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안녕하세요?
최근 본인이 글을 몇개 올렸었는데, 여태까지는 철산지역을 중심으로한 광명전체 및 후발재건축 대상 아파트를 대상으로 주로 얘기를 했었는데,
오늘은 철산주공 4단지에 대한 얘기를 좀 해보고자 합니다.

어제 어떤 분이 "철산동 4,7,8,9단지 투자 위한 비교"라는 글을 통해 대지지분에 근거한 비교평가 글을 올려주셨는데, 대지지분만에 근거한 평가로서는 그런데로 잘 정리가 되어있었는데(몇가지 보완이 필요한 부분도 보이던데, 그중의 하나가 선발단지 평가시에 비해 실거래가가 상승하면 그에 따른 평가금액도 상승시켜서 계산해야 할 것이며, 향후에는 평당 2천이상은 충분히 가능할 것이라 봄), 본인은 대지지분만으로의 평가는 지분평가 시점에서 팔고 떠날 투자자가 아니라면 대지지분으로만 평가할 게 아니라 전반적인 만족도, 삶의 질을 Level-up시키는 측면에서 평가가 되어야할 것이라고 생각하며, 이 부분에 대해서는 타단지와 비교평가를 하게되면 상당한 소모적인 논쟁이 불가피할 것이므로, 4단지에 대해서만 얘기해보도록 하겠습니다.

얘기 진행 순서는 요즘 도시생활에서 중요시되는 요인이 무엇인지를 나열해본후, 현재 4단지의 입지가 이러한 중요요인을 어느정도 만족시켜주는지를 살펴보고, 그 다음 단점 요인으로 얘기되고 있는 것들에 대해 실상과 그에 대한 견해를 적어보도록 하겠습니다.

1. 현대의 도시생활에서 중요시되는 만족도 요인
- 전철 등 대중교통 여건
- 우수한 학교 및 학원
- 우수한 전망(가령, 한강 조망 가능 등)
- 투자수익 측면에서 가능한 대형평형 선호
- 단지의 쾌적도
- 쇼핑의 편의성
- 다양한 부대시설
등을 생각할 수 있을 것입니다.

2. 4단지의 만족도 충족 정도
- 전철 등 대중교통 이용에 대해서는 더 이상의 얘기가 필요없을 정도로 훌륭하다 할 것이므로 생략함.
- 햑교에 대해서는 현재 광명이 비평준화 지역이므로 논의의 실익이 없어 생략하며, 학원에 대해서는 현재 철산역주변 형성되어 있는 학원 이용이 어느 단지보다도 편리하다할 것이므로, 이부분 강점을 갖고 있습니다.
사실 요즘 강남과 신도시에서는 학교 및 학원이용의 편의성이 제일 크게 가격결정에 영향을 미치고 있으므로, 시장참여자 여러분들께서는 이부분에 가장 많은 관심이 필요하다 할 것입니다.
- 19평의 경우, 중/대형(40평대~50평대) 확보가 가능하다.
- 전망부분은 대부분의 단지가 비슷하므로 생략함.
- 단지 쾌적도는 향후 시공업체에서 어떻게 설계하느냐에 따라 달라질 것이며, 단지 규모와 관련하여서는 바로 아래에서 다시 논의하기로 한다.
- 쇼핑등의 편의성 부분에서는 중심상가 등 각종 상업, 업무시설이 근처에 있어 제일 우수한 편에 속한다 할 것임.
- 부대시설 이용에 있어서도 중심상업과 인접해 있으므로 더 이상 논의는 생략함.

3. 단점이라고 얘기되고있는 것
- 타단지(7,8단지) 대비 단지크기가 작다.
- 지분이 상대적으로 적어 부담금이 많을 수 있다(?)
- 메인도로에 접해있다.

4. 단점 요인으로 얘기되고 있는 것들에 대해 실상과 그에 대한 견해
- 단지 규모가 작다는 것은 7,8단지에 비해 작은 것은 사실이나, 4단지의 크지는 가령, 평촌에서 국민주택초과 규모로 되어 있는 M마을에서도 가장 큰 W아파트에 약간(근소하게) 작을 정도로 결코 작지 않으므로, 그다지 신경쓸 필요가 없다 할 것임.
- 지분이 적은 것은 사실이나,이를 반대로 생각해보면 왜 주공에서 4단지를 타 단지 대비 약간 밀집되게(용적울이 높게) 지었을까라고 생각해보면 쉽게 해답을 얻을 수 있다. 즉, 그 만큼 지분이 큰 단지에 비해 활용성이 높다는 것을 의미한다라는 사실이다.
쉽게 얘기하면, 4단지는 뛰어난 입지 때문에 상가를 그 만큼 많이 지을 수 있으며, 그렇게 되면 그 만큼 분담금이 오히려 더 적어질수도 있는 것이다. 현재 4단지는 상가가 1층으로 몇개 되지도 않으며, 상가의 경우 통상 재건축 시 200%정도로 보상 해주는 사실을 고려해볼때, 이것이야말로 4단지의 매력이라 할 것이다. 최근 서울 잠실등의 재건축에서 상가건물을 5층 이상으로 고층으로 짓고 있는 경향을 고려해보더라도, 또한 4단지는 상업지역에서 이어져 있으므로 충분히 고층으로 가능하므로 이는 분명 4단지가 입지의 우수성에 의해 주어지는 프리미엄으라 할 것이다.
이와 관련하여 한가지 더 덧븥일 것은 상가건물을 도로면에 배치함으로써, 메인도로에 접함에따른 메인도로 바로옆에 지어질 건물에 대한 소음부분도 상쇄시킬 수 있는 그야말로 일석이조라 할 것이다.
총 대지면적에 비해 상가건물을 많이 지은 사례로서, 평촌 학원가 바로옆에 있는 재개발로 건설한 H건설의 H타운 아파트(현재 타단지 대비 상당히 높은 가격에 거래되고 있음)가 좋은 Benchmarking례가 될 수 있을 것이다.
- 메인도로에 인접해있다는 부분은 위에서 단점이 될 수 없다는 언급을 하였으므로 생략함.

5. 향후 철산지역 아파트 가격 Estimation 및 4단지 가격
본인이 이전에 쓴 몇개의 글에서 향후 후발 재건축까지 완료시 광명 철산지역의 New Town이 아무리 못가도 평촌/분당의 80~90%는 갈 수있을 것이라고 언급한 바있으며, 이렇게 볼때 45평정도면 현재시세로 9억~10억 정도는 가능할 것이라고 언급한 바 있습니다.
본인의 말이 나중에 우스개소리가 될지 그이상이 될지는 두고볼 일이지만(믿지 않으셔도 좋지만), 아뭏튼 제가 여태까지 나름대로의 평가와 선택을 통해 어느정도 성과를 거두어온 감각으로는 분명히 광명철산 지역이 지금은 흙속에 묻혀 있지만, 언젠가 값어치 있는 진주로서 경쟁력을 가진 지역으로 변모하리라고 확신합니다.
이러한 사항을 근거로 본인 다음과 같이 권유를 하고 싶군요.
즉, 집주인 입장에서는 현재 1주택으로 거주하든/거주하지않든, 2주택으로 투자 목적으로 보유하든, 가능하면 이동(거래)하지 말고 계속 보유하라는 것입니다.
제 생각으로는 2주택자의 경우도 계속해서 주택으로 투자할 생각이라면 이만한 지역은(적은 금액으로 향후 많은 수익이 가능한) 수도권 어디에도 찾기 어려울 것입니다.
만약 팔지 않으면 안될 사정이라면 가령, 19평의 경우 어차피 매물자체가 거의 없는 것 같으므로 강한 Position으로 거래를 하라는 것입니다.
즉, 4단지가 타 단지 대비 Discount해야 할 하등의 이유가 없으며, 오히려 우수한 입지여건으로 19평의 경우 약간의 프리미엄도 충분히 가능하다고 볼 것이므로 본인 생각으로는 8단지 19평 가격 정도로 거래를 하라는 것이지요.
이율배반적인 이야기이긴 하겠지만, 만약 매수를 저울질하는 분의 입장이라면, 특히 19평의 경우 이것, 저것 저울질 하지 말고, 싸게 나올때 그냥 사라는 것입니다.(꼭 4단지가 아니라도 7,8단지라도 괜찮음)
이런 얘기하면 본인이 아파트 가격을 끌어올리기 위해 이글을 쓰고 있다라고 생각하실지 모를 것 같아, 이에 관련하여 본인의 이야기를 좀 애기해보면, 많은 집주인들께서 급하게 매도로 싸게 던졌던 2년전 무렵, 본인은 가진 현금은 별로 없었지만 융자를 많이 받아서라도 산본의 40평형대(그당시 괜찮은 지역도 4억이 조금 넘는 정도였음)를 사볼까 아나면 광명 재건축 대상 아파트를 살까하고 고민했던 적이 있었습니다.
그런데 산본 40평대는 너무 부담이 크서 광명을 선택했었는데, 그 때 본인이 결정을 내린 배경은, 철저한 가치 평가에 의해 산본도 평촌에 비해 너무 차이가 나므로 분명히 오를 것으로 생각되었으며, 광명 역시 입지여건으로 볼때 너무 저평가되어 있다고 생각했었지요. 한편 현재 시세를 두고 볼때, 저의 객관적 생각으로는 여러측면에서 광명이 산본보다는 비싸야한다는 생각(그 이유는 본인이 예전에 개진한 여러글을 참조하시기 바랍니다)입니다.
사실 본인은 직장동료들에게 광명 재건축을 사보라고 많이 권유를 해왔었지요. 그런데, 그동안 남들 오를 때, 별로 오르지 않아, 저도 괜히 얘기했나하는 생각을 하곤 했었지요.(최근에 저의 투자감각에 대한 신뢰도가 그나마 어느정도 회복되었지만,)
사실 집을 살때는 누구나 두렵지요, 즉, 샀는데, 떨어지면 어쩌나하는 불안감은 누구나 갖게 마련이지요. 미래가치에 대한 확신이 없을 수록 더욱 그러할 것입니다.
그렇다면 재건축대상 아파트도 여러가지 규제등으로 위험부담이 없는 것은 아니지만, 현재시세로 그냥 계속 유지된다 하더라도 재건축 대상 아파트는 시간이 갈수록 가치가 올라가는 것이니 그다지 염려하지 않아도 될 것입니다.(대신 어느정도 시간과 인내가 필요하겠지요.)
얼굴/이름도 모르는 사람이 쓴 글에 대해 얼마나 신뢰할지에 대한 것은 순전히 여기 참여하고 있는 여러분의 몫으로 돌리고 이만줄일까 합니다.
희망찬 미래설계가 되었으면 하는 바램입니다.