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개진하신 일부 의견을 보면 후발단지는 가격 메리트가 별로 없고, 여러 규제 때문에 피하는 것이 좋다는 식의 의견을 개진하고 있는데, 이에 대한 오해와 후발단지에 대한 개인적 견해를 간단히 언급하고자 합니다.

1. 투자 비용 관점
쉽게 생각해서, 현재 선발단지와 후발단지에 각각 투자해서 10년후에 그 가치가 어떻게 될지를 한 번 생각해보자.
비교는 2단지 19평과 4단지 19평으로 해본다면, 어떤 분이 얘기하고 있듯이 2단지 19평의 현재 가치는 5억2천이하가 없다니 5억2천으로 잡고, 4단지 19평 역시 3억이하는 매물이 없으니 3억으로 계산하면,
2단지 19평은 5억2천만원을 투자하면 이주비(정확히 모르겠음)를 빼면 대략 4억 5천은 있어야 할 것이며, 4단지 19평은 3억에서 전세 1억정도를 빼면 2억이면 살 수 있을 것입니다.
그런데 비슷한 평형(가령 43평)을 신청한다면 분담금은 지분이 2단지 19평이 1.5평가량 많으므로, 많이 잡아도 2천 5백정도 분담금이 적다고 보면 될 것입니다.
자, 여기서 냉정하게 투자 관점에서 어떤 것이 수익이 클지에 대해서 생각해보면 구태어 얘기할 필요가 없이 금방 알수 있을 것이다.
2단지의 경우 초기 비용이 당연히 많이 들어가므로 금융비용은 당연히 많이 발생하고, 입주후에 전세를 주더라도 현재 40평대가 2억원인데, 조금 높게 인정하여 2억5천으로 계산하더라도 분담금이 1억5천정도(정확히는 잘 모르겠음) 필요하므로, 결국은 투자 비용 측면에서 2단지가 훨씬더 많이 투입되어야 할 것이다.

2. 물건의 가치 측면
그런데 계속 보유했을 경우, 가령 10년후면 2단지는 7년정도 지난 아파트가 되고, 2단지는 새로운 아파트가 되어 있을 것입니다.
따라서 가치 측면에서도 구태어 얘기하지 않아도 어떤 것이 가치가 있을지는 명약관화한 사실로서 더이상의 얘기는 생략함.

3. 불확실성(위험부담) 측면
이쯤되면 선발단지 조합원 입장에서는 반드시 하고 싶은 이야기를 하고 싶어 못견딜 것이 바로 후발 재건축 추진에 따른 위험부담일 것이다.
물론 개발부담금(개발이익환수)이 효력을 발휘하게 되었음을 부인할 수는 없을 것이다.
물론 헌재에서 어떤 결정이 날지? 그리고 향후 정권이 바뀐다고 했을 떄 어떤 변화가 있을지는 여기서 논외로 한다 하더라도 아래의 기사 내용에서와 같이 개발부담금이 그렇게 큰 부담은 아니라는 것이다.
즉, 정상적인 가격 상승은 환수 대상이 아니면 비정상적 차익만 일정 비율을 환수하는 것이며, 설령 환수하더라도 그 금액부분은 나중에 양도세 대상에서 제외해주므로 실질적으로 종이호랑이에 불과할 수 있다는 것이다.
반면에 긍정적인 면도 충분히 가능할 것이다. 즉, 국민주택규모초과 비율이 40%이상으로 현실화되는 것 등은 단지 시간/시기 문제에 속한다 할 것이므로 후발단지의 재건축 추진에 대해 그다지 부정적으로 생각할 필요는 없다고 본다.
즉, 미국만 보더라도 최근 주택소비 관련 수치로 전세게 주식시장이 출렁이는 것을 볼때, 주택문제를 억압만 할 수 없음은 우리는 학습에 의해 너무나 잘 알고 있다.

4. 투자 수익 조기회수 측면
3~4년후만 생각하면 2단지의 경우 일정 투자 수익의 회수 가능한 측면이 있는 것은 사실이므로, 중.단기 수익 목적이라면 분명히 선발단지가 장점이 있을 것이다.
그러나 6억 초과시 초과분에 대해 양도세가 부과되는 등의 비용부담 증가로(본인의 예상으로는 2기 재건축이 완성되는 시점에서 45평기준 현재 시세로 9억~10억정도는 가능할 것으로 봄) 향후에는 주택를 자주 사고파는 경우가 쉽지 않을 것으로 예상되므로, 단기 투자목적이 아닌 실수요자 입장이라면, 이부분 역시 선발단지의 큰 장점으로 생각하는데는 한계가 따를 것이다.

5. 더 할 얘기는 많은데, 시간 관계상 이만 줄이며, 본인은 선발단지를 평가절하하려는 의도로 작성한 것이 절대 아니며, 단지 서민 입장에서 장기적으로 훌륭한 재테크가 될 수 있는 방안을 제시해주기 위한 일환으로 서술하였음을 양해바랍니다.

재건축 개발부담금 안내도 된다?(한국일보)
반포주공3단지 경우 환수액 '0'… 비정상적 집값 상승 반영 탓
재건축에서 생긴 개발이익의 최대 50%까지 환수하겠다는 정부의 재건축 개발이익환수 방안이 당초 알려졌던 것과 달리 강남 재건축 단지에 큰 영향을 주지 못할 것으로 보인다. 건설교통부는 당초 개발이익이 1억원인 경우 개발부담금이 약 1,600만원, 2억원이면 6,500만원, 3억원이면 1억1,500만원으로 예상했지만 정작 강남 재건축 단지에서 개발이익이 2억원이 넘는 단지는 그리 많지 않을 전망이다. 개발이익부담금 산정 시 공제 항목에 들어가는 개발 비용(임대ㆍ소형주택 의무건립 비용과 기반시설부담금 등)과 집값 상승분 비중이 높기 때문이다. 강남 재건축 단지들이 높은 가격 상승에도 불구하고 개발 이익환수제 영향을 별로 받지 않게 되는 결정적인 이유는 정부가 '정상 집값 상승분'에 대한 함정에 빠졌기 때문이라는 지적이 제기되고 있다. 집값 상승에 대한 별도 기준이 없을 경우 최근 몇 년간 비정상적으로 급등한 가격 상승세가 자칫 정상적인 집값 상승분으로 반영될 수 있기 때문이다. 정부가 마련한 재건축 개발이익환수 방안에 실효성이 의심될 뿐 아니라, 정부가 그동안 문제시해온 강남 재건축 폭등을 스스로 인정하는 자가당착에 빠질 수 있는 대목이기도 하다. 실제로 부동산컨설팅업체 휴앤파트너스가 지난해 관리처분 인가를 받은 반포주공3단지를 시뮬레이션한 결과, 재건축 개발부담금을 전혀 내지 않아도 되는 것으로 나타났다. 이 아파트는 개발이익환수제 적용 시점인 올 8월 전인 지난해에 이미 관리처분을 마쳤기 때문에 재건축 개발부담금을 내지 않는다. 다만 실제 개발이익환수가 어느 정도 되는지 가늠해보기 위한 계산이다. 반포주공3단지는 2003년 7월 도시 및 주거환경정비법 시행 전에 조합설립인가를 받아 개발부담금 산정 시점인 '추진위원회 설립' 단계가 없다. 따라서 조합설립인가(2003년 6월)부터 준공 때(2009년 3월 예정)까지 6년간의 개발이익을 산출해야 한다. 조합설립인가 당시 이 아파트 19평형의 시세를 5억5,000만원, 입주 시점에 이 평형대가 배정 받게 되는 35평형의 시세를 14억원(평당 4,000만원)으로 가정한다면 8억5,000만원의 차익이 생긴다. 여기서 공사비와 제세공과금 등 개발비용에 해당하는 조합원 추가 분담금(관리처분계획상) 3억9,800만원과 2009년 입주 때까지 정상 집값 상승분인 4억3,230만원(5억5,000만원×78.6%)을 빼면 조합원 당 순수 개발이익은 1,970만원에 불과하다. 따라서 재건축 개발이익 환수 대상(차익 3,000만원 초과)에서 제외된다. 이 때 정상 집값 상승률로 계산한 '78.6%'는 2003년 6월부터 올 2월까지 국민은행이 조사한 서초구 집값 상승률이 39.4%인 것을 감안, 연 평균치인 13.1%씩 6년간 올랐다고 가정한 것이다. 휴앤파트너스 박순신 사장은 "개발부담금 산정에서 공제되는 개발비용과 집값 상승분이 커지면 실제 환수금액은 줄어들 수밖에 없다"며 "현재 반포3단지의 경우 가구 당 3,000만~5,000만원으로 추산되는 임대아파트 건립까지 포함할 경우 조합원의 개발이익은 이보다 더 낮아질 것"이라고 말했다. 전문가들은 "정상 집값 상승에 대한 기준을 해당 아파트로 할 경우 개발이익을 전혀 회수하지 못하는 허점이 있다"며 "전국 혹은 해당 시ㆍ군 주택가격 상승률을 기준으로 해야 정부가 당초 목표로 했던 개발이익이 환수될 수 있다"고 지적했다.
전태훤기자 besame@hk.co.kr 입력시간 : 2006/04/02 18:59 수정시간 : 2006/04/03 01:00