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내집마련과 소박한 투자

이민희[herbmh] 닥터아파트 전임애널리스트

[2007-01-03] • 조회 : 6824 • 추천 : 1 • 댓글 : 2 • 평점 :

2007년 부동산 화두는 무엇일까. 대출규제, 분양가상한제, 반값아파트, 양도소득세 강화 등 여러 가지가 있겠지만 실수요자에게는 그 어느것 하나 내집마련에 결정적인 역할을 하지는 못할 것으로 보인다.


아울러 거액 투자보다는 전세금을 밑천으로 하는 소액투자자들의 움직임이 보다 활발해질 것으로 예상된다. 비슷한 자금으로 동일지역으로 매수세가 몰리면서 그들만의 경쟁 또한 치열해질 것으로 여전히 내집마련은 그리 녹녹치 않아 보인다. 하지만 욕심을 버리고 눈높이를 낮춰 실천에 옮긴다면 그리 어렵지만도 않을 것이다.


■ 눈높이 낮춰 실천이 중요


무주택자라면 새해 목표중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 ‘내집마련’ 일게다. 매년 연초에 세우는 목표이지만 연말이면 이렇다할 집장만 못하고 상대적 박탈감속에 한숨으로 마무리하는 게 범인들의 모습.


이는 수중에 1억원 있는 사람이나 2억원 또는 그 이상 있는 사람이나 별반 다르지 않다. 일예로 연봉 1억원임에도 무주택인 사람들이 수두룩하다는 사실은 놀라운 일이다.


물론 개인의 생활패턴 및 소비구조가 다른 만큼 소득이 높다고 모두 부자이고 아파트 한 채 정도는 있어야 하는게 당연하다고는 할 수 없지만 고소득임에도 불구하고 내집마련을 못해 전전긍긍하는 모습은 생경하기까지 하다.


이들의 상담 사례를 보면 자신의 연봉 수준에 맞게 인기지역에서 랜드마크 아파트를 선호한다. 하지만 원하는 아파트에 비해 보유자금이 턱없이 부족한 경우가 많다. 대출규모가 커지고 그나마 대출도 쉽지 않은 사례를 종종 볼 수 있다.


이들은 조금만 눈높이를 낮추면 얼마든지 부담을 줄여 주택을 매수하고, 양도세 비과세요건을 갖출 수 있는 3년 후에는 일정수준 시세차익도 노릴 수 있는 단지로 접근할 수 있는데도 굳이 최고 아파트만 고집한다.


또 한편에서는 집값이 떨어지기만을 기대하며 하락하는 순간 사겠다고 벼르는 사람도 있다. 현재 아파트 값은 거품이기 때문에 언젠가는 거품이 꺼질 것이라는 굳은 믿음이 강하다. 각종 경제 지표와 이웃나라의 선행 사례를 토대로 반드시 하락시기가 온다고 예측하는 것.


종자돈이 부족한 경우 조금 더 모아 대출 없이 내집마련 해보겠다고 근로 강도를 높이고 저축을 증대해 자금 확보에 주력하게 된다. 대출금리도 올라간다는데 대출시 납부해야 하는 이자는 너무 아까워 부담할 수 없다는 의지가 강하다.


물론 강남 요지의 랜드마크 아파트가 시세 상승폭도 크고 수익도 좋다. 또 지금보다 집값이 하락한다면 보다 낮은 가격에 매수할 수 있어 좋다. 대출금을 줄인다면 이자부담도 덜어 좋다.


하지만 랜드마크 아파트 상승세가 높을수록 자금마련은 어려워지고 집값이 하락하기 시작하면 더 떨어질까봐 역시 매수하지 못한다. 여전히 무주택자라는 결과는 마찬가지라는 것이다.


자금이 부족하면 부족한데로 많으면 많은데로 자신이 꿈꾸는 주택의 수준이 있고 이에 맞는 집을 사기를 원한다. 하지만 실천 없이 때를 기다리다가는 최소한의 기회조차도 놓칠 수 있다는 점을 간과해서는 안된다. 자신의 재력이 문제가 아니고 눈높이와 실천의 차이라고 생각된다.


■ 실거주 중심으로 접근


올해 무주택자라면 일단 욕심을 버리고 보유자금에 맞춰 주택 매수에 나서는 것이 기회비용을 줄일 수 있지 않나 생각해 본다.


분양가인하, 거품붕괴등 다양한 변수들이 나오겠지만 내집마련을 해야겠다는 전제에서는 큰 의미는 없을 것으로 보인다.


이미 주택이 있는 상태에서 투자용으로 매수한다면 여러 가지 요건을 보다 신중히 검토해야겠지만 무주택자로 내집마련이라면 불확실성 속에 매수시기를 늦추기 보다는 자신의 상황에 맞는 적극적인 대응이 필요한 때이다.


주택 매수시 투자도 겸해야겠지만 자금사정에 따라 실거주에 보다 주안점을 두고 동시에 3년 거주시 소폭이나마 상승할 수 있는 곳으로 접근하는 것이 바람직하겠다.


비록 평형이 작더라도 개발 호재가 있거나 아파트가 아닌 빌라라도 재개발 예정지라면 거주의 안정성과 수익을 동시에 만족할 수 있을 것으로 판단된다. 특히 실거주를 전제로 토지거래허가를 받아야 하는 재정비촉진지구에서는 실수요자들이 보다 유리한 입장이다. 매물 찾기가 쉽지 않고 거주시 다소 불편한 면이 있으나


또한 20평형대라도 오르는 곳은 오른다는 점을 명심하자. 30평형대 이상에 비해 상승폭이 적고 절대금액 또한 적지만 대출금 이상으로만 상승한다면 은행이자 이상만 차익이 남는다면 목돈 마련 차원에서도 일단 매수 실행해 볼 수 있다.


최소한 다른 집 오르는 만큼은 오를 것으로 시세 상승에 따른 자기자본과의 격차를 줄일 수 있는 방법이다.