부동산 정보포털에서 거래포털로!

한동안 오랬동안 되풀이 돼었던 부동산의 패턴의 변화가 앞으로는 많이 바뀌리라 예상됍니다
그동안 재건축 중심의 강남,목동.동부이촌동 한강변 아파트들이 흐름을 주도 했읍니다
어떤분은 2년후 정권이 바뀌면 다시 정책이 바뀔거라고 보는분도 있지만
전 그렇게 쉽게 되리라고는 생각지 않읍니다
어차피 정치나 정책은 말로만 국민을 위하기 때문 입니다
한번 분배정책이 들고나면 바꿀라해도 그리 쉽지 않다고 봅니다
예상돼는 시나리오는..
831대책의 다주택기피로 40평대 이상 괜찮은것만 추구하는 경향은 더욱 심화돼리라 보고 강남일부 새아파트 대단지빼곤 강남도 상승여력은 없어 보이고 재건축에 대한 추가대책으로 인하여 상당동안 재건축은 리스크가 많을걸로 보입니다
현 정권이 추구하는 부동산정책은 거래로 인하여 오르는부동산을 막기위해 말도 안돼는 양도세를 부과하여 거래를 막는것이 목적이고
그로인해 거래가 없어서 부족해지믄 세수는 보유세로 충당하자는것이
정책의 골자 입니다
허지만 미처생각못했는지 알면서도 무리한 정책을 쓴건지는 모르겠으나
많은 부작용을 양산한다는것이 문제 겠지요
언론에서 연일 홍보해주는
강남의 새아파트 대단지는 떨어지지는 않겠지만 이미 너무 올라버려
추가상승 또한 의문시 됍니다
나라마다 도시마다 다 꼭지점은 있기마련 아니겠어여?
(그래고 개인적으론 강남 새아파트 대단지나 분당은 급등은 아니라도
조금 더여력은 있어 보입니다)
하지만 흔히 강남벨트라는 용인까지의 투자는 한번 신중할필요가 있다고 봅니다
언론에서 대대적으로 홍보해 줄때는 고수들은 이미 다 떠나고 있다는것을 상기하셔야 합니다
용인등이 추후 좋은평가를 받을려면 주거에 만족이 있어야 유지가 됄텐데 그부분이 조심스러운 부분입니다
전 개인적으론 판교영향으로 아직 더 투자가치가 있다고 메스컴은 부추기지만 이미 그지역은 충분히 상승 했다고 봅니다
종합해보면..
기존 강남과 분당은 이미 높은가격으로 고점에 와있다고 보고
주거는 몰라도 수익율은 신중해야 한다고 보며
분당은 판교영향으로 8월 대형평수 분양이 끝나는 시점에서
한번 더 여력은 있다고 보나
추후 판교영향이 끝나면 다시 조정이 됄수도 있다고 봅니다
매도 시기로는 가장 좋은 시기일수도 있다고 봅니다
언론에서는 강남에 투자해야하고 강북은 피하라고 말하지만
그 말 자체도 뒤집어보면 강남은 이제 손털때라고 볼수도 있읍니다
(수익율이 낮다는 표현 입니다)
강남내에서도 차별화가 일고 있는것은 강남내의 요지만 가지고 가겟다는 뜻이고 강남뿐 아니라 모든곳의 이런 현상은 831이 가져다 주는 부작용 입니다
전 강북이고 강남이고 상관없이 재료가 충만한곳을 투자해야 맞다고 봅니다
재료가 충만한곳은 높은 수익율을 가져다 주며 향후 주거로도 많은 발전을 하게 됍니다
재료는 단기재료와 장기재료로 구분돼며 재료에 민원에 의하여 지연도 됄수 있고 심지어는 취소도 됄수 있사오니 새심하게 꼼꼼히 체크를 하시고 관계기관에 직접방문해서 담당자에게 확실한 말을 듣고 조감도등 꼼꼼히 재료를 챙기셔야 실수가 없읍니다
수익율이 높은 재료란...
큰변화를 줄정도의 사업비와 장기대형호재를 말하는것입니다
예를 들면..
일산신도시의 서구 킨텍스-호수공원라인의 호재.경의선호재
서울-9호선 인접호재
상암.용산,등..다 괜찮은 곳들 입니다
이중에서도 신도시 서구호재와 상암.용산등은 그 재료가 장기대형 호재 입니다(10년이상 발전 지속)
그렇다면 어디에 투자를 해야 할지가 보인다고 생각합니다
다만 20평대를 투자 하실것 같은데..
위에서도 말한것처럼 20평대는 상승이 어디곤 없읍니다
이미 40평대가 10억이 넘는곳은 20평대가 어느정도 시세가 형성돼어 있고 일산신도시는 아직 40평대가 평균이 10억 정도는 안돼고 있읍니다
그렇다면 2-3냔후 서구 장기대형호재와 경의선이 개통 됀다면
신도시도 40평대가 평균 10억 가까이 돼리라 봅니다
8억-11억 정도 형성 돼리라 보고 있읍니다
(물론 그 이전에도 됄수 있지만 넉넉히 잡아 봅니다)
그러면 20평대도 지금의 분당 20평대 가격과 같다고 보시면 됍니다
그렇다면 ..
예상 시나리오돼로 됀다면..
일산신도시 20평대도 투자수익율이 괜찮다는 결론이 나옵니다
생각해 보십시요
일산,분당 이런 신도시가 자리를 잡는데 보통 기반공사부터 20년정도 걸립니다
2기 신도시들이 만들어 지지만 역시 15-20년은 걸려야 자리를 잡습니다
일전에도 언급한적 있지만 분당은 마무리가 다 돼어가고
일산은 앞으로도 20년은 발전이 잡혀 있읍니다
일산 주거와 교육환경에서도 만족하지만
투자수익율에선 다른 어느곳보다 우수 하다고 봅니다
제말을 참고하시고 발품 팔아 보시면 답을 얻을것입니다
판단은 물론 자신의 몫입니다