부동산 정보포털에서 거래포털로!

본 게시판에서는 많은 참여자들이 의견을 개진하고 조회하다보면 자연히 많은 정보도 접하게 되고, 이러한 과정을 통해 부동산 가격등에 대한
자기도 모르게 어떤 시각을 갖게되는 경향을 보이는 점에서(특히 他地人의 경우 더할 것임), 좀더 객관적인 평가를 할 수 있는 의견도 개진되는 것이 마땅하다는 생각에서, 철산 후발 예정 단지 중 4단지, 7단지, 8단지에 대한 대지지분만으로의 평가에 대해, 객관적 관점에서 異見을 제시해보고자 합니다.
이러한 비교평가는 다소의 논쟁을 불러일으킬 것이지만, 어차피 철산 재건축 진행/예정 아파트의 가격이 많이 저평가 되어있으므로, 매도자(집주인) 입장에서는 약간의 금액에 대해 별로 왈가불가할 필요가 없다는 점과, 시장참여자 중 매수대기자에 대해서는 보다 많은 객관적인 정보를 제공해줄 수 있겠다는 생각에서 개인적인 견해을 개진합니다.

아래 글은 어떤 분에 개진한 글을 2개 인용한 내용입니다.

"4단지 19평과 7단지 19평은 대지지분이 5평 차이가 납니다. 무상지분율을 130%라 가정하면 5*1.3=6.5평이 차이나 납니다.. 지분당 권리가액을 보수적으로 잡아서 평당 2000만원(선발단지의 권리가액이 3년전 1500이었음)이라면 산술적으로 13000만원의 차이가 발생하는 군요.."

"문제는 재건축의 기초는 대지지분이란것은 만고의 진리 입니다.
4단지 19평 지분 25평이 7단지 16평하고 같은걸요.
인정할건 인정 합시다.
7단지 16평 소유자들은 대지지분이 같은데
왜 4단지 19평이 더 비싸야 하느냐고 불만 일겁니다."

1. 많은 분들께서 7단지 19평과 8단지 19평의 시세에 대해서는 별로 이견이 없이 동의 하는 듯한데, 유독 7단지 19평 소유자의 경우 4단지 19평과의 비교평가에서는 지분이 크다는 것을 유난히 강조하는 것 같으며, 지분이 차이가 나는 것은 사실이다보니 4단지 19평은 상대적으로 저평가되어 있는 것은 아닌가 합니다.
이를 달리표현하면 7단지와 8단지의 19평이 비슷한 가격이니 8단지의 19평과 4단지의 19평을 비교하면 지분 차이는 근소한데 비해 현재 꽤많이 차이가 나는 것을 알 수 있습니다.
그렇다면 왜 이러한 차이가 나는지는 대부분의 사람들이 8단지는 단지가 크므로 4단지보다 높게 평가되어야 한다고 생각하는 것 같습니다.

2. 자, 그러면 4단지와 7단지에서 지분차이가 어느분이 얘기하는 것처름 지분×평가액(선발의 경우 대락 1,500만원)으로 그대로 평가할 수 있는지와,
4단지와 8단지에서의 단지크기 차이가 현시세 기준 7천정도의 차이가 날 만큼 중요한 요인인가하는 점에 대한 평가가 필요하다 할 것입니다.

3. 4단지와 7단지의 지분차이 관련
한때는 본인도(현장에 가보지 않고 혼자 생각으로) 지분차이 때문에 7단지가 메리트가 제일 큰게 아닌가하는 생각이 들었는데, 그래서 현장 답사를 해보았지요.
거기서 느낀점은 당초 동일한 사업주인 주공에서 동일한 시점에서 같은 아파트를 지으면서 왜 7단지 지분이 다소 차이가 날만큼 크도록 지었을까하는 의문이 풀리더군요.
즉, 쉽게 결론부터 얘기하면 재건축을 하더라도 토지 효용성이 떨어질 수 밖에 없어, 평가금액 자체가 4단지, 8단지보다 낮게 평가될 수 밖에 없다는 결론을 내렸지요.
쉽게 하나의 예만 들어보면, 학교와 13단지 사이의 길죽한 부분을 생각하면 그 만큼 동과 동사이 통로, 도로로의 접속을 위해 아파트를 짓지 못하고 통로나 주차장으로 만들어야 하는 면적이 클 수밖에 없다는 것입니다. 재건축 시 시공업체가 봉사단체가 아닌이상 더 많은 세대수를 지어 이익을 남기는데 한계가 있는 곳을 동일하게 평가해주기 않을 것은 명약관화하다것으로 판단을 내렸지요.
더 많은 얘기를 하면 할수록 논쟁만 가열될 것이니 이만 얘기하고,
결론적으로 얘기한다면 지금의 시장 참여자들이 평가하는 것처름(시세) 지분 차이에도 불구하고 7단지는 8단지와 비슷하게 평가되는 것이 합리적이겠다고 생각합니다.

4. 4단지와 8단지의 단지 크기 관련
동일한 입지라면 단지 크기가 크면 높게 평가되고 있는 사실이라 할 것입니다. 그렇다면 단지가 크기 때문에 높게 평가가 되어야 하는 이점은 어떤 요일 때문인지에 대한 검토가 선행되어야할 것입니다.
제일 큰 요인이 쾌적도일 겁입니다.
이는 건설회사가 향후 어떻게 설계를 하느냐에 따라 달라지며, 이러한 쾌적도는 일정단지 이상이면 그다지 많은 차이가 나지 않는다 할 것이며, 오히려 세대수가 중급 정도일 때가 더 쾌적할 수도 있을 것입니다.
(그렇다 하더라도 이부분은 8단지가 더 장점을 갖고 있다고 봅니다.)
그다음은 규모에 의한 다양한 부대시설 이용등의 장점등을 들 수 있을 것인데, 4단지의 경우 근처에 중심상업지역이 있어 그다지 차이점으로 얘기하기에는 한계가 있을 것입니다.
한편, 요즘 도시생활에서 중요시 되고 있는 교통, 대형평수 확보, 전망, 교육(특히 학원) 측면을 살펴보면 교통, 대형평수확보, 학원 측면에서는 객관적으로 시장참여자들이 생각했을 떄 4단지가 유리하다고 볼 것이며, 전망측면에서는 9단지와 통합하면 유리한점이 있을 것이나 별도로 하면 4단지나 별 차이가 없다고 봅니다.

5. 결론
결론적으로 얘기하면,
단순히 지분크기나 단지크기만으로 가치를 평가하기 보다는, 집에대한 투자는 장기적으로 미래를 보면서 투자할 수 밖에 없는 점을 고려할 떄, 조금이라도 적은 금액으로 향후 많은 이익을 추구할 수 있는 방향으로 선택하는 것이 좀 더 현명하지 않겠나 하는 것입니다.
현재의 시세 차액으로 향후 입주시까지 금융비용만 생각해도 7, 8단지가 고평가 되었다는 것이 아니라 4단지가 상대적으로 저평가되어 있다할 것입니다.
좀 더 구체적으로 본인이 결론을 얘기한다면 4단지는 8단지와의 지분차이에 평가금액을 곱해 정해지는 금액에서, 위에서 얘기한 교통, 대형확보, 전망, 학원 등 중에서 어느쪽에 더 많은 비중을 둘 것인지는 시장참여가 각자가 비중을 감안하여 평가하면 객관적이지 않을까 합니다.