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철산 하안 주공 4개지구 재건축아파트단지의 관리처분이 조합원 총회에서 모두 통과되어 2006년 초부터 본격적으로 이주가 시작하게 되었다. 총 6,280세대의 대규모 아파트단지의 입주자들이 앞으로 6개월 동안 이사를 하게 되어 광명시 소재 아파트 및 빌라 연립 등의 전세가격에 커다란 변동이 예상된다.

이 지역에서 학교문제와 직장과 생활터전을 가지고 있는 사람들은 다른 곳으로 이사를 가지 못하고 이 주변에서 전세나 매매로 거주를 하여야 한다. 그러기에 더더욱 전세는 매물이 없어지고 매매가격에도 다소 영향이 있을 것으로 내다본다. 그 영향으로 하안동 소형평의 아파트 전세는 거의 없어 각 부동산 사무실에는 대기 손님이 밀려 있을 정도다. 지금은 초기 단계임에도 이러한데 본격적인 이주가 시작된다면 이사갈 곳이 없어 하는 수 없이 타지역으로 옮겨가야 할 처지에 놓이게 될 지도 모른다. 따라서 꼭 이곳에서 거주해야 한다면 서둘러 이사갈 곳을 물색해야 나중에 낭패를 면할 수가 있다.

하안동 뿐만 아니라, 철산동 고층아파트도 마찬가지이다. 22평과 24평의 전세는 전무한 상태이며 전세물건이 나오기가 무섭게 계약이 이루어지고 있는 실정이다. 이로 인하여 철산12. 13단지의 전세가격이 1,000만에서 많게는 3,000만원까지 상승하고 있다. 광명 사거리 한진아파트도 전세물건이 거의 없는 상태이다.

그래도 조금 숨통을 터주는 곳이 있다. 현진에버빌 아파트가 지금 입주를 시작하고 있는데 교통이 불편하고 주변에 학교도 없는데도 요즘 전세 매물이 잘 소진되고 있다. 현진에버빌 아파트는 3년전 분양할 때 평당 분양가가 광명에서 처음으로 1,000만원를 넘기는 최초의 아파트이다. 매매가는 분양가 이하에서 부진 하지만,전세는 소형평 위주로 솔솔 계약이 이루어지고 있다. 현진에버빌 전세가격을 보면, 46평(63세대)이 2억선이며 32평(333세대)이 1억3천만원 23평(261세대)이 1억2천만원을 형성하고 있다.

여기서 주의 할 것이 있다. 신규 입주 아파트는 잔금을 납부하지 않은 상태에서 전세매물이 나오는 경우가 대부분이다. 즉, 등기가 이루어지지 않은 상태이기 때문에 분양 계약서에 기록된 사람과 계약을 해야 하며 반드시 신분증도 지참하여 본인임을 확인을 하는 것이 좋다. 그리고 잔금이 건네지는 시점에 법무사 직원 입회 아래 등기가 되도록 하여야 한다.

전세입주자가 반드시 챙겨야 할 것이 '확정일자'를 받는 것이다. 이는 전세 보증금에 대한 안전장치이기 때문이다. 과거에는 전세권 등기 제도를 많이 활용하였으나 집주인이 등기부상에 기록된 것을 꺼려하기도 하고 전세입주자 입장에서는 등기설정과 해지에 따른 비용이 꽤 많이 소요되기 때문이다. 확정일자는 이런 문제점을 일거에 해소하는 아주 간단한 제도이다.

확정일자란 임대차 계약이 존재한다는 사실을 공신력이 있는 기관(법원,동사무소,공증인)의 確認印을 받고 해당기관의 장부에 기록하고 계약서에 번호를 기재하는 절차를 말한다. 전세나 임대 계약을 하고 계약한 주택에 입주한 다음 해당 동사무소에 전입신고를 마친 다음에 확정일자를 받으면 된다. 부득이 입주전에 확정일자를 받고 싶을 때에는 관할 등기소에 계약서를 가지고 가면 확정일자를 받을 수 있다. 이때는 수수료 600원이 소요된다. 그러나 동사무소는 무료이다.

확정일자의 효력은 등기부에 저당권 설정 없이도 자기순위의 권리를 확실히 보장받을 수 있다. 즉, 살고 있는 주택이 경매 처분이 되더라도 전세권등기와 마찬가지로 우선 변제효력을 갖는다. 여기서 주의 할 점은 확정일자를 받았다고 무조건 변제받는 것이 아니다. 전세계약서를 작성하기 전에 등기등본을 발급받아 자기보다 앞선 저당권이 있는지를 반드시 살펴보아야 한다.

저당권 설정이 전혀 없는 주택이 제일 안전하지만, 해당 주택이 전세금과 근저당 설정액을 합한 금액과 시중평균가격을 비교하여 같거나 높을 때에는 계약을 해서는 안된다. 근저당권보다 전세계약의 확정일자가 선순위가 되어야 하는 것이 원칙이지만, 혹시 확정일자 보다 앞선 근저당권이 있다면 실제로 대출 잔액을 확인하고 지나치게 많을 때에는 집주인에게 감액처리를 요구하여야 한다.

요즘 부동산 중개사무실에서는 이런 문제를 꼼꼼히 챙기어 계약을 하기 때문에 별다른 문제는 발생하지 않지만 상식적으로 알고 있어야 하며 본인 스스로도 등기부 등본을 확인하는 것을 배워두는 것도 현명한 방법이다.



조기태 bjmaking@yahoo.co.kr