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리모델링 아파트 투자, 복도식·단일평형 단지 노려라

매경이코노미 기사전송 2008-05-28 09:38

재건축이 각종 규제에 묶이면서 ‘리모델링’에 대한 관심이 높아만 간다. 뼈대만 남기고 대부분을 새로 고쳐 쓰는 개념의 리모델링은 재건축에 비해 유리한 점이 많다. 분양시장을 통할 필요가 없어 투기의 진앙에서 피할 수 있다. 소형 평형 의무비율이나 개발이익환수와 같은 규제에서도 벗어난다. 이 때문에 공사비 등 직접비용 외에 간접비용이나 시간 희생이 적은 편이다. 이 외에도 사업 기간이 재건축에 비해 짧고 입주 후 15년만 경과하면 사업추진이 가능하다는 장점이 있다.

물론 아예 문제가 없는 건 아니다. ‘소셜믹스(Social Mix)’ 개념으로 소형부터 중대형까지 고루 배치된 단지의 경우 동별 리모델링이 불가능하다. 이 때문에 사업추진 과정에서 주민 동의율 80%대를 받아내기가 쉽지 않다.

특히 대형 평수가 끼어있는 단지가 문제다. 6억원이라는 고가 아파트 기준치, 종부세 등이 완화되지 않은 상태에서 리모델링으로 면적이 늘어나면 오히려 적정 면적을 초과해 가치가 떨어지거나 리모델링 후 팔고 싶을 때 적당한 매수인을 만나기가 쉽지 않다.

이렇게 리모델링이 쉽지 않더라도 재건축이 규제의 독 안에 갇혀 있는 한 리모델링은 날개를 달 수밖에 없다. 그러나 아직은 초기라 어떤 단지를 구입해야 할지 판단이 어렵다. 리모델링이 쉽게 추진될 단지가 확실히 보이는 것도 아니기 때문에 선택도 만만치 않다. 그렇다면 리모델링 아파트에 투자하려면 어떤 단지에 주목해야 할까.

일반적으로 계단식 아파트에 비해 복도식 아파트는 공용부분 면적이 넓다. 층마다 긴 복도가 있을 뿐 아니라 엘리베이터가 한곳에 집중돼 있어 1층 필로티 부분도 상당한 면적을 차지하기 때문이다.

아파트 면적은 실내 주된 면적의 전용면적, 발코니와 같은 서비스면적, 그리고 복도·지하실·기계실 등과 같은 공용면적으로 구성돼 있다. 리모델링 후 계단식 아파트로 변신해 앞뒤 베란다가 생기면 중요한 주거공간이 탄생하는 셈이다. 터서 실내로 편입시키지 않았다 해도 그것 자체만으로도 유용하게 사용할 수 있다.

리모델링과 관계없다면 전용면적 비중이 높은 아파트가 인기 있다. 같은 가격에 넓게 쓰고 편리하기 때문이다. 그러나 리모델링은 기존 건물의 구조, 내력벽 등을 살려서 수선해야 하기 때문에 기존 전용공간을 늘릴 수는 없다. 기존의 서비스면적 부분 또한 철골조를 제외하고는 주 기둥이 없기 때문에 전용으로 편입시킬 수도 없다. 어차피 면적을 늘릴 수 있는 부분은 공용부분밖에 없다는 얘기다. 리모델링 후의 면적이 종전보다 늘어나야 사업이 쉽게 이뤄지는데 면적 증가에 따른 한계효용은 대형보다 소형이 훨씬 높다.


엘리베이터나 지하주차장 없는 아파트도 ‘굿’

단일 평형의 적정규모 단지를 노리는 것도 좋다. 리모델링 시 주민 동의율이 낮은 가장 큰 이유는 리모델링 후 면적 때문이다. 방이 1~2개인 아파트가 리모델링 후 2~3개가 된다면 대부분 반기지만 이미 방이 3개 정도에 달하는 아파트가 4~5개로 변한다고 다 찬성하는 것은 아니다. 당연히 반대하는 조합원이 생길 수밖에 없다. 이 때문에 방 2개 복도식 아파트로만 구성된 700~1200가구 단지가 적합하다.

그 밖에도 엘리베이터가 없는 5층 아파트, 지하주차장이 없는 아파트, 1층에 필로티 부분이 없는 아파트 등은 리모델링 후 새로운 편리함이 덤으로 다가오기 때문에 면적 증가에만 의존해야 할 아파트보다는 리모델링이 쉬워진다.