의 측면도 살펴보아야 할 것인데, 이러한 환경적 요인은 아마도 그다지 우호적이지는 않을 것으로 예상할 수 있을 것입니다.
2) 향후 투자방향
(1) 예상 시나리오
이전의 글에서도 언급한 바와 같이, 고급주택수요(가령, 한강을 조망할 수 있는 주택수요 등)는 지속적으로 증가하리라고 보여 지속적인 강세가 예상되며, 삶의 만족도 측면에서 그다지 차이가 많지 않은 지역간에는 현재는 Gap이 상당히 크지만 향후에는 상당히 좁아지지는 방향으로 추세로 전개되면서, 동시에 서울시내 및 근교지역의 주거 만족도 개선으로 예전의 직주근접 선호 추세로 회귀하는 추세가 진행될 것으로 본인은 예측해봅니다. 아울러 2010년 이후에 수요보다 공급이 초과될 무렵이 되면 주택시장에도 큰 변화의 바람이 예상되어 지역별, 주택별 가치에 대한 재평가가 이루어질 것으로 예상이 됩니다.
(2) My Opinion
이러한 재평가 작업이 이루어질 때는 본인이 “내가 본 흙속의 진주(광명), 그 견해를 몇자 적어봅니다."에서 언급한 바와 같이 가치평가에 의해(기본적 만족도 평가, 수요와 공급, Mandatory(필수)와 Optional(선택), Time-line 관점) 재평가될 것으로 보여지므로, 요즘과 같이 담합에 의하거나, 특정 아파트의 분양가가 얼마이니 인근아파트가 얼마되어야 한다거나, 개발규모에 의해 언론/매체의 집중조명을 받아 큰 폭 상승한 지역의 집값과, 실수요에 의해 뒷받침되며, 위 가치평가가 우수한 것으로 파악되는 지역과는 계속해서 차이가 있을 것으로 사료됩니다.
따라서 매수(대기)자의 경우, 집이란 세금 등으로 주식처름 쉽게 사고 팔수 없느니 만큼 이러한 요인을 철저히 분석하여 투자하는 것이 현명할 것입니다.

2. 일반적 의미의 경쟁력
그렇다면 해당 지역의 삶의 질(주택가치)을 높이는 것(이하에서 이를 “ 경쟁력”으로 일컫기로 함)이 무엇보다 중요할 것이므로, 먼저 일반적이고 다소 추상적인 경쟁력에 대해 의미를 되새겨보고, 현재 광명에 대해 시장참여자들이 Concern하고 있는 몇 가지 요인들을 Review해보는 순으로 기술해보도록 하겠습니다.
이전의 글에서 삼성전자의 이익에 대한 들을 언급한 적이 있었는데, 여러분들은 대한민국의 발전에 삼성전자가 기여한 부분을 어떻게 생각하시며, 삼성전자의 발전이 원동력은 무엇이라고 생각하시는지요?
유명한 경쟁업체인 일본 경영자의 말을 빌자면, 한국에 삼성이 없었더라면 한국은 현재 태국 정도밖에 되지 않았을 것이다, 일본에도 이건희 같은 경영자가 왜 없는지가 안타깝다는 등등의 기사를 여러분들께서도 언론을 통해 이미 한번쯤은 들었거나 읽었을 것으로 생각합니다.
그러면 삼성이 왜 전세계의 주목을 받을 만큼 괄목할만한 성장을 할 수 있었을까요?
이것에 대해서는 많은 의견들이 분분하겠지만, 본인의 의견으로는 삼성은 오래전부터 국내의 선발경쟁업체와 철저한 경쟁을 통해, 경쟁을 할 줄 알고, 경쟁에서 이기는 경영을 터득하였으며, 이러한 것이 자신감으로 나타나서 더 큰 경쟁력을 갖게 되었다고 생각합니다. 대신에 경쟁을 하지 않고 국내에서 독과점으로 보호받고 있는 업체가 세계적 경쟁력을 가진 경우를 혹시 여러분은 보신적이 있는지요? 이것은 비단 한국뿐만아니라 전세계 어느 나라도 마찬가지일 것입니다.
이러한 기업환경이 부동산 내지는 지역 발전/개발에도 그대로 적용될 것입니다. 즉, 경쟁력있는 지역/도시로 만들기 위해 세계의 유수 국가/도시에서 투자를 유치하기 위해 자국민에 비해 세제혜택까지 부여하고 있는 사실을 우리는 언론등을 통해 너무 잘 알고 있다 할 것입니다.
물론 환경/문화/관광 등의 목적상 보존이 필요하다거나 자국민/지역민 보호가 절대적으로 필요한 후진국/후진지역의 경우는 예외이겠지만, 기업간/국가간/지역간 경쟁이 불가피한 현대에서는 경쟁에 대한 Mindset 이 없다는 것은 현상유지가 아닌 후퇴를 의미한다해도 과언이 아닐 것임은 여러분들께서도 동의하시리라 생각합니다.
즉, 시장참여자 모든 분들께서 이해관계를 갖고 있는 것이 경쟁력을 갖도록 이와 관련한 것들을 준비하고 노력하는 것이야말로, 특히 자본주의 사회를 살아가는 우리가, 그것도 좁은 땅 떵어리에서 극심한 경쟁을 할 수 밖에 없는 현실에서, 정말 필요한 것이 아닌가하고 생각해봅니다.

3. 현재 광명에서 논의되고 있는 몇 가지 사안들 관련
1) 할인점 등 상업시설
최근에 논의되고 할인점 입점 관련 얘기를 먼저 해보도록 하겠습니다. 최근 언론보도에 의하면 광주, 전주, 대구의 일부구청, 구미, 대전 등에서 할인점 입점을 제한하는 조치(조례등으로)를 취하고 있다고 하며, 수도권에서는 광명에서 조례로 제한키로 했으며, 인천남구에서 대형마트유치가 보류상태라는 기사를 많은 분들께서 관심있게 읽었으리라 생각합니다. 본론에 들어가기 전에 왜 대형 유통자본의 입점/유치를 꺼려하는지와 그렇게 했을 때 해당지역의 시민/구민/지역민의 실익은 무엇인지를 먼저 살펴보는게 순서일 것입니다.
각 지자체의 내부사정을 다 알기에는 한계가 있으므로 개략적으로 정리를 해본다면 이미 많은 유통업체가 입점해있는 상태로서 더 이상 입점이 불필요하다고 보아(즉, 이제는 영세상인등의 보호가 필요하여) 제한키로 한다는 내용이 주류를 이루고 있는 것 같습니다. 다른 한편으로 생각해보면 광명을 제외한 대부분의 위 지역들은 인근에 경쟁관계에 있는 다른 도시가 별로 없는 그 지역의 독자적인 영역을 구축한 도시들이라는 것에 주목할 필요가 있다 할 것입니다.
즉, 광명의 경우는 대형마트가 전무한 실정이며,(혹시 제가 잘못 알고 있는지 모르겠는데, 대형마트가 하나도 없는 것으로 알고 있음) 입지상 인근의 위성도시들과 경쟁관계에 있다는 점에서 스스로 경쟁력을 떨어뜨려야할 만큼 필요성 내지 중요성이 있었느냐하는 것에 대해 당국자로부터의 속시원한 답변을 듣고 싶군요.
또한 현재 광명시민들 중 보호를 받아야하는 영세상가를 이용하는 시민들의 비중이 얼마나 되는지에 대한 조사나 자료가 제시되고, 이를 통해 시민들의 공감대(의견수렴을 통해)가 형성된 상태에서 추진되었는지에 대해서도 설득력 있는 답변이 필요하다고 봅니다.
다음으로는 대형 유통자본 입점 제한으로 인한 광명시민의 실익을 생각해보면, 먼저 일부 영세상인 입장에서는 이익을 볼 것이라 생각할 수도 있겠지만 본인의 생각으로는 이미 자동차를 이용한 대형마트에서 쇼핑에 익숙해져버린 시민들이 재래시장에 오리라고 기대하는 것 자체가 무리일 것임은 스스로가 잘알고 계실 것입니다.
자동차를 이용한 편리성, 매장의 대형화, 원산지표시에 대한 어느 정도 신뢰성, 단순한 물건사기에서 쇼핑과정에서 가족 구성원간 시간공유 등의 잇점을 통해 많은 시민들이 이러한 대형마트를 원하는 추세라 할 것입니다.
이러한 제반 사정을 정리해보면, 광명에 대형마트가 전무한 상태에서 스스로 광명 전체(언론에서는 “준주거지”라고 언급하고 있음)에 대형매장의 입점을 제한하는 조치를 취해 스스로 경쟁력을 떨어뜨리기 보다는(시민들의 만족도 저하) 제한조치가 필요하다면 영세상인을 보호할 필요가 있는 지역 지역/구역에는 제한하되, 광명전체로 확대할 필요는 없다고 봅니다.
아울러 현재의 정치는 무관심의 정치가 아닌 참여정치로 일컫어지는 만큼 시민 여러분들께서도 의견을 수렴하고 정책 수립/집행자에게 전달하여, 광명이 진정으로 삶의 질을 높이는 방향으로 발전하도록 적극 동참해야 할 것입니다.
2) 경전철 등 교통 관련
타도시가 갖지 못하고 있는 광명의 장점을 하나만 얘기해보라면 아마도 대부분의 광명시민들께서는 고속철도 광명역을 얘기하지 않을까하는 정도로 광명역은 광명을 빛낼 소중한 보석이라고 생각됩니다.
그런데, 여러분들께서도 잘 아시다시피 교통에서 중요한 것이 연계체계라 할 것인데, 이 부분이 미흡하여 국세낭비 등의 많은 비판이 가해지고 있는 것으로 알고 있으며, 이와 관련하여, 잘 아시는 바와 같이 전직시장의 노력으로 경천철 사업이 어느정도 추진되어 오다가 현직시장의 재검토에 의해 일단 브레이크가 걸린 상태인 것으로 알고 있습니다. 고속철도 광명역의 위치가 국가적 측면에서는 대동맥에 피를 공급하는 역할을 하는 동시에 광명시 입장에서는 철도와 전철/공항으로의 유기적 Transferring을 도모하면서 상대적으로 개발이 덜된 소하동 등 지역에도 균형적 개발/발전이 가능케 하는 등의 상당히 중요한 역할을 한다고 할 것입니다.
이렇게 본다면 (경)전철 건설은 선택이 아닌 필수라 할 것이며, 따라서, 기 계획중인 경전철이 건설되든지(이 경우에도 공항과의 연계성을 생각하면 5호선과 연장 건설하는 것이 효율적일 것임), 아니면 예전에 발표한 전철 중 하나라도 현재 계획되어 있는 라인으로 건설되도록 하는데 시장 참여자 모두가 지혜를 모아야 한다고 생각합니다.
(경)전철 사업이 많은 예산이 투입되느니 만큼 세수확보를 위한 투자유치 노력도 게을리 하지 말아야 하겠지요.
즉, 광명역 인근 지역이나 소하동 지역등을 구로, 가산 디지털벨리와 연계한 벨트조성을 검토해보거나(순전히 개인적 생각임) 기타 세수확보를 위한 투자유치를 위해 기업/단체/중앙정부 등과의 비즈니스를 강화하고, 건설비용 관련하여 국가 및 고속철 운행주체 내지는 서울시와도 협상력을 발휘하여 굴러들어온 보석이 찬란히 빛날 수 있도록 하는데, 시민과 행정당국이 힘을 모아야 할 것이라고 감히 말씀드려 봅니다.
3) 교육(평준화) 문제
이 부분은 지난번 "내가 본 흙속의 진주(광명)에 대한 두번째 얘기_가격 관점"에서 언급하였으므로 간단하게만 언급하면, 현재 대부분이 도시에서 고교 평준화를 시행중이며, 교육부장관 역시 평준화의 틀은 계속 유지할 것이라고 언급하고 있음을 감안해 볼 때, 광명도 언젠가는 평준화를 할 것 같은데, 현재 신도시에서 시행하고 있는 평준화는 다소의 문제가 있더군요.
즉, 해당 고교의 근거리에 거주한다 하더라도 이는 전혀 고려 되지 않고 그저 추첨에 의해 코 앞의 학교에 가고 싶어도 운이 나쁘면 버스를 한시간 넘게 타야 하는 지역으로 배정 받을 수도 있게 운영되고 있지요.
광명의 진성고의 경우 이미 대한민국 최고의 명문으로 발돋움하였으므로, 향후 평준화가 되면 광명 시민들에게 상당히 큰 매력을 안겨줄 것 같은데, 아뭏튼 향후 추이를 지켜보기로 하고, 이전에도 언급하였지만 저의 Proposal은 평준화를 하되, 광명에 있는 인문고의 정원만큼 일단 연합고사 점수로 선정한 후 원하는 학교에 복수 지원하게 하여 성적순으로 채우는 식으로 운영되면 Best가 아닐까 합니다.
4) 공원 등 환경개선
삶의 질을 높이는 요인 중에 가족 구성원이 함께 할 수 있는 문화, 체육시설도 빼 놓을 수 없을 만큼 중요하다고 할 것인데, 이와 관련하여 많은 분들께서 안양천에 대한 얘기를 많이 하던데, 지극히 당연하고 바람직한 얘기라고 생각되며, 광명시 당국자께서도 충분히 인식하고 계실 것으로 사료됩니다.

4. 시장 참여자분들에 대한 Proposal
1) 주택보유자
누구나 자기 소유의 자산/재산이 제일 소중한 것이다 보니 게시판에 게재되는 글에 대해 상당히 많은 논란이 벌어지고 하는 것을 우리는 많이 보아오는데, 특히 광명의 재건축 단지들간의 언급과 관련해서는 항상 뜨거운 감자 처름 논쟁이 계속되는 느낌입니다.
그렇다하더라도 누군가의 의견(논리)에 대해 객관성과 타당성이 있으면 솔직히 인정해주고 거기에 더 좋은 안이나 보완 얘 기를 하게되면, 많은 사람들이 보다 많은 정보와 분석력을 갖게되고, 많은 사람들이 관심을 가져주게 되면 광명은 그 만큼 많은 사람들로부터 관심이 대상이 될 것입니다. 우리가 역사를 통해서도 배워왔던 항상 다툴 때 발전이 늦었거나 아예 발전자체가 안되었다는 교훈을 되새겨보면서 우리모두가 삶의 질이 높은 광명을 만드는데 함께 노력할 것을 제안코자 합니다.
2) 매수(대기)자
이전의 글에서 몇 차례 언급한 바와 같이, 일방적으로 전달받은 중개인이나 언론/매체 등의 의견을 참조는 하시되, 한때의 유행/테마를 쫒지 마시고, 철저한 분석, 평가를 통해 지금은 낮은 가격을 형성하고 있지만 향후 높은 가격을 형성할 것으로 예상되는 지역/단지/평형을 현명하게 잘 선택하시라고 말씀드리고 싶군요.
즉, 지역은 본인이 말씀드린 바의 만족도 요인 등을 잘 충족시킬 수 있는지, 단지의 경우 특히 우수 학교/학원과의 근접성, 평형의 경우 대형평형 확보가 가능한 것을 선택하신다면 본인생각으로는 훗날 적어도 시장 평균이상의 투자만족도(수익)이 가능할 것으로 확신합니다.
3) 중개업자
부동산 시장의 특성상 중개업자의 역할도 무시히지 못할 만큼 중요하다 할 것입니다. 즉, 현재 시장변화와 관련한 정보를 독점하다보니 가끔씩 매수자, 매도자의 입장에서 불측의 손해를 입게되는 사례를 여기 게시판을 통해서도 여러차례 얘기되고 있는데, 정보의 독점을 통한 거래성사만 중요시하다보면 언젠가는 매수자/매도자로부터 신뢰를 잃게 될 것이며, 거래금액이 적을 때는 어느정도 이러한 관행이 통용될 수 있었을지는 모르나 거래금액이 크고, 거래건수가 적어질 수록 시장으로부터 신뢰를 잃는 중개업자는 아마도 생존자체가 어려워질 것입니다.
가능하면 시장참여자에게 정확한 정보를 가능한 많이 제공해주어 소중한 재산이 제대로 행사될 수 있도록 노력해주어야 할 것이며, 아울러 거래 당사자(매수자 및 매도자) 역시 신뢰할 수 있는 중개업자를 사전에 발굴하고 평소 정보공유를 통한 필요한 시기에 도움을 받을 수 있는 관리가 필요하다고 봅니다.
특히, 게시판을 통해 허위매물을 지우지 않고 계속 올려놓는 중개업자를 성토하는 경우를 많이 보게 되는데, 중개업자 스스로도 신뢰를 얻을 수 있도록 노력을 하여야 겠지만, 매도인 입장에서도 허위매물만 잔뜩 올려놓고 유인하는 업자는 가능한 경계하는 등의 노력을 기울인다면 아마도 좀 더 좋은 거래환경이 조성되지 않을까 합니다.
4) 정책 당국자
우수한 지자체장은 해당지역민의 삶의 질을 높이기 이해 Leadership을 발휘하는 분이라고 봅니다. 가령, 지방의 조그마한 지자체에서 생산된 농산품의 판로개척을 위해 헌신적으로 노력하는 지자체장이나, 외자 유치 등을 통해 지역발전에 헌신하신 일부 전직 시장/도지사 등의 경우 훌륭한 Leader라고 생각합니다.
여러계층의 다양한 요구를 모두 충족시킬 수 없지만, 정책결정의 결과는 경쟁력이 확보되는 방향으로 추진되어야 하는 것에는 빈자와 부자, 남녀노소, 집주인과 세입자 모두의 바람이라 할 것입니다.
따라서 행정당국 여러분들께서는 이점을 잘 감안하시어 모든 시민들이 광명에 사는 것을 자랑스러워하고, 또한 광명에 투자한 것을 기뻐하는 광명을 만드는데 Leadership을 발휘해주실 것을 감히 말씀드려 보면서 이글을 마칠까 합니다.

미래에 대한 Vision으로 아름다운 삶이 되시길 바랍니다.
감사합니다.

본 글 관련 이해/참고를 위해 이전에 게재한 글을 소개하면 다음과 같습니다.

Ⅰ. "내가 본 흙속의 진주(광명), 그 견해를 몇자 적어봅니다."에서는
1. 부동산 가치 평가에 고려되는 요인으로서,
1) 기본적 만족도에 의한 평가
2) 수요와 공급 관점
3) Mandatory(필수)와 Optional(선택)
4) 시간적(Time-line)
2. 내가 본 흙속의 진주(광명)와 신도시(평촌, 분당)의 비교평가
3. 지역내 아파트 단지 평가

Ⅱ. "거래/협상 시 우위를 점하기 위한" 언급

Ⅲ. "선발재건축 단지와 후발 재건축 예정 단지 비교 분석"에서는
1. 투자 비용 관점,
2. 물건의 가치 측면,
3. 불확실성(위험부담) 측면,
4. 투자 수익 조기회수 측면

Ⅳ. "내가 본 흙속의 진주(광명)에 대한 두번째 얘기_가격 관점"
1. 부동산(아파트) 가격 Trend의 Estimation
2. 광명 재건축 아파트의 메리트
3. 가격 결정은 어떻게 이루어지는가?
4. 위 3의 원리는 지역내 특정 단지/아파트간에도 적용됨
5. 광명이 진정한 흙속의 진주로 태어나기 위해서는

Ⅴ. "광명_후발재건축_대지지분만으로 평가에 대한 한계"

Ⅵ. 광명_철산후발 재건축 예정_주공4단지 평가