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개진하신 일부 의견을 보면 선.후발단지는 가격 편차가없다고 하는데, , 이에 대한 오해와 선발단지에 대한 개인적 견해를 간단히 언급하고자 합니다.

1. 투자 비용 관점
아직도 후발재건축 대비 선발가격이 적정하다구 우기시니 저평가된곳이
대등하게 현실에맞게
가격이 형성되어 동반적 관계을가져야함에도 이런글 또 올리십니까
선발은 아래모든규제 벗어난것을 참고해야죠

그동안 예비 안전진단은 시군구의 평가위원회에서 실시했으나 앞으로는 한국시설안전기술공단, 한국건설기술연구원 등 공공기관이 맡아서 운영하여 안전진단이강화된다. 재건축 추진위가 안전진단을 신청하면 시군구청장이 5일 이내에 공공기관에 예비평가를 요청하고, 공공기관은 20일 내 평가결과를 통보하게 된다.
즉 안전진단이 예전보다 불투명하다는말 2010년 추진해서 10년이상
걸릴수도 있다는뜻...2020년입주가능(선발은총 9년6개월걸림)
2010년부터 재건축가능한데 2010년 안전진단 난다고하면 안되죠

또 선발 19평 없음 17평이 지분 27평정도로 8단지 19평과비슷
시세는 4억 조금 넘는데 일부사람주장대로
5억2천이라고주장해 후발 단지가 선발보다 고평가 인식 안되게 유도함..

6월달 실거래가 선발 17평 하안동재건축 최고 4억에 거래됨 확임바람
이후 3달동안 선발강보합유지. 후발단지는상승 그럼만약정말로 5억2천이면 그럼 몇달세 1억2천상승이란말인지 ..
몇개싸이트보지말고 당장 지금 주변부동산 전화해서
시세 확인한분만 댓글달것 (창피해서 얼마라고 안적을 것임)
6월이후 계속 시세 강보합세라 그때랑 비슷함
그리고 이주비 무상으로 1억 유이자 ,1억이상이라 초기구입비 2억 정도면 됨 .또 3년후 매도가능함으로 선발은 이자 납일기간 얼마없죠

후발 단지19평시세 3억대 후반이면 전세금빼고 대략 2억 7천 이자만
10년넘게내면 도대체 몇억인지

후발은 입주까지 한번사면 추진위구성후조합설립시이후10년넘게
못파는 전매제한이라 꾸준히 구입비에대한 이자발생
그전에팔면 얼마 차익없죠

중요한건 현제 입주10년 차이나는데 무상입주 대비 평당시세는 비슷함

후발 현제 적정가격인지 모르나 이자나 환금성 측면에서볼때 선발재건축이 후발대비 현제시점 2억정도 저평가
물런 시간이 지날수록 후발 재건축이 진행되면 가격차이가 점점줄지만


2. 물건의 가치 측면

10년후면 선발은 입주 7년인데 후발은 새아파트아닌
사업승인시점 정도 될것인데
벌써 선발은 팔고 다른데 투자나 은행예치시 이자발생하고있음
후발19평 대지지분 27평이 사실 기반시설금 ,개발부담금,임대25% 하면 1대1재건축 (신축27평)될수도있는데 그나마 같은지역이라 선발대비 3평 빼줬는데 이런글올리면안되죠

3. 불확실성(위험부담) 측면

후발단지 정상적인 가격상승을 제외하더라도 이익이많이나면 환수액이늘어나 는것이 개발부담금임
반포주공아래기사참조


4. 투자 수익 조기회수 측면

선발단지만 6억이상이면 후발단지는 6억이하로 형성된다는논리인데
참 이해가 안되네


5. 더 할 얘기는 많은데, 시간 관계상 이만 줄이며, 본인은 후발단지를 평가절하하려는 의도로 작성한 것이 절대 아니며,선발 단지 저평가및서민 입장에서 장기적으로 훌륭한 재테크가 될 수 있는 방안을 제시해주기 위한 일환으로 서술하였음을 양해바랍니다.
또 끝까지 후발대비 선발이 저평가 아니라고 글올리면 먼저는 이런
게시글 올리지않지만 답글은 달것임 물런 먼저 삭제하면 본인도삭제함

추가) 주식에서 종목을 갈아탈 시점을 알고도 못하면 평생후회
무슨말인지 아시는분은 알것..
참밑에답글 답분들 몇개같은 부동산에서 선후발 동시에 가격 알려주면서
선발은 미워서 위가격 불러줍니까그럼 ..
제취지는 분명 선발 현제 2억 저평가 뜻입니다


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정부가옳을까 일개부동산업체가옳을까

반포주공 35평형 부담금, 1억6288만원 對 0원

재건축개발이익 환수를 위해 도입할 예정인 개발부담금을 두고 논란이 계 속되고 있다.

한 부동산컨설팅업체가 반포주공 3단지 35평형(기존 16평형, 대지 지분 19평)의 개 발부담금이 0원이라는 계산을 내놓자 건설교통부는 자신들의 기준으로 1억6288만원 이라고 4일 반박했다.

부동산업계는 정상집값 상승분과 개발비용 등이 많이 공제돼 실제 부담금은 미미하 고 집값 안정효과도 크지 않을 것이라고 주장하고 있다.

반면 건설교통부는 정상집값 상승분을 구할 때 아파트 가격뿐 아니라 단독ㆍ다가구 등도 포함된 수치를 기준으로 하는 만큼 개발부담금은 충분히 커질 수 있다는 논리 다.

◆ 정상집값ㆍ개발비용이 변수
= 개발부담금은 개발이익 크기에 따라 누진율을 적용하는 방식으로 부과된다.

개발 이익은 '준공시점 집값-착수시점(추진위원회 승인) 집값-개발비용-정상집값 상승분 '으로 결정된다.

이렇게 산정된 개발이익에 부과율(누진율)을 적용하면 개발부담금 이 구해진다.

정상집값 상승분은 국민은행 등의 단독주택을 포함한 구별 집값 상승률을 이용해 산정되며 개발비용에는 기반시설 부담금, 광역교통시설 부담금, 건축ㆍ분양비용, 제세공과금 등이 포함된다.

이 같은 계산법을 기준으로 한다면 정상집값 상승분과 개발비용을 어떻게 산정하느 냐에 따라 개발부담금이 크게 달라질 수 있다.

◆ 1억6288만원 대 0원

= 반포주공 3단지는 관리처분을 이미 마친 상태여서 개발부담금 대상이 아니다.

그 러나 부동산업계와 건교부는 이 단지를 대상으로 개발부담금을 계산해 서로 자기 의견이 맞다고 주장하고 있다.

A부동산컨설팅업체는 반포 주공3단지 35평형(기존 16평, 대지 지분 19평)을 시뮬레 이션해 본 결과 부담금을 전혀 내지 않아도 된다고 주장하고 있다.

착수시점 가격 5억5000만원, 준공시점 가격 14억원, 정상집값 상승분 4억3230만원, 개발비용 3억9 800만원 등을 기준으로 계산한 것이다.

이에 대해 건교부는 1억6288만원의 개발부담금이 부과될 수 있다고 설명한다.

착수 ㆍ준공시점 가격은 같지만 정상 집값 상승분은 2억4295만원, 개발비용은 1억8130만 원에 그친다.

건교부 관계자는 "컨설팅업체들의 정상집값 상승분은 그 지역의 아파트 가격 상승 률을 기준으로 했기 때문에 과대평가 됐다"며 "그러나 실제로는 단독ㆍ다가구 주택 등이 반영된 집값 상승률이 사용돼 정상집값 상승분은 훨씬 낮아질 것"이라고 밝혔 다.

개발비용은 컨설팅업체와 건교부가 모두 제 입맛에 맞게 가공해 이 제도가 시행될 때 논란이 예상되고 있다.

건교부는 컨설팅업체가 건축비를 부풀렸다고 주장한다.

하지만 반포주공 3단지 시공업체 관계자는 39평형의 개발비용이 건교부 계산보다 6 870만여 원 높은 2억5000만원 선은 될 것이라고 설명했다.


[김규식 기자] < Copyright ⓒ 매일경제. 무단전재 및 재배포 금지 >



2006.04.04 16:38 입력